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增城房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)年2025,增城舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日拆遷普法

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    2025-04-15 15:52:01
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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增城房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)年2025,增城舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日拆遷普法

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  • 一、增城房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)年2025,廣州增城舊改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

    法律分析:補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償(1500元/平方米)的差額計(jì)算,計(jì)入改造成本;村民住宅大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分,可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償;現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分,按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償,等等。

    法律依據(jù):《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進(jìn)舊村全面改造工作的實(shí)施意見(試行)的通知》

    第十四條 (集體土地上住宅改造成本核算標(biāo)準(zhǔn))集體土地上住宅(含宅基地、世居祖屋)改造成本按以下標(biāo)準(zhǔn)核算:

    (一)住宅房屋有合法證明文件的,現(xiàn)狀建筑面積中證載(批準(zhǔn))部分,復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。

    (二)住宅房屋無合法證明文件的,可計(jì)基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分,復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。

    (三)核定的住宅復(fù)建總量大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償(1500元/平方米)的差額計(jì)算,計(jì)入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補(bǔ)償(1500元/平方米)由村民自籌,不計(jì)入改造成本。

    (四)村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分,可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償,計(jì)入改造成本,不計(jì)臨遷費(fèi)。

    (五)臨遷費(fèi)單價(jià)為30元/平方米,按48個(gè)月計(jì)算。如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造(改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊),可按60個(gè)月計(jì)算。

    第十五條 (集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量和改造成本核算標(biāo)準(zhǔn))集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量按建筑面積和用地面積(僅限有合法用地證明文件)兩種方式核算,同一宗地只能選擇一種方式核算。

    (一)按建筑面積核算:

    1.有合法證明文件的,現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復(fù)建量,復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。證載(批準(zhǔn))面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計(jì)為權(quán)益面積,建設(shè)費(fèi)用自籌,不計(jì)入改造成本。

    2.無合法證明文件(含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準(zhǔn)面積部分)的,2009年12月31日前建成部分,可按1:1或2:1核算復(fù)建量(同一項(xiàng)目只能選擇一種標(biāo)準(zhǔn)核算),復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)按該部分建筑面積的50%核算,計(jì)入改造成本;2009年12月31日后建成部分,不予核算復(fù)建量。現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分,按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償,計(jì)入改造成本。

    3.臨遷費(fèi)單價(jià)為45元/平方米,按48個(gè)月計(jì)算,如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造(改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊),可按60個(gè)月計(jì)算。

    (二)按用地面積核算:

    1.按證載(批準(zhǔn))用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)面積,建設(shè)費(fèi)用計(jì)入改造成本。臨遷費(fèi)按本條第(一)款計(jì)算,計(jì)入改造成本。

    2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強(qiáng)度的,可按證載(批準(zhǔn))用地面積容積率1.8(毛)計(jì)算權(quán)益面積,其建設(shè)費(fèi)用自籌,不計(jì)入改造成本。

    二、增城舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

    舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:永久性建筑拆除一平方米補(bǔ)償住宅一平方米,國道用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆除一平方米補(bǔ)償住宅0.7平方米來計(jì)算,村道用于商業(yè)用途的永久性建筑,按照拆除一平方米補(bǔ)償住宅0.6平方米來計(jì)算,瓦房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆除一平方米,按照住宅的1.5平方米來補(bǔ)償,臨時(shí)性建筑物樓頂?shù)蔫F皮按照每平方米300來進(jìn)行補(bǔ)償。

    一、舊城改造程序

    第一步是調(diào)查研究,對(duì)舊城改造的基本信息進(jìn)行資料收集,對(duì)舊城改造的必要性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可能影響作出基本的判斷,了解各個(gè)城市發(fā)展的各個(gè)方面。

    第二步,確定舊城改造地區(qū)之后,根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域發(fā)展需求提供定制化規(guī)劃。

    第三步,拆除部分建筑,進(jìn)行居民遷移,道路等基礎(chǔ)性工作,保證舊城改造工作的順利開展。再是對(duì)舊城改造的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和修繕。

    二、舊城改造的觀點(diǎn)

    1、對(duì)城市規(guī)劃的有益補(bǔ)充,體現(xiàn)了城市開放、兼容的城市品格,增進(jìn)了國際化的城市認(rèn)同。在全球化、城市現(xiàn)代化、國際化背景下,外籍人口越來越多,在一定地段適度增加一些具有異域風(fēng)景的城市景觀,未嘗不可。對(duì)于增加外籍人士的城市認(rèn)同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財(cái)政事權(quán)增加也為此提供基礎(chǔ)與條件。將時(shí)尚小區(qū)變臉為歐洲小鎮(zhèn),體現(xiàn)了將時(shí)尚進(jìn)行到底的改造思路。

    2、城市更新和改造不可盲目,特色的文化延續(xù)更加重要。作為政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的中心城市,應(yīng)該有更多的地區(qū)文化擔(dān)當(dāng)意識(shí)。城市政府、規(guī)劃與設(shè)計(jì)單位應(yīng)該有強(qiáng)烈的地方文化自主性意識(shí),讓城市傳統(tǒng)建筑和建筑風(fēng)格可以延續(xù),增進(jìn)城市的歷史和文化質(zhì)感。

