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一、拆遷協(xié)議如何判定無效怎么辦2025,拆遷協(xié)議如何判定無效

法律主觀：

拆遷協(xié)議訂立后可確認無效的情形：1.和無民事行為能力或者限制民事行為能力的人簽訂的合同，無效或者沒被追認無效。2.拆遷人沒有辦理相關(guān)的拆遷手續(xù)，不具有拆遷的資格的。3.被拆遷人應(yīng)當(dāng)是被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人，拆遷人與不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議無效，常見的是被拆遷人的親屬簽訂協(xié)議，但親屬不是被拆遷人之一。4.還有違法法律法規(guī)強制性規(guī)定的。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

二、拆遷協(xié)議無效的幾種情況

有以下情況的拆遷協(xié)議無效：

1.和無民事行為能力或者限制民事行為能力的被拆遷人簽訂的拆遷協(xié)議，協(xié)議全部無效；

2.拆遷人沒有辦理相關(guān)的拆遷手續(xù)，不具有拆遷的資格，所簽訂的協(xié)議無效；

3.被拆遷人應(yīng)當(dāng)是被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人，拆遷人與不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議無效。

一、房屋拆遷是行政補償嗎

拆遷補償糾紛屬于行政訴訟，拆遷補償協(xié)議屬于法律規(guī)定的八種法定指定行政訴訟情況。、不具備拆遷民事權(quán)利能力(或主體資格)的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。拆遷人與非安置房屋所有權(quán)人或權(quán)利人訂立的拆遷補償協(xié)議無效。被拆遷人為無民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議無效;被拆遷人為限制民事行為能力人，其與拆遷人所訂立的拆遷補償協(xié)議應(yīng)征得其法定代理人或監(jiān)護人同意，否則無效。代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)時簽訂的拆遷補償協(xié)議且未經(jīng)權(quán)利人追認的無效。損害社會公共利益，或以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益訂立的拆遷補償協(xié)議無效。拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為無效等。

二、拆遷安置訴訟需要準(zhǔn)備哪些材料

1、被拆除房屋的所有權(quán)證；

2、拆遷許可證；

3、當(dāng)被拆除的房屋所有權(quán)證上記載的所有人與主張權(quán)利的被拆遷人不同時，還需要提交證明拆遷人對于被拆遷房屋享有接受補償安置權(quán)利的證據(jù)；

4、證明房屋被拆除的時間的證據(jù)；

5、已達成前拆補償協(xié)議的，還應(yīng)當(dāng)提交拆遷補償協(xié)議；

6、提供過渡時期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)；

7、證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)、房屋的建筑面積等證據(jù)；

8、房屋拆遷公告及張貼公告的照片資料；

9、新建建筑物的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；

10、房屋被拆除前的面積丈量報告；

11、向被拆遷人支付補償金、房屋搬遷費、電話遷移費、及過渡期安排補助費的憑證；

12、經(jīng)過房屋拆遷主管部門的裁決的，還應(yīng)提交裁決書；

13、用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積、竣工驗收報告等。

三、被拆遷人包含哪些

拆遷范圍內(nèi)哪些人可以被認定為被拆遷人，主要有以下幾種情況：1、私有房屋的所有人。所有人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證明。2、公有房屋的產(chǎn)權(quán)人，即國家授權(quán)的國有房屋的管理人，通常稱之為產(chǎn)權(quán)人。國家授權(quán)管理的房屋又分為直管房和代管房。產(chǎn)權(quán)人必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機關(guān)或區(qū)縣機關(guān)或區(qū)、縣人民政府發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證書以及身份證明。3、被拆遷房屋的代管人。代管有兩種形式：國家代管和代理人代管。國家代管是指所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)歸屬不明的私有房屋。其代管部門為房屋所在地房管機關(guān)，其權(quán)責(zé)關(guān)系由法律法規(guī)直接規(guī)定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時，委托他人代為管理，其所有人與代理人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)適用民事法律關(guān)系中的代理制度來調(diào)整。這里所講的被拆遷房屋的代管人是指國家代管的代管部門，即房屋所在地的房管機關(guān)。對被拆遷人資格的認定，根本問題在于被拆遷房屋的所有人在拆遷公告前是否合法取得房屋所有權(quán)。凡是在拆遷公告前合法取得被拆遷房屋及其附屬物所有權(quán)者，均是被拆遷人，否則，不應(yīng)認定為被拆遷人。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第一百四十四條

