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一、拆遷廠房?jī)r(jià)值評(píng)估報(bào)告模板2025,房地產(chǎn)盡職調(diào)查操作流程

房地產(chǎn)盡職調(diào)查

一、什么是盡職調(diào)查

盡職調(diào)查又稱(chēng)審慎性調(diào)查，是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后， 經(jīng)協(xié)商一致，投資人對(duì)目標(biāo)企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)，通常需要花費(fèi)3-6個(gè)月時(shí)間。

二、盡職調(diào)查的目的

完成一個(gè)盡職調(diào)查的目的是：判明潛在的各種問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)和它們對(duì)收購(gòu)及預(yù)期投資收益的可能的影響。具體來(lái)說(shuō)有三點(diǎn)：

1、發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目或企業(yè)內(nèi)在價(jià)值

2、判明潛在的致命缺陷及對(duì)預(yù)期投資的可能影響

3、為投資方案設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備

三、盡職調(diào)查的方法

1、審閱文件資料

通過(guò)公司工商注冊(cè)、財(cái)務(wù)報(bào)告、業(yè)務(wù)文件、法律合同等各項(xiàng)資料審閱，發(fā)現(xiàn)異常及重大問(wèn)題。

2、參考外部信息

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)人士等信息渠道，了解公司及其所處行業(yè)的情況。

3、相關(guān)人員訪談

與企業(yè)內(nèi)部各層級(jí)、各職能人員，以及中介機(jī)構(gòu)的充分溝通。

4、企業(yè)實(shí)地調(diào)查

查看企業(yè)廠房、土地、設(shè)備、產(chǎn)品和存貨等實(shí)物資產(chǎn) 。

5、小組內(nèi)部溝通

調(diào)查小組成員來(lái)自不同背景及專(zhuān)業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。

四、盡職調(diào)查遵循的原則

1、證偽原則

站在“中立偏疑”的立場(chǎng)，循著“問(wèn)題-懷疑-取證”的思路展開(kāi)盡職調(diào)查，用經(jīng)驗(yàn)和事實(shí)來(lái)發(fā)覺(jué)目標(biāo)企業(yè)的投資價(jià)值。

2、實(shí)事求是原則

要求投資經(jīng)理依據(jù)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的投資理念和標(biāo)準(zhǔn)，在客觀公正的立場(chǎng)上對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)查，如實(shí)反映目標(biāo)企業(yè)的真實(shí)情況。

3、事必躬親原則

要求投資經(jīng)理一定要親臨目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行實(shí)地考察、訪談，親身體驗(yàn)和感受，而不是根據(jù)道聽(tīng)途說(shuō)下判斷。

4、突出重點(diǎn)原則

需要投資經(jīng)理發(fā)現(xiàn)并重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的技術(shù)或產(chǎn)品特點(diǎn)，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。

5、以人為本原則

要求投資經(jīng)理在對(duì)目標(biāo)企業(yè)從技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)等方面進(jìn)行全面考察的同時(shí)，重點(diǎn)注意對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新能力、管理能力、誠(chéng)信程度的評(píng)判。

6、橫向比較原則

需要投資經(jīng)理對(duì)同行業(yè)的國(guó)內(nèi)外企業(yè)發(fā)展情況，尤其是結(jié)合該行業(yè)已上市公司在證券市場(chǎng)上的表現(xiàn)進(jìn)行比較分析，以期發(fā)展目標(biāo)企業(yè)的投資價(jià)值。

五、盡職調(diào)查的流程

盡職調(diào)查的范圍很廣，調(diào)查對(duì)象的規(guī)模亦千差萬(wàn)別，每一個(gè)盡職調(diào)查項(xiàng)目均是獨(dú)一無(wú)二的。

對(duì)于一個(gè)重大投資項(xiàng)目，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：

立項(xiàng)——成立工作小組——擬定調(diào)查計(jì)劃——整理/匯總資料——撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告——內(nèi)部復(fù)核——遞交匯報(bào)——?dú)w檔管理——參與投資方案設(shè)計(jì)

盡職調(diào)查小組的人員構(gòu)成：

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)專(zhuān)家、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、法律專(zhuān)家、行業(yè)專(zhuān)家、業(yè)務(wù)專(zhuān)家等

1、專(zhuān)業(yè)人員項(xiàng)目立項(xiàng)后加入工作小組實(shí)施盡職調(diào)查

2、擬訂計(jì)劃需建立在充分了解投資目的和目標(biāo)企業(yè)組織架構(gòu)基礎(chǔ)上

3、盡職調(diào)查報(bào)告必須通過(guò)復(fù)核程序后方能提交

六、盡職調(diào)查的范圍

1、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

1）財(cái)務(wù)組織

財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)圖；年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、預(yù)算的編制、考核；財(cái)務(wù)分析的體系、報(bào)告流程；財(cái)務(wù)管理模式；內(nèi)控制度；財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。

2）會(huì)計(jì)核算及報(bào)告

會(huì)計(jì)報(bào)告體系（合并范圍、程序、原則、方法）；公司薪酬、稅費(fèi)及會(huì)計(jì)政策；內(nèi)部交易或關(guān)聯(lián)交易種類(lèi)、流程、交易價(jià)格、結(jié)算原則，以及與之相關(guān)的稅收政策。

3)財(cái)務(wù)明細(xì)資料

資產(chǎn)負(fù)債表；損益表；現(xiàn)金流量表；表外項(xiàng)目。

4）財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、趨勢(shì)、比率分析；未來(lái)?yè)p益關(guān)鍵影響因素的研究；未來(lái)現(xiàn)金流量能否滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)與投資的需要；提高資產(chǎn)質(zhì)量以及損益的分析；并購(gòu)中各類(lèi)不確認(rèn)因素對(duì)財(cái)務(wù)狀況可能產(chǎn)生的影響的解決辦法。

2、項(xiàng)目盡職調(diào)查

1）區(qū)域基本信息

區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及社會(huì)發(fā)展水平；區(qū)域相關(guān)開(kāi)發(fā)狀況；區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)狀況；房產(chǎn)總體價(jià)格水平；物業(yè)租售總體狀況。

2）客戶(hù)產(chǎn)品供求