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一、拆遷六條補償標準,關于拆遷補償，拆遷方需遵守6條征收規(guī)則

從理論上看，征地拆遷應該是一件好事，能夠給被征收人帶來一個相對理想的生活水平上的改變。然而實際的征收當中，很多被征收人會遇到各種各樣的問題，根本就很難在補償上如意。這里提醒大家一定不要忽略征收拆遷的合法性，尤其是征收方其補償行為的合法性，不合理的補償往往源于不合法的征收行為，千萬不要覺得征收方怎么說就是怎么樣。北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯(lián)席所長史西寧律師告訴大家國務院590號令中有明確規(guī)定。
      一、房屋價值補償不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。補償不合理是征地拆遷領域一直存在的常見問題，通常征收方為了達到壓縮拆遷成本等目的，會故意壓低原本就屬于被征收人的拆遷補償。必須明確，根據(jù)國務院590號令第19條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。同時，在補償方面，拆遷行為必須保證被征收人的原有生活水平不下降。
      二、貨幣補償和產(chǎn)權調換的可選擇性。國務院590號令第21條賦予了被征收人選擇補償方式的權利。因此在補償方式上，征收方須保證貨幣補償和產(chǎn)權調換的可選擇性，而不能直接在補償方案上規(guī)定只有某一種補償，或在作出補償決定時單方面決定補償方式。
      三、評估機構由被征收人協(xié)商選定。關于房地產(chǎn)評估機構的確定，國務院590號令第20條有規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。也就是說，無論如何征收方都沒有權利私自決定。征收方不能主導評估機構的選擇，更不能主導評估結果的產(chǎn)生。
      四、先補償后搬遷。根據(jù)國務院590號令第27條規(guī)定，征收方房屋征收的過程中應當遵循“先補償、后拆遷”的原則，在依法對被征收人進行安置補償，完成安置補償工作的情況下，再依照法定程序實施拆除行為。國家法律堅決要保障廣大人民群眾的合法權益，行政機關的行為不得與之相悖。
      五、不得采取非法方式迫使被征收人搬遷。在征收拆遷過程中，如果被征收人不配合征收方按期簽訂補償協(xié)議并搬遷，將有可能面臨征收方層出不窮的“逼遷”。那么國務院590號令第27條是禁止任何單位和個人采取威脅、暴力或停水停電等非法方式實施逼遷的，遇到任何形式的逼遷被征收人都可以予以法律的反擊。
      六、強拆須經(jīng)法院裁定。根據(jù)國務院590號令第28條的規(guī)定，要強拆被征收人的合法房屋需要由人民法院作出裁定進行強拆，也就是司法強拆。征收方強制拆遷必須先向人民法院申請，強拆與否全部由人民法院作出裁決，行政部門不具有強拆決定權。實踐中，有的房屋征收實施主體為了加快拆遷進行，早日獲得被征收人的房屋所在地塊，在不經(jīng)裁定的情況下徑行強拆，這是絕對違法的。
史律師提醒
      拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業(yè)維權

二、關于拆遷補償?shù)脑瓌t

1、先補償后搬遷、先安置后拆遷；不隨意降低原有生活水平，長遠生計有保障。

根據(jù)《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明確規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題。

《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中規(guī)定：“切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執(zhí)行規(guī)定程序和補償標準?！?/p>

《國土資源部關于切實做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價公布實施工作的通知》中規(guī)定：“各省、自治區(qū)、直轄市國土資源部門要按照保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，建立征地補償標準的更新機制，適時更新征地補償標準，把握好調整幅度和周期?！?/p>

拆遷涉及到被拆遷人的切身利益，而且在征地拆遷中，拆遷補償又是關鍵，可是由于在實踐過程中，拆遷方經(jīng)常給予被拆遷人的補償是少之又少，有的是讓被拆遷人先搬遷后補償，最終征收方失信于被拆遷人，導致被拆遷人無家可歸。因此，在保護被拆遷人合法權益時，必須要遵循“維護公共利益”的原則。

2、必須是拆一還一。

如果被拆遷人選擇的是產(chǎn)權置換，那么以1：1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換是最基本的利益保障。根據(jù)《條例》規(guī)定和政策精神，“拆一還一”是征收補償?shù)淖畹拖薅葮藴剩墙^對不能再打折扣、做減法的。

