● 圣運(yùn)推薦：房屋拆遷補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)及處理方法2025，前期工程費(fèi)可以在土地增值稅扣除嗎:今日拆遷普法

一、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)碾y點(diǎn)及處理方法2025,土地增值稅前期工程費(fèi)審核難點(diǎn)要點(diǎn)

土地增值稅前期工程費(fèi)審核的難點(diǎn)和要點(diǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：

一、難點(diǎn)

費(fèi)用界定的復(fù)雜性：前期工程費(fèi)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多項(xiàng)支出，如項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等，這些費(fèi)用的界定和歸集相對(duì)復(fù)雜。同時(shí)，需要準(zhǔn)確區(qū)分哪些費(fèi)用屬于前期工程費(fèi)，哪些費(fèi)用應(yīng)歸入其他類別，這增加了審核的難度。

票據(jù)憑證的真實(shí)性與合規(guī)性：在審核前期工程費(fèi)時(shí)，必須對(duì)相關(guān)票據(jù)憑證的真實(shí)性和合規(guī)性進(jìn)行嚴(yán)格審查。由于可能存在虛假發(fā)票、違規(guī)報(bào)銷等情況，審核人員需要具備豐富的專業(yè)知識(shí)和敏銳的鑒別能力，以確保費(fèi)用支出的真實(shí)性。

費(fèi)用分?jǐn)偟暮侠硇裕簩?duì)于多個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)的前期工程費(fèi)，如何合理分?jǐn)偟礁鱾€(gè)項(xiàng)目也是審核的難點(diǎn)之一。這需要審核人員根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和受益程度，制定科學(xué)、合理的分?jǐn)偡椒ǎ_保費(fèi)用分?jǐn)偟墓叫院蜏?zhǔn)確性。

二、要點(diǎn)

嚴(yán)格遵守相關(guān)稅收法律法規(guī)：在審核前期工程費(fèi)時(shí)，必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》等相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，確保審核過(guò)程和結(jié)果的合法性。

詳細(xì)審查費(fèi)用明細(xì)及票據(jù)憑證：審核人員應(yīng)對(duì)前期工程費(fèi)的具體明細(xì)進(jìn)行逐一審查，包括費(fèi)用性質(zhì)、金額、支付時(shí)間等，并核對(duì)相關(guān)票據(jù)憑證的真實(shí)性和合規(guī)性。對(duì)于存疑的費(fèi)用支出，應(yīng)進(jìn)一步深入調(diào)查核實(shí)。

合理確定費(fèi)用分?jǐn)偡椒ê蜆?biāo)準(zhǔn)：針對(duì)多個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)的前期工程費(fèi)，審核人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和受益程度，制定科學(xué)、合理的分?jǐn)偡椒ê蜆?biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)確保分?jǐn)傔^(guò)程的透明性和公正性，避免出現(xiàn)利益輸送或損害相關(guān)方利益的情況。

綜上所述，土地增值稅前期工程費(fèi)審核的難點(diǎn)和要點(diǎn)涉及多個(gè)方面，包括費(fèi)用界定的復(fù)雜性、票據(jù)憑證的真實(shí)性與合規(guī)性、費(fèi)用分?jǐn)偟暮侠硇缘取Ｔ趯徍诉^(guò)程中，審核人員應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)稅收法律法規(guī)，詳細(xì)審查費(fèi)用明細(xì)及票據(jù)憑證，并合理確定費(fèi)用分?jǐn)偡椒ê蜆?biāo)準(zhǔn)，以確保審核結(jié)果的準(zhǔn)確性和合法性。

二、前期工程費(fèi)可以在土地增值稅扣除嗎

法律主觀：?jiǎn)枺何覇挝辉谶M(jìn)行 土地增值稅 清算過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出，我 公司 在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中列支的“物業(yè)前期介入費(fèi)”(物業(yè)公司前期在工地派人工程人員監(jiān)督工程發(fā)生的費(fèi)用)和“ 印花稅 、土地使用稅”(印花稅為銷售和工程合同所需貼花)不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)這樣做是否有依據(jù)? 答：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā))的成本，是指 納稅 人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及 拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、 水電費(fèi) 、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是你公司直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。物業(yè)公司前期在工地派工程人員監(jiān)督工程發(fā)生的費(fèi)用不屬于你公司發(fā)生的費(fèi)用，不屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不能作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。 你公司繳納的印花稅、工程合同所需貼花、土地使用稅不屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，不屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》附錄會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定： 管理費(fèi)用 本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)(包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)(包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)(含顧問(wèn)費(fèi))、 訴訟費(fèi) 、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、 房產(chǎn)稅 、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。 根據(jù)上述規(guī)定，你公司繳納的印花稅和土地使用稅應(yīng)在“管理費(fèi)用”科目中列支。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： (三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 (五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的 教育 費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，將其繳納的印花稅、土地使用稅已列入管理費(fèi)用中的，在計(jì)算土地增值額時(shí)不再扣除。其他土地增值稅納稅人在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的印花稅。