    3、應(yīng)該加強(qiáng)城市規(guī)劃和城市建設(shè)過程中的公眾參與,推進(jìn)民主社會(huì)和市民社會(huì)的建設(shè),社會(huì)公平性應(yīng)該得到強(qiáng)化。對(duì)于提升環(huán)境質(zhì)量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務(wù)配套等大有裨益,對(duì)其而言是局體利益最大化,但對(duì)全區(qū)居民和全市居民而言,就有失公平。遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院認(rèn)為,城市規(guī)劃和建設(shè)過程中,一定要養(yǎng)成機(jī)會(huì)成本的思維,憑什么重點(diǎn)發(fā)展和開發(fā)一個(gè)地方,如何滿足其他地方的發(fā)展訴求,都是需要思考的問題。

    三、廣州舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

    廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》,通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確,舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

    《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行,有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用該意見。

    《指導(dǎo)意見》還明確可以實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)于提前搬遷和按時(shí)搬遷,將給予不同的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)。

    對(duì)于拒絕拆遷的,《指導(dǎo)意見》明確,如簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的,對(duì)逾期未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人,拆遷人可向國土房管部門申請(qǐng)啟動(dòng)拆遷裁決程序。

    按照新的政策,被拆遷人如果選擇貨幣補(bǔ)償方式,貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程,可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價(jià)格。新的拆遷補(bǔ)償辦法通過“改造獎(jiǎng)勵(lì)”提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

    為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷,抽疏中心城區(qū)人口密度,《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價(jià)格,結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價(jià)值級(jí)差比例,確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷,其外遷得越遠(yuǎn),獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

    關(guān)于結(jié)算補(bǔ)差問題,《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價(jià)格來補(bǔ)差。這樣減少了簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的不確定性,避免了糾紛。

    《指導(dǎo)意見》明確,住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的,應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)與安置住房的市場價(jià)格結(jié)算差價(jià)。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。如拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的,從其約定。

    四、廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償新政獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

    廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》,通過在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確,舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

    《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行,有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用該意見。

    《指導(dǎo)意見》還明確可以實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)于提前搬遷和按時(shí)搬遷,將給予不同的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)。

    對(duì)于拒絕拆遷的,《指導(dǎo)意見》明確,如簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的,對(duì)逾期未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人,拆遷人可向國土房管部門申請(qǐng)啟動(dòng)拆遷裁決程序。

    三種補(bǔ)償方式

    貨幣補(bǔ)償:

    增改造獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

    按照新的政策,被拆遷人如果選擇貨幣補(bǔ)償方式,貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程,可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價(jià)格。新的拆遷補(bǔ)償辦法通過“改造獎(jiǎng)勵(lì)”提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

    模擬案例:

    假定舊城更新改造項(xiàng)目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段,該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場評(píng)估均價(jià)為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場價(jià)格”為12800元/平方米,該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)不得高于:(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補(bǔ)償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

    異地永遷:

    搬得越遠(yuǎn)補(bǔ)償面積越大

    為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷,抽疏中心城區(qū)人口密度,《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價(jià)格,結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價(jià)值級(jí)差比例,確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷,其外遷得越遠(yuǎn),獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

    關(guān)于結(jié)算補(bǔ)差問題,《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價(jià)格來補(bǔ)差。這樣減少了簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的不確定性,避免了糾紛。

    五、增城夏街村舊改補(bǔ)償方案?

    (1)房屋補(bǔ)償:拆一補(bǔ)一

    (2)權(quán)益面積購買價(jià):3500元/平

    (3)臨遷費(fèi):住宅為(30)元/㎡/月;被拆遷房屋首層現(xiàn)狀為商業(yè)用途,按(40)元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付臨遷費(fèi)

    法律依據(jù):

    《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

    征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

    征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

    被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

    征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

    依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

    國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

    六、廣州舊城改造新增獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是多少?

    法律分析:

    廣州舊城改造涉及面積達(dá)54平方公里。政府將通過貨幣補(bǔ)償、就近安置以及異地永遷等三種方式補(bǔ)償安置被拆遷者。在貨幣補(bǔ)償方式中,補(bǔ)償金額將按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定,同時(shí)舊城更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人還可由項(xiàng)目實(shí)施單位給予同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)改造獎(jiǎng)勵(lì),其中補(bǔ)償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進(jìn)行補(bǔ)償。

    法律依據(jù):

    《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》

    第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

    (一)被拆遷房屋的建筑面積及價(jià)格金額;

    (二)拆遷補(bǔ)償方式;

    (三)搬遷期限;

    (四)違約責(zé)任;

    (五)當(dāng)事人需要約定的其他事項(xiàng)。

    實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議除前款所列內(nèi)容外,還應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償安置用房的權(quán)屬證明、有關(guān)規(guī)劃資料、價(jià)格金額、面積、地點(diǎn)、樓層、差價(jià)款的支付方式和期限等事項(xiàng)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議除本條第一款所列內(nèi)容外,還應(yīng)當(dāng)包括貨幣補(bǔ)償款的支付方式和期限。

    第十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之日起三十日內(nèi),將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

    第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。本市歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)被拆遷住宅房屋的補(bǔ)償金額,按照房地產(chǎn)市場價(jià)格增加百分之二十確定。歷史舊城區(qū)范圍以附圖的標(biāo)示為準(zhǔn)。被拆遷房屋補(bǔ)償金額達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,按照最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行制定。

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