無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

三、拆遷協(xié)議無效的后果

拆遷簽訂協(xié)議無效的后果

一、協(xié)議雙方身份出現(xiàn)法定無效的情形

由于無民事行為能力人及限制民事行為能力人不具有辨別自身行為的能力，所以拆遷方與其簽訂的拆遷協(xié)議，全部無效。

(一)無民事行為人及限制民事行為能力人簽訂的拆遷協(xié)議

按照《民法通則》的規(guī)定：無民事行為能力人指不滿10周歲的未成年人或不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，民事活動由他的法定代理人代理。限制民事行為能力人指包括10周歲以上的未成年人;不能完全辨認自己行為的精神病人。

實踐中，和未成年人簽訂的情況比較罕見，常見的往往是與老年人簽訂，有的老年人事后被證明已患老年癡呆癥。所以此類情形下簽訂的協(xié)議全部無效。而更離譜的則是，拆遷人往往不與房屋所有權(quán)人簽訂拆遷協(xié)議，即拆遷人常常會與被拆遷人的親戚、朋友簽訂拆遷協(xié)議，這樣簽訂的協(xié)議也是無效的。

(二)沒有辦理有關(guān)拆遷手續(xù)就簽訂拆遷協(xié)議

在拆遷協(xié)議簽訂的過程中，法人或者其他組織作為拆遷人時，沒有辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，即不具有拆遷資格時，簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認定為無效。

實踐中拆遷方往往為趕進度，在法定手續(xù)不齊全的情形下與被拆遷人簽訂協(xié)議，這種情形下所實施的拆遷行為應(yīng)當(dāng)被確認無效，可以請求法院確定協(xié)議無效。

二、協(xié)議違反法律強制性規(guī)定無效

拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷補償安置事宜并達成協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認為無效的拆遷協(xié)議，而對于拆遷協(xié)議違反強制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)從形式與內(nèi)容兩方面去考量，形式上如果拆除依法代管的房屋，當(dāng)代管人是房屋拆遷主管部門時，拆遷安置和補償協(xié)議必須經(jīng)過公證機關(guān)公證，如果沒有經(jīng)過公證機關(guān)公證，則屬于形式違法，協(xié)議無效。

對于屬于文物保護范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆除，依據(jù)《文物保護法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)報請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后才能拆除，如果沒有報批則也屬形式違法，協(xié)議無效;內(nèi)容上如果拆遷協(xié)議內(nèi)容和拆遷主管部門批準(zhǔn)文件的規(guī)定不一致的，協(xié)議中不一致的內(nèi)容無效，拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補償形式和補償金額、安置面積和安置地點不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定時，均屬內(nèi)容違法，協(xié)議無效。

三、簽訂的手段違法

依據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議過程中，均應(yīng)當(dāng)尊重對方當(dāng)事人的真實意思表示，一方當(dāng)事人采取脅迫、欺詐或者趁人之危的情況下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協(xié)議，經(jīng)人民法院或仲裁機構(gòu)查明，應(yīng)當(dāng)確認無效。實踐中，主要是拆遷人以給被拆遷人或者其近親屬的生命健康、財產(chǎn)安全進行相威脅，以迫使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下簽訂的拆遷協(xié)議。

拆遷協(xié)議是政府和拆遷戶對房屋拆遷達成的一種約定，約定補償款和約定拆遷時間等，雙方都是當(dāng)事人，所以，必須兩方都應(yīng)持有拆遷協(xié)議，一方不持有很容易對對方造成損失。

四、未達成拆遷協(xié)議能否強拆

合法的可以。

法院可以根據(jù)政府的征收補償決定對未達成拆遷協(xié)議的被拆遷戶實施強制執(zhí)行。

根據(jù)法律規(guī)定，被拆遷人與政府無法達成協(xié)議的，政府可以依法作出征收補償決定，被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照決定規(guī)定的期限搬遷。如不服補償決定，可以申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟解決。如在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟的，法院可以依法強制執(zhí)行。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條　

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條　

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

五、協(xié)議拆遷合法嗎

法律分析：協(xié)議拆遷是不合法的。征收，一定是國家行為，政府主導(dǎo)并負責(zé)，城市和農(nóng)村皆是如此。在此種情形下，征收房屋或者土地是為了社會公共利益的需要所必須實施的行為，沒有“協(xié)議”拆還是不拆的空間。更不允許出現(xiàn)“不愛搬呆著”這種不負責(zé)任的處置。在此前曾多次提及，“凈地”才能出讓，“毛地”不能出讓也不能搞建設(shè)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

六、哪些情況下拆遷協(xié)議無效？

法律分析：

主要情形有：與無民事行為能力或者限制民事行為能力的被拆遷人簽訂的拆遷協(xié)議，協(xié)議全部無效；拆遷人沒有辦理相關(guān)的拆遷手續(xù)，不具有拆遷的資格，所簽訂的協(xié)議無效；損害國家以及社會公共利益的拆遷協(xié)議無效。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

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投稿：常安博

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師