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城鄉(xiāng)發(fā)展中，強拆與拆遷補償?shù)慕鉀Q之道

二、城市建設征地和拆遷問題根源---利益沖突

1、征地與失地

伴隨著中國城市化進程的加快，城市建設土地需求越來越大，各地政府不斷加大征地和拆遷速度。與此同時，越來越多的農(nóng)民失去土地、居民房屋拆遷，成為失地農(nóng)民或被拆遷人，因為征地和拆遷而引起的利益沖突越發(fā)明顯。有關資料預計，1999－2010年，耕地減少面積至少1.6億畝，近3000萬農(nóng)民將失去其賴以生存的土地，伴隨著土地的流失，依附土地的各種權益也隨之流失。在征地拆遷和失地農(nóng)民安置的實施過程中，農(nóng)民始終處于被動和弱勢狀態(tài)。首先農(nóng)民對征地的前期工作參與不夠，對征地、工程建設沒有發(fā)言權和知情權，被征地農(nóng)民對不合理的征地補償安置方案缺乏抵抗能力，由于“信息不對稱“，缺少民主程序、缺乏透明度，也是失地農(nóng)民/被拆遷人有抱怨、不滿情緒的重要原因；其次申請征地補償安置標準裁決的成本太高而往往難以實行；最后在補償費用的分配機制上，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織甚至鄉(xiāng)村干部起著決定性作用，被安置的農(nóng)戶的個人利益往往得不到保證。

2、土地增值與征地補償

政府對土地一級市場實行壟斷。土地轉讓產(chǎn)生了較大（或巨大）的收益，但在分享土地的轉讓收益或增值時，卻往往忽視了被征地農(nóng)民或被拆遷人的利益。僅僅給失地農(nóng)民或被拆遷人規(guī)定的補償，沒有保障農(nóng)民隨土地增值而分享這種收益，引起了失地農(nóng)民或被拆遷人對政府的不滿。世界銀行的移民和社會政策高級顧問邁克爾·M·塞尼教授在他《把人放在首位--投資項目社會分析》一書中，闡明了他的工程社會學觀點，即：任何工程都只能以造福于民為目標。認為工程應當對它所侵害的那一部分人的利益有所補償，以使工程所涉及的所有人都能從中獲利。國家有關資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益分配中，政府大約得60-70%，村一級集體經(jīng)濟組織得25%-30%，農(nóng)民只得5%-10%。政府和失地農(nóng)民/被拆遷人之間沒有實現(xiàn)公平交易，利益分配機制的缺失或未制度化，使得失地農(nóng)民/被拆遷人不僅未能從城市開發(fā)中受益，反而成為城市發(fā)展的“犧牲品“。

3、城市擴張與失業(yè)

一方面是城市的迅速擴展，提供了大量的就業(yè)機會，另一方面，失地農(nóng)民在失去土地的同時，失去了依附于土地的工作。農(nóng)民失去了土地也就失去了勞動的對象、工作的場所，農(nóng)民只有以土地為勞動對象，其價值才能得以實現(xiàn)。農(nóng)民失去土地也就意味著“農(nóng)民下崗“。根據(jù)我們對蘇州、無錫、寧波等城市環(huán)保項目征地中失地農(nóng)民的調(diào)查，失地農(nóng)民再次就業(yè)率在25%左右。也就是說農(nóng)民失地就意味著失業(yè)。

4、宏觀目標與微觀目標

農(nóng)民或被拆遷人的目標取向與政府的目標取向有時是不同的，集體、國家利益與個人利益有時在一定環(huán)境下存在沖突。政府是站在全民或國家的立場上作決策，而失地農(nóng)民/被拆遷人則是站在微觀個體的立場上，他們更加關注的是個人或家庭目標和需求。

5、長遠利益與當前利益

土地對于農(nóng)民來說是長遠收益，中國現(xiàn)行的農(nóng)村養(yǎng)老制度也是基于土地的養(yǎng)老和社會保障。

三、拆遷補償方式的法律法規(guī)探討

拆遷時的補償款包括按房屋面積和人口補償。房屋補償費按房屋結構和折舊程度劃檔，周轉補償費按臨時居住條件劃檔。此外，獎勵性補償費用于鼓勵住戶協(xié)助拆遷或放棄權利。各項補償標準由地方政府確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得更改。

法律分析

拆遷時的拆遷款是按房屋面積補償和按人口補償共同的。

1、按照房屋面積補償?shù)挠校悍课菅a償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、按照人口補償?shù)挠校褐苻D補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、其他按照政策補償?shù)模邯剟钚匝a償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。

拓展延伸

拆遷補償方式的實施效果評估

拆遷補償方式的實施效果評估是對拆遷補償政策的執(zhí)行情況進行綜合評價和分析。通過評估，可以了解拆遷補償政策對被拆遷戶的補償是否合理、公平，并評估政策的實施是否達到預期的效果。評估內(nèi)容包括拆遷補償方式的科學性、合法性、公正性，以及對被拆遷戶的經(jīng)濟、社會、心理等方面的影響。評估結果可為政府制定和完善拆遷補償政策提供參考，也為相關利益相關方提供了解拆遷補償政策實施情況的依據(jù)。通過評估，可以推動拆遷補償方式的改進，促進社會穩(wěn)定和公平正義的實現(xiàn)。

結語

拆遷補償方式的實施效果評估是對政策執(zhí)行的綜合評價，旨在確保補償合理、公平。評估內(nèi)容包括科學性、合法性、公正性以及對被拆遷戶的影響。評估結果為政府制定完善政策提供參考，也為利益相關方提供依據(jù)。通過評估，我們可以改進補償方式，促進社會穩(wěn)定和公平正義的實現(xiàn)。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、論我國城市房屋拆遷補償制度完善