3、不低于房屋征收周邊市場價。

對于拆遷補償，尤其是國有土地上房屋拆遷，房屋補償?shù)膬r值不得低于征收決定公告之日房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

4、不得進行非法拆遷、不得停水停電逼遷。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十一條

采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、拆遷征收的原則“給予被征收人公平補償”

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

一、房屋拆遷補償標準的計算公式：

1、拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

2、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

二、房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格

三、房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

四、農(nóng)村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

四、土地征收的六個補償

土地征收的六個補償如下：1、土地補償費，這是針對土地的；2、個是安置補償費，這是針對人的；3、是地上附屬物，這是針對地上所建的建筑物；4、青苗補償費；5、農(nóng)村村民住宅補助費；6、被征收地土地的農(nóng)民的社會保障費。土地征收，是指國家為了公共利益的需要，在依法進行補償?shù)臈l件下，將集體所有土地及其上權利移轉為國家所有的行為。土地征收是將農(nóng)業(yè)用地轉化為建設用地的重要制度，許多國家的法律均有相關規(guī)定。法律依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、征地拆遷補償標準

法律分析：1、土地補償費

用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費

用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費

用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費

用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

六、征收補償方案中暴露的拆遷獎勵亂象，被征收人該如何應對？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。通常認為，這里規(guī)定的補助和獎勵不是普惠的、人人都有的。比如，獎勵是針對在簽約搬遷期限內搬遷的被征收人的，如果被征收人未按期搬遷，就不能夠享受政府給予的獎勵。而補助則顧名思義，一般是針對生活困難救助、重大疾病救助以及住房困難家庭的。

從嚴格意義上講，政府的上述提前搬遷獎勵規(guī)定是與征收中的公平原則不相符合的。既然方案中規(guī)定的簽約期限，那也就意味著期滿前的期間是給予被征收人與征收方充分溝通、協(xié)商，并在家庭成員內部充分溝通、交流，對征收補償所涉的相關問題全盤綜合考慮之用，人為的設置“獎勵”來對這一期間進行壓縮、控制，顯然與立法精神相悖?！秶临Y源部辦公廳關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》明確指出，群眾有意見的，要認真反復做好政策宣傳解釋和群眾思想疏導工作，得到群眾的理解和支持，不得強行實施征地拆遷。

這種“打包”式獎勵政策本身，是對被征收人的權利保障有害的，被征收人一定要明晰。

總而言之，獎勵、補助政策的制定具有很強的隨意性、目的性，是征收方為被征收人設置的一個“游戲、噱頭”。被征收人可以選擇參與，也完全有權選擇“不玩兒”

二、字不能隨意簽。

在拆遷前期，拆遷人可能會讓被拆遷人在很多文件上簽字，被拆遷人一定不要隨意簽字。

因為很有可能會和評估公司的確定、拆遷人需出具的調查、被拆遷人房屋的權屬相關等。可以肯定的是，肯定會與拆遷補償相關。此時，極有可能會掉進拆遷人設計的陷阱。

在我們代理的案件中，很多當事人都有簽字比較隨意的情況。因此，被拆遷人應該借鑒這些吃虧經(jīng)驗，切莫隨意簽字。

應對策略：報告該收收，不能輕易簽字。

三、拆遷補償談判，應在哪談?

拆遷談判時，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協(xié)商談判補償事宜，為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?因為不同的談判環(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。

應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。

四、拆遷補償談判，該和誰談補償事宜?

很多拆遷戶的談判對象是拆遷公司的工作人員，并非拆遷方或征收方。拆遷公司的身份是屬于受托方，即由拆遷方委托拆遷公司協(xié)助處理相關拆遷工作，對拆遷補償?shù)臄?shù)額并沒有決定權，所以，拆遷戶一直和拆遷工作人員談判，不可能提高拆遷補償，且有可能暴露自己的拆遷補償?shù)拙€，對以后提高補償不利。

應對策略：只聽拆遷公司人員的報價，不說自己的真實想法，要與決定權的人談判

在房屋拆遷時遇到拆遷獎勵亂象，被征收人可以不參與，以免上當受騙，天上沒有掉餡餅的事，所以在遇到涉及自己的利益的事時千萬要謹慎小心，不能因為貪心而讓自己的權益受到侵犯。

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投稿：孫文

內容審核：李軒教授