法律客觀：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。上述“扣除項(xiàng)目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

三、土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

1、計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用；

2、包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

一、應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的計(jì)算方法有哪些

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地增值稅前期費(fèi)用有哪些

1、土地增值稅的前期費(fèi)用，主要有規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

一、土地增值稅申報(bào)期限是多久

1、稅法規(guī)定，土地增值稅的納稅時(shí)間和繳納方法如下：

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，然后在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

2、特殊規(guī)定：

(1)納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以按月或按季定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

(2)納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

(3)對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理完納稅清算后，多退少補(bǔ)。

五、土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用怎么計(jì)算

法律主觀：土地增值稅 是采用超率累進(jìn)稅率計(jì)算的。只有先計(jì)算出增值率，即增值額占扣除項(xiàng)目的比例后，才能確定適用稅率，并計(jì)算應(yīng) 納稅 額。其計(jì)算公式如下： 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100% 應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率) 這種計(jì)算方法比較繁瑣，要分段計(jì)算，匯總合計(jì)。因此，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算，其計(jì)算公式如下： 應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率 [例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司轉(zhuǎn)讓 一塊已開(kāi)發(fā)的 土地使用權(quán) ，取得轉(zhuǎn)讓收入1400萬(wàn)元，為取得土地使用權(quán)所支付金額320萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地成本65萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用21萬(wàn)元，應(yīng)納有 關(guān)稅 費(fèi)77.7萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅如下： 開(kāi)發(fā)費(fèi)用21萬(wàn)元，未超過(guò)(320+65)×10%=38.5萬(wàn)元，可據(jù)實(shí)扣除。 扣除項(xiàng)目金額=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(萬(wàn)元) 增值額=1400-560.7=839.3(萬(wàn)元) 增值額占扣除項(xiàng)目比例=839.3÷560.7=149.69% 應(yīng)納稅額=839.3×50%-560.7×15%=335.54(萬(wàn)元) [例2]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 轉(zhuǎn)讓高級(jí) 公寓 一棟，獲得貨幣收入7500萬(wàn)元，獲得購(gòu)買方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸(每噸2500元)。公司為取得土地使用權(quán)支付1450萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等支出2110萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用480萬(wàn)元(其中：利息支出295萬(wàn)元，未超過(guò)承認(rèn)標(biāo)準(zhǔn))，支付轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金47萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納稅額如下： 收入額=7500+2100×0.25=8025(萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目金額=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(萬(wàn)元) 其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超過(guò)5%的限額，按5%計(jì)算如下： (1450+2110)×5%=178(萬(wàn)元) 增值額=8025-4792=3233(萬(wàn)元) 適用級(jí)次=3233÷4792=67.5(%) 應(yīng)納稅額=3233×40%-4792×5%=1053.6(萬(wàn)元)

法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅 法規(guī) 定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 (二)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目; 2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開(kāi)核算; 3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。 (三)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

六、什么是前期推進(jìn)征收項(xiàng)目

法律分析：基礎(chǔ)資料收集：1、收集土地使用權(quán)證、拆遷紅線圖和對(duì)應(yīng)地形圖(包括電子文檔)及調(diào)查表格，并對(duì)被拆遷物進(jìn)行分區(qū)編號(hào)。2、按制定標(biāo)準(zhǔn)表格的調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘和測(cè)量，對(duì)于雙方核準(zhǔn)確認(rèn)的被拆遷物事項(xiàng)(包括：產(chǎn)權(quán)、面積、使用性質(zhì)，合法性等)必須形成書(shū)面的確認(rèn)書(shū) 。3、評(píng)估單位的選擇。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十六條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

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投稿：蕭悅靈

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