一、引言　　城市房屋拆遷是城市建設的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004 年第4期) 一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面;城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等專科學校學報》2007 年第23 卷第109 期) 一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》(《沈陽建筑大學學報》2006 年第4 期) 一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調(diào)整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調(diào)整。兩種拆遷補償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務主體均不同;提出制定相關法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍;確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性;確立以人為本原則，實施人性化拆遷;盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度。總的來說，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償?shù)男再|(zhì)與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中公共利益，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。　　二、城市房屋拆遷補償?shù)男再|(zhì)與法律要件　　城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒印３鞘蟹课莶疬w補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償?shù)闹贫取牟疬w人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。　　(一) 城市房屋拆遷補償性質(zhì)　　1. 城市房屋拆遷的本質(zhì)是對土地的征收　　在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質(zhì)屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質(zhì)。　　2. 城市房屋拆遷所引發(fā)的是補償法律關系　　民事賠償與民事補償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。　　(二) 城市房屋拆遷補償制度的法律要件　　1. 必須符合社會公共利益的目的　　城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產(chǎn)權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂公共利益，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：公共事業(yè)是指有關國防軍事建設事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等。在我國，2008 年3 月通過的《物權法》第42 條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。　　2. 必須符合正當程序　　城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權的限制，因此，應該從保護市場主體財產(chǎn)權的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是依照法律規(guī)定，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到正當程序的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提起訴訟，請求給予合理的補償?shù)乃痉ńㄗh，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。　　3. 必須給予充分的補償　　雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制。實際上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。 　　三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題　　1991 年3 月22 日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001 年6 月6日國務院第40 次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞剑⒖紤]了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。　　(一) 公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分　　在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，公共利益被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉藴剩聦嵣蠟椴疬w人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠?qū)娌疬w按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業(yè)拆遷，可通過不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。　　(二) 拆遷補償方式存在缺陷　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規(guī)定補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的拆遷估價一般應當采用市場比較法只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。　　房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致。《城市房屋拆遷管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交

五、拆遷補償安置問題解決途徑探索

拆遷補償安置問題可以通過協(xié)議或裁決兩種方式解決。協(xié)議包括補償方式、金額、安置房面積和地點等事項，對已出租房屋需要與被拆遷人和承租人訂立協(xié)議。無法達成協(xié)議時，可申請房屋拆遷管理部門或同級政府裁決，裁決期限為30天內(nèi)。

法律分析

拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤Ｄ遣疬w補償安置問題該怎么解決呢？

拆遷補償安置問題可以通過兩種方式予以解決：

(1)拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，對補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項做出約定。被拆遷的房屋已經(jīng)出租的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

(2)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

拓展延伸

拆遷補償安置問題的法律規(guī)定與實踐

拆遷補償安置問題的法律規(guī)定與實踐涉及了一系列法律法規(guī)和實踐經(jīng)驗。根據(jù)我國相關法律，拆遷補償應當以公平、合理、合法為原則，保障被拆遷人的合法權益。具體的補償標準包括房屋、土地、臨時安置費等方面，需要根據(jù)不同情況進行評估和確定。此外，拆遷安置方案應當充分考慮被拆遷人的生活、工作等需求，確保其基本生活權益不受損害。在實踐中，需要各級政府、拆遷單位和被拆遷人之間的充分溝通與協(xié)商，確保補償安置工作的順利進行。同時，相關部門應加強監(jiān)督與執(zhí)法，確保拆遷補償安置工作的合規(guī)性和公正性。綜上所述，拆遷補償安置問題的法律規(guī)定與實踐是一個復雜而重要的領域，需要各方共同努力，以保障被拆遷人的合法權益。

結語

拆遷補償安置問題的法律規(guī)定與實踐涉及了一系列法律法規(guī)和實踐經(jīng)驗。根據(jù)我國相關法律，拆遷補償應當以公平、合理、合法為原則，保障被拆遷人的合法權益。具體的補償標準包括房屋、土地、臨時安置費等方面，需要根據(jù)不同情況進行評估和確定。在實踐中，需要各級政府、拆遷單位和被拆遷人之間的充分溝通與協(xié)商，確保補償安置工作的順利進行。同時，相關部門應加強監(jiān)督與執(zhí)法，確保拆遷補償安置工作的合規(guī)性和公正性。綜上所述，拆遷補償安置問題的法律規(guī)定與實踐是一個復雜而重要的領域，需要各方共同努力，以保障被拆遷人的合法權益。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

六、拆遷補償標準引起了社會熱議，該如何平衡各方利益？

法律分析：拆遷補償標準的具體制定由國家和地方政府共同負責，而且法律并沒有具體規(guī)定拆遷補償標準。根據(jù)《憲法》和《物權法》等相關法律規(guī)定，拆遷應當保護公民和法人的合法權益，同時也要兼顧國家和社會的公共利益。因此，在制定拆遷補償標準時，需要平衡各方利益，遵循公平、公正、合法的原則。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國憲法》第二十二條：國家保護公民的合法權益，維護社會公共利益。

2.《中華人民共和國物權法》第二十二條：國家保護公民和法人的合法權益，維護國家和社會公共利益。

3.《城市房屋拆遷管理條例》第十四條：拆遷應當以公平、公正、合法為原則，保護被拆遷人的合法權益，維護國家和社會的公共利益。

4.《中華人民共和國土地管理法》第五十條：土地征收應當以公平、公正、合法為原則，保護土地所有權人和使用權人的合法權益，維護國家和社會的公共利益。

綜上所述，拆遷補償標準的制定需要平衡各方利益，遵循公平、公正、合法的原則，同時保護被拆遷人的合法權益，維護國家和社會的公共利益。

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投稿：方莉

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