新一中拆遷補償標準2025,承租人和同住人關于征收補償利益的分割原則及特殊情形,一、承租人和同住人均等分割原則的法律依據根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住
一、承租人和同住人均等分割原則的法律依據
根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解釋（滬高法民一[2004]4號）》（以下簡稱滬高法民一[2004]4號文）第九條，公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間如何分配？答：承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。第九條基本確立了承租人、同住人之間均等分割、均等取得拆遷補償款的原則。比如李某等訴孔某等分家析產糾紛一案，案號：（2014）滬一中民一（民）終字第1041號，法院認為甲系公房承租人，并非征收房屋的所有權人，根據相關規定，顯然該房屋因被征收而產生的征收補償款項不屬于公房承租人一人所有，應歸公房承租人及同住人共同所有，本案各方當事人包括甲在內，戶籍都入戶在原征收房屋內，且根據當事人的陳述及其他在案證據，并不能證明各方當事人在本市獲得過其他福利性分房，本案中戊、丁、乙、丙宜認定為系爭房屋拆遷征收中的同住人，與承租人甲一并享有該房屋征收所得補償利益，最后判定征收補償利益由四人均分。
二、承租人比同住人分得較多的征收補償利益之原因分析
首先，在滬高法民一[2004]4號文第九條同時規定了承租人和同住人均等分割原則例外情形，（一）有以下情況之一的人，可以酌情多分：1.承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；2.承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；3.對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的。（二）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。司法實踐過程中，法官會基于多個事實、理由來分割征收補償款，比如承租人對房屋來源貢獻大、對房屋維護有出租、承租人年老體弱等，很多判例中承租人比其他同住人分得的征收利益較多。
其次，在征收過程中，因為不同征收單位操作方式不一樣，也會造成承租人比其他同住人權力大之現象，我們常見的幾種情形有：1、房屋在租賃期滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。根據《上海市房屋租賃條例》《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》等相關規定，除非承租人過世或自愿變更，否則其他在本房屋中擁有常住戶口的人員、實際居住人員均是無法取代承租人去租賃房屋的。2、公有住房被征收時，承租人有簽約權，承租人在世情況下，其他同住人一般無簽約權，如承租人死亡，家庭內部其他同住人可以推舉簽約代表或者由征收單位指定新的承租人簽約。3、承租人可以與征收單位協商具體的補償方式、補償金額，審計結算之后，可以代表整戶領取征收補償利益。
除此之外，法院在同住人的認定方面，基本上對承租人享有征收補償利益達成了共識，比如：1、承租人可以享受多處房屋拆遷補償款的權利，其他同住人他處承租人公房、享受過福利分房或者拆遷補償，則不能再次享受拆遷補償款。2、在同住人的認定方面，承租人不要求居住滿一年以上，其他同住人必須符合戶籍遷入后居住滿一年的條件，否則不符合本次征收房屋的同住人。
三、承租人不享有征收補償利益的情形
（一）征收過程中被指定為承租人
根據2021年7月16日上海市第二中級人民法院發布的《房屋征收補償利益分割類改發案件裁判要點》問題之四，征收過程中被指定成為公有住房承租人，其在征收補償利益分割中的法律地位如何認定？裁判觀點：公有住房承租人是指執行政府規定租金標準，根據《上海市房屋租賃條例》規定，與公有房屋產權人或管理人建立租賃關系的個人和單位，其承租人地位在租用公房憑證上有明確記載。而征收過程中被指定的公有住房承租人，是根據本市房管部門就關于公有居住承租人戶口遷離本市或死亡后，確定房屋征收補償協議簽訂主體的相關規范性文件而確定，其本質上是被征收戶的簽約代表，未與出租人真正建立公房租賃關系，權限亦僅限于代表被征收戶協商并簽訂征收協議、騰退被征收房屋等，故在此情況下，該當事人并不因其承租人身份而必然獲得征收補償利益，其是否可獲得利益，仍應按照共同居住人條件進行審查認定，以避免因各當事人均不符合同住人條件時，僅因某一當事人在征收時被指定為承租人，而發生由其取得全部征收利益的失衡情況。
在房屋征收過程中，因房屋承租人過世，在冊戶籍人員無法就簽約主體達成一致協議，由評議小組推薦，房屋出租人指定一人為承租人，作為該戶簽約代表簽訂征收補償協議，權限僅限于代表被征收戶協商并簽訂征收協議、騰退被征收房屋等，作為這一戶的簽約代表履行行政協議，而不是為了與房屋出租人繼續履行租賃關系，與正常取得的承租人是有本質上的區別的，該代表也并不能據此身份獲得系爭房屋的征收補償利益，而是應看其是否符合系爭房屋的共同居住人條件。
（二）已經取得外國國籍的承租人
我們是不認可雙重國籍的，如果在冊戶籍人員已經取得外國國籍，法院不認可其同住人身份。比如上海市第二中級人民法院（2019）滬02民終11115號判決書明確認定，因項某已于2012年9月申請加入澳大利亞國籍，我國公房制度具有社會福利性質，故項某不能被認定為涉案房屋同住人；（2021）滬02民終9589號判決書認定江某、顧某在房屋征收決定作出前已加入外國國籍，不能被認定為涉案房屋的同住人。那么，如果已經取得外國國籍的人員是承租人，承租人有權簽訂征收補償協議嗎？有權分得征收補償利益嗎？如果在冊其他戶籍人員都不符合同住人（不同時滿足“在冊戶籍”“居住滿一年”“他處無房”）的情況下，該外國國籍的承租人有權和其他人員一起分得征收補償利益嗎？
1、如果已經取得外國國籍的人員是承租人，承租人有權和征收單位簽訂征收補償協議嗎？
傾向性的觀點是有權簽訂征收補償協議。首先，公房承租人取得外國國籍后，并不必然喪失承租權，2010年修訂的《上海市房屋租賃條例》第七條規定：“房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律法規另有規定或者土地使用權出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規定或者約定，”該“房屋承租人”既可以是私房承租人，也可以是公房承租人，故上述地方性法規并未禁止境外自然人作為公房承租人的資格；其次，承租人在房屋征收啟動之前，已經成為被征收房屋的公房承租人，即使在取得其他國籍后，作為出租人的物業公司也未變更房屋租賃權，具有公房承租人資格可以簽訂補償協議，戶籍并不影響《征收補償協議》的效力；再次，公房承租人取得簽約資格，是代表被征收戶與房屋征收部門簽訂征收補償協議，協議是對于整戶的補償，而非僅對承租人一人，故協議效力并不因承租人的國籍身份而有所不同。夏某拆遷一審（2019）滬02行初19號行政判決書認定了夏某與虹口房管局簽訂的征收補償協議合法，原告如對協議補償利益的分割有異議，可另尋法律途徑解決。
2、已經取得外國國籍的承租人，有權分得征收補償利益嗎？
傾向性的觀點是無權分得。公有房屋的承租權，是基于我國公房配給制度，給予本國公民的居住需求安置，加入外國國籍時自然喪失了原受配公房的承租權利，房屋被征收時，雖承租戶名登記未作更改，但因已經取得外國國籍的承租人已喪失原有權利，上海市第二中級人民法院（2022）滬02民終6437號民事判決中，一審法院認為，根據1980年代的公房租賃管理辦法，承租戶全家出國或去港澳定居的，應收回其承租的全部房屋；如屬短期出國或去港澳，要求保留房屋租賃權的，可向房管部門申請并經批準后，一般可以保留房屋租賃權六個月，最長不超過一年，到期不回，收回房屋。黃某的戶籍于1987年7月因出國注銷，蔡某的戶籍于同年10月遷入系爭房屋。之后，系爭房屋租賃關系未解除，承租戶名亦未更改，房屋承租、戶籍狀況維持原樣至征收。蔡某戶籍的遷入對系爭房屋租賃關系的保留不能排除關聯。蔡某雖與其夫共同享受過福利房屋，但因其為系爭房屋唯一戶籍在冊人員，故全部征收補償利益由其一人取得。蔡某于本案審理中表示自愿給予黃某部分補償款，系其意思自治，于法不悖，法院予以照準。二審法院認為，系爭房屋被征收前，承租人黃某已加入澳大利亞國籍，故其無權享有系爭房屋的征收補償利益。蔡某雖不符合系爭房屋共同居住人的條件，但其是唯一戶籍在冊人員，可獲得系爭房屋的全部征收補償利益。蔡某自愿給予黃某補償款2,000,000元，于法不悖。一審法院據此作出的判決并無不當，本院予以認同。黃某上訴提出系爭房屋是由其出資購買，缺乏事實依據，不予支持。
3、如果在冊其他戶籍人員都不符合同住人的情況下，該外國國籍的承租人有權和其他人員一起分得征收補償利益嗎？
傾向性的觀點是不能。當事人在選擇加入外國國籍后，由于中國法律不承認雙重國籍，他們便自動失去了中國公民的身份。因此，原先基于中國公民身份享有的公有住房承租權和居住權也隨之喪失。這意味著，他們不再享有與這些公有住房相關的任何福利或權益，包括在公有住房被征收時可能獲得的補償利益。即使這些當事人曾經在系爭房屋中居住，但由于他們已不再是同住人，且已經取得外國國籍，他們就不能再主張對這些房屋的任何權利或補償。在這種情況下，如果房屋被征收，相關的征收補償利益應當歸屬于那些仍然具有中國國籍且戶籍在冊的成年公民共同享有，外國籍的當事人被排除在外。上海市第二中級人民法院（2022）滬02民終5598號案件充分論述了這個觀點，關于承租人吳某是否有權獲得征收利益，法院認為，根據法律規定，定居外國的中國公民，自愿加入或取得外國國籍的，即自動喪失中國國籍，吳某雖系系爭房屋的承租人，但其已取得美利堅合眾國國籍，故吳某自動喪失我國國籍，無權獲得系爭房屋的征收利益。根據當事人在二審中提供的證據，可以證明宋某取得過浦東大道房屋聯建公助房屋，阮某獲得單位增配的其昌棧大街房屋，故宋某、吳某方均屬于享受過福利性質分房，均不符合系爭房屋共同居住人的條件。鑒于系爭房屋中的戶籍在冊人員均不能被認定為共同居住人，故征收補償利益可在宋某、吳某方中酌情分配。
綜上，承租人和同住人關于征收補償利益的分割，以均等分割為原則，承租人相較于同住人，經常存在分配較多的情形，但是如果承租人在征收過程中被指定的，或者是已經取得外國國籍的，就無權分得征收補償利益。
