● 圣運推薦：拆遷補償會低于房屋買入價嗎2025，一般納稅人出售不動產(chǎn)如何計算增值稅?:今日拆遷普法

一、拆遷補償會低于房屋買入價嗎2025,一般納稅人出售不動產(chǎn),賣出價低于買入價

一般納稅人出售不動產(chǎn)，如果賣出價低于買入價，那么在計算相關(guān)稅費時，有一些具體的規(guī)定需要考慮。

一、增值稅的計算

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號），一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（包括自建和非自建），可以選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。如果選擇簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。如果選擇一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

因此，如果賣出價低于買入價，那么增值稅的應稅銷售額將為負數(shù)或零，但這并不意味著不需要繳納增值稅，因為還需要考慮到價外費用等因素。具體的稅務(wù)處理應根據(jù)實際情況和稅法規(guī)定來確定。

二、個人所得稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應繳納個人所得稅。稅率為百分之二十，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。如果賣出價低于買入價，那么應納稅所得額將為負數(shù)或零，理論上說，這種情況下是不需要繳納個人所得稅的。然而，實際稅務(wù)處理中可能還需要考慮其他因素，如相關(guān)稅費、交易費用等。

總的來說，一般納稅人出售不動產(chǎn)時，如果賣出價低于買入價，增值稅和個人所得稅的計算將受到一定影響。具體的稅務(wù)處理應根據(jù)實際情況、相關(guān)稅法和稅務(wù)部門的解釋來確定。建議在進行此類交易時咨詢專業(yè)稅務(wù)人員或律師以確保合規(guī)性并最大化利益。

二、一般納稅人出售不動產(chǎn)如何計算增值稅?

法律主觀：很多人在有錢的時候都會選擇多買一些不動產(chǎn)作為投資，在經(jīng)濟緊張的時候就可以轉(zhuǎn)讓掉解決資金問題。一、一般納稅人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅如何繳納《關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）：（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。二、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別1、定義不同動產(chǎn)，是指能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的物，一般指金錢、器物等。不動產(chǎn)，是指不能移動或如移動即會損害其經(jīng)濟效用和經(jīng)濟價值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。與動產(chǎn)相對。2、是否能移動動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產(chǎn)是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。3、在法律上區(qū)分不同得失變更上，動產(chǎn)是交付主義，不動產(chǎn)需登記。訴訟管轄及涉外法律適用上，動產(chǎn)是屬人主義，不動產(chǎn)是屬物主義。三、不動產(chǎn)有什么特性自然特性：不動產(chǎn)作為自然物的特性有：1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。2、個別性：也稱獨特性、異質(zhì)性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異。3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經(jīng)濟供給有彈性。5、保值增值性：相對于其他財產(chǎn)所具有的特性。社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系的特性。1、價值量大：與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產(chǎn)涉及社會多方面，容易對外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進行管理。5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。6、保值增值性：增值指不動產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。綜上所述，一般納稅人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅繳納需要根據(jù)實際情況來分析，2016年4月30日前后的是不一樣的，自建的非自建的又是不一樣的等等

三、增值稅一般納稅人出售不動產(chǎn)如何計算增值稅

法律主觀：很多人在有錢的時候都會選擇多買一些不動產(chǎn)作為投資，在經(jīng)濟緊張的時候就可以轉(zhuǎn)讓掉解決資金問題。一、一般納稅人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅如何繳納《關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）：（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。二、動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別1、定義不同動產(chǎn)，是指能夠移動而不損害其經(jīng)濟用途和經(jīng)濟價值的物，一般指金錢、器物等。不動產(chǎn)，是指不能移動或如移動即會損害其經(jīng)濟效用和經(jīng)濟價值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、橋梁、樹木等。與動產(chǎn)相對。2、是否能移動動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產(chǎn)是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。3、在法律上區(qū)分不同得失變更上，動產(chǎn)是交付主義，不動產(chǎn)需登記。訴訟管轄及涉外法律適用上，動產(chǎn)是屬人主義，不動產(chǎn)是屬物主義。三、不動產(chǎn)有什么特性自然特性：不動產(chǎn)作為自然物的特性有：1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。2、個別性：也稱獨特性、異質(zhì)性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異。3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。4、數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經(jīng)濟供給有彈性。5、保值增值性：相對于其他財產(chǎn)所具有的特性。社會經(jīng)濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系的特性。1、價值量大：與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉(zhuǎn)化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經(jīng)濟角度土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產(chǎn)涉及社會多方面，容易對外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。4、權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進行管理。5、難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。6、保值增值性：增值指不動產(chǎn)由于面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。綜上所述，一般納稅人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅繳納需要根據(jù)實際情況來分析，2016年4月30日前后的是不一樣的，自建的非自建的又是不一樣的等等

四、銷售不動產(chǎn)是否征收增值稅？？

銷售不動產(chǎn)是否征收增值稅？？銷售的自己使用過的物品，不征收增值稅。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》：第十五條　下列項目免征增值稅：（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品；（二）避孕藥品和用具；（三）古舊圖書；（四）直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設(shè)備；（五）外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設(shè)備；（六）由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；（七）銷售的自己使用過的物品。除前款規(guī)定外，增值稅的免稅、減稅項目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項目。這樣解釋大家理解嗎？

五、一般納稅人銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率是多

營改增以后不動產(chǎn)租賃的稅率是11%.

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)：

不動產(chǎn)租賃一般納稅人(年應交納增值稅服務(wù)達到500萬元〈含500萬〉)適用].

小規(guī)模納稅人則適用3%的征收率.

增值稅稅率為6%，其中提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零.

具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定.增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外.

增值稅起征點幅度為：按期納稅的，為月銷售額5000-20000元(含本數(shù))；按次納稅的，為每次(日)銷售額300-500元(含本數(shù))

一、不動產(chǎn)登記包括的權(quán)利

（一）集體土地所有權(quán)；

（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（三）森林、林木所有權(quán)；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）海域使用權(quán)；

（八）地役權(quán)；

（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

六、小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)如何計算增值稅

小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)時，增值稅的計算方式與一般納稅人不同。其計算公式為：應納稅額=不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款÷（1+3%）×3%×70%。小規(guī)模納稅人是指年銷售額不超過500萬元的企業(yè)或個體工商戶。在出售不動產(chǎn)時，其適用的增值稅計算方式與一般納稅人不同。一般納稅人出售不動產(chǎn)時，應納稅額為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款×5.6%。而小規(guī)模納稅人則需要先將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款除以1.03，再乘以0.03和0.7，才能得出應納稅額。這個計算方式的背后，是因為小規(guī)模納稅人的增值稅征收率為3%，但其并不能抵扣進項稅，因此需要采用這種特殊的計算方式。小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)時，是否需要辦理增值稅專用發(fā)票？小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)時，不需要辦理增值稅專用發(fā)票。但需要在銷售合同中注明轉(zhuǎn)讓價款、應納稅額、稅率等信息，并在納稅申報時填報相關(guān)信息。小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)時，需要特別注意增值稅的計算方式和相關(guān)申報事宜。建議在出售前咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問或會計師?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國增值稅法實施條例》第八條 小規(guī)模納稅人銷售貨物、勞務(wù)、不動產(chǎn)，適用稅率為3%。不得抵扣進項稅額，應稅銷售額為銷售額扣除應稅減征額后的余額。

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投稿：蔣黛然

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