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一、房屋拆遷補償評估表注意事項2025,拆遷入戶評估需要注意哪些

拆遷入戶評估時，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：

一、評估準(zhǔn)備

確認(rèn)評估主體：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)評估團(tuán)隊，對房屋征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況的調(diào)查登記。

評估方案制定：評估團(tuán)隊需制定詳細(xì)的評估方案，包括評估方法、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估流程等，并向市建設(shè)局備案，以確保評估的公正性和科學(xué)性。

二、評估過程

入戶調(diào)查：評估人員需入戶實地調(diào)查，了解房屋的具體情況，包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、使用年限等，為后續(xù)的評估工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。

評估記錄：在評估過程中，評估人員應(yīng)詳細(xì)記錄各項數(shù)據(jù)，并拍攝相關(guān)照片或視頻作為佐證材料，以確保評估結(jié)果的客觀性和真實性。

三、評估結(jié)果

結(jié)果公示：評估完成后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示評估結(jié)果，包括被征收房屋的價值、評估方法、評估標(biāo)準(zhǔn)等，以供被征收人查閱和核對。

異議處理：被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。若對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，以確保評估結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。

四、法律依據(jù)

在拆遷入戶評估過程中，評估人員和被征收人應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，如《國有土地上房屋征收與補償條例》等。評估結(jié)果應(yīng)依法確定，并確保被征收人的合法權(quán)益得到保障。同時，對于違反規(guī)定的行為，如不當(dāng)增加補償費用等，將不予補償，并依法追究相關(guān)責(zé)任。

二、拆遷中可以評估的有哪些

法律分析：拆遷評估范圍包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

三、房屋拆遷評估注意事項有哪些

1、被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途以及新舊程序、建筑面積等影響被征收房屋價值的相關(guān)因素。

2、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定的方式，及時對被征收人進(jìn)行補償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補償?shù)膶嵸|(zhì)公平。

3、評估機構(gòu)不能由征收方私自決定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

4、評估報告上必須要有估價師的簽字。一份有效的文件，一般都是要蓋上章簽上字的，對于不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。然而，實踐過程中，評估機構(gòu)往往是倒著程序?qū)嵤┑摹Ｒ虼舜蠹乙欢ㄒ⒁狻?/p>

5、房屋拆遷評估方法應(yīng)當(dāng)以市場比較法。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

一、征地評估環(huán)節(jié)

1、被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；

2、由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同；

3、估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘；

5、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示；

6、公示期滿后，評估機構(gòu)向征收部門提供整體和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告；

6、雙方對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估；

7、對復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第九條

依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

第十條

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

四、拆遷入戶調(diào)查注意事項

法律分析：市縣國土資源部門對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。據(jù)實填寫《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》，并經(jīng)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認(rèn)?！墩鞯卣{(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》作為制定征地補償安置方案的依據(jù)，不作為被征地的集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人是否同意征地的憑證。知情確認(rèn)屬于征地審查報批的必備材料。在征地拆遷過程中，市縣級國土資源部門對擬征收的土地進(jìn)行權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，這是法定的程序，是必不可少的。因此，作為被征收人，當(dāng)我們遇到征遷工作人員入戶進(jìn)行土地、房屋測量的時候一定要積極配合，主動出示手頭有的能夠證明產(chǎn)權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)的各項法律文書。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、農(nóng)村拆遷評估注意事項

1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準(zhǔn)。

2、宅基地區(qū)位補償價嚴(yán)重偏低問題。宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

3、評估方法錯誤問題。市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。第十四條規(guī)定：拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。評估機構(gòu)不采用市場價法評估，導(dǎo)致評估價嚴(yán)重偏低。

4、評估機構(gòu)的選擇違法。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

5、未經(jīng)實地查勘程序。拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進(jìn)行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。

6、未依法委托專家評估。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

7、評估機構(gòu)沒有給付完整的估價報告。估價報告應(yīng)做到下列幾點：1全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。但是，實踐中，評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴(yán)重違法的。

8、不依法出具分戶評估報告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應(yīng)出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴(yán)重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

9、不依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成應(yīng)另行評估。實踐中拆遷人卻未進(jìn)行裝修的另行評估嚴(yán)重違法。

10、拆遷評估報告未依法送達(dá)問題。法律規(guī)定評估報告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

六、預(yù)拆遷房屋評估注意事項

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被拆遷人協(xié)商選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關(guān)于協(xié)商選擇評估機構(gòu)的通知，甚至評估機構(gòu)上門進(jìn)行房屋評估時才知道有評估這一回事，且評估過程中評估機構(gòu)做出的評估報告明顯偏向于拆遷方。如果是遇到了這種情況，則此過程可能涉嫌違法，被拆遷人應(yīng)當(dāng)及時反映，以免耽誤維權(quán)時機。

房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

所謂評估時點，就是指運用比較法等方法評估房地產(chǎn)價格時，由于交易價值的成交時期不同，需要將這些交易價格的成交日期統(tǒng)一修正于某一時間點上，這個統(tǒng)一的時間點便是評估時點。

眾所周知，目前我國房價的變動是很快的，房屋價值作為評估過程中最為重要的一部分，評估時點的確定就顯得尤為重要。無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》，還是《國有土地上房屋評估辦法》，對此都有明確規(guī)定，那就是房屋征收的評估時點為房屋征收決定公告之日。房屋評估機構(gòu)如果沒有依照此規(guī)定，而導(dǎo)致評估結(jié)果中房屋價值的結(jié)果過低、侵犯被拆遷人利益的，被拆遷人要及時提出異議，通過復(fù)核評估等程序及時提出自己的主張。

拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

根據(jù)法律規(guī)定，在最終的評估報告做出前，拆遷方是應(yīng)當(dāng)將初步的分戶評估結(jié)果公示的，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯誤，確有錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正。因此，如果拆遷方?jīng)]經(jīng)過公式這一步驟，則可能涉嫌程序違法。

被拆遷人有權(quán)對評估結(jié)果提出異議

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，被拆遷人有權(quán)對評估結(jié)果提出異議。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

被拆遷人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。若是對鑒定結(jié)果仍有異議，則可以依法提出行政復(fù)議或行政訴訟。

一、房屋拆遷評估依據(jù)

拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場評估價

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

交易均價

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價

重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

二、房屋拆遷評估流程

關(guān)于房屋征收的評估流程，選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設(shè)計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學(xué)可行的平臺和渠道，也是應(yīng)了發(fā)展之需。

同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現(xiàn)多元化的補償，讓拆遷雙方實現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

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投稿：傅伊芮

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