承租人、同住人之間，一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補償款。
但有下列情況除外：
（一）有下列情況之一的，可以酌情多分；承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的。
（二）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。
一、拆遷收益是不是夫妻共同財產
拆遷收益一般屬于夫妻共同財產。如果被拆遷的房屋是公房，補償款中又只按面積算，沒有考慮同住人的因素，那么拆遷收益歸取得公房承租權方所有。如果公房承租權是婚后取得的，則補償款歸夫妻雙方共同所有，由雙方進行分割。
二、離婚了拆遷賠償嗎
隨著社會的不斷發展，離婚糾紛中多了一項新的爭議：離婚拆遷補償款如何分割。在現實生活中，拆遷補償款離婚怎么分配是很多朋友遇到的問題，本文旨在為離婚拆遷補償款分配而發愁的朋友解決房屋拆遷補償款的問題。
在確定離婚補償款如何分割時，首先要明確的是此時討論的是離婚前的拆遷補償款在離婚時的分割，因此，離婚時拆遷補償款如何分配就需要確定房子的產權歸屬于哪一方。
1、離婚房產屬于夫妻一方財產離婚房產如何分割，離婚拆遷補償如何分割？
離婚房產屬于夫妻一方的財產的，根據拆遷政策的規定，拆遷補償款是給予房屋的所有權人，也就是房屋的主人（非居住人）。此時，由于房屋只屬于夫妻一方，則拆遷補償款只能屬于夫妻一方個人財產，在離婚財產分割時不參與分割。因此，此種情況下，離婚拆遷補償款不進行分割。
2、離婚房產屬于夫妻共同財產，拆遷補償款離婚怎么分配？
離婚房產屬于夫妻共同財產，也就是夫妻共同擁有房子的產權，房屋拆遷補償款是對夫妻的共同補償，屬于夫妻共同財產，因此拆遷補償款在離婚時按照夫妻共同財產平均分配。當然，一般情況下是平均分配，在分配時需要同其他共同財產一樣參照照顧無過錯方、女方、撫養子女一方的原則，對拆遷補償款進行分配。
3、離婚拆遷補償如何分割的例外情況
上面兩種情況屬于一般情況，在生活中經常也大量存在對公房拆遷補償款，離婚如何分割的疑問。對于未能取得產權的公房，雖然夫妻雙方對房子都沒有產權，但是按照規定也是可以得到拆遷補償款的，此時，對于離婚拆遷補償款怎么分配呢？此時，夫妻雙方都是有權分得拆遷補償款的。一般分割拆遷補償款的參照公房離婚分配的原則及標準對拆遷補償款進行分割，公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間的分配一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補償款。
房屋征收過程中承租人可以主張的補償項目有：替代房屋土地的租金價差損失補償、房屋裝修補償、安置補償、搬遷補償、困難補助和獎勵補償、房屋內各項家電移機補償、非住宅房屋營運損失補償等。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
房屋征收過程中，承租人可以主張的補償內容有租賃房屋的費用，因拆遷而需要承擔的搬遷、臨時安置費等。但是承租人主要是由房屋出租人進行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒有約定的，房屋出租人按照損失承擔違約責任。
一、租賃合同中有哪些不屬于違約行為
租賃合同不算違約的情形：對于出租人和承租人，只要在以下的情形內解除租賃合同，就不算違約：(一)房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租賃協議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協商收回租賃房屋；3、承租人確實另有住房，承租房屋長期閑置，不能物盡其用的；4、屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復或者賠償的。(二)對于承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。1、出租人未按時交付房屋，經承租人催告后在合理期限內仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現房屋租賃的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。
二、租賃的房租合同
房屋租賃合同，是指承租人與出租人就房屋租賃的相關權利義務達成一致合意，從而簽訂的協議。具體是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務等。即主要包括房屋地址、居室間數、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權利義務、租約等。
三、房屋租賃合同是什么樣的？
房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條
為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第三條
房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
依據相關法律的規定，對承租的房屋進行拆遷時，承租人可以獲得臨時安置補償、搬遷補償等的費用，承租可以與出租人協商處理補償問題，協商一致可以簽訂協議書，協商不成的，可以提起訴訟解決。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。征收拆遷程序有哪些步驟第一個程序是前期洽談、現場勘察。比如有一個拆遷工程需要評估公司做，或者是招標，或者是直接委托評估機構。首先要了解大概狀況，包括去現場初步勘察，了解評估范圍、對象等。第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導性標準，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。第三個程序是外業入戶評估。外業階段，評估機構需要到現場逐戶進行評估。第四個程序是內業結算。外業評估之后需要把這些數據進行輸機，按照公式進行測算。第五個步驟是出具正式評估報告。第六個步驟送達報告。送到拆遷戶手中。第七個是動遷解釋。第八個是把報告歸檔。即項目結案，有關的資料結案。
(一)、上海市
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規定，公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補償安置的權利。該實施細則中對公房的補償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補償比例進行了相關的規定。
征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼。其中，價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0.3，具體標準由區(縣)人民政府制定。
(二)、長沙市
《長沙市國有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》(長房政發〔2010〕7號)中規定：
1.由拆遷人或征收實施部門與產權單位簽訂拆遷(征收)補償安置協議。補償安置協議簽訂后，由產權單位對拆遷(征收)項目范圍內承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。
2.征收決定公告公布后，產權單位向承租人送達終止租賃關系通知單，與承租人解除租賃關系，并告知拆遷(征收)規定的搬遷期限。
3.產權單位制定并公示拆遷(征收)范圍內承租人補償安置方案并與拆遷(征收)范圍內直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補償安置協議。承租人應結清租金和水電費用，并在補償安置協議約定的期限內騰空房屋，交付拆除。
一、關于直管公房的補償安置
首先，對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關系貨幣補償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計租面積進行安置；選擇解除房屋租賃關系貨幣補償安置的按承租房屋計租面積進行核算。其每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新直管公房住宅的房地產分類評估單價平均值的40%確定，但不得低于1200元。
其次，對直管營業用房及其配套用房每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同地域、同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的25%確定。
最后，對直管辦公、生產、倉儲用房等其它非住宅每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的30%確定。
二、關于自管公房的補償安置
對單位自管住宅承租人的補償安置方式原則上由產權單位制定。產權單位可實行解除房屋租賃關系貨幣補償安置，也可實行異地房屋安置。
解除房屋租賃關系貨幣補償安置按承租房屋計租面積進行核算。補償單價由產權單位自行確定，但每平方米補償單價不得低于1200元。
異地房屋安置的計租面積不得小于原承租房屋的計租面積。
其他省市地區對于公房的征收拆遷補償安置的規定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權人也是有權利獲得補償的，征收(拆遷)人應該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補償協議。
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文章來源參考：【頭條】2025新一中片區什么規劃，新一中學區劃分本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：蘇松一
內容審核：吳海麗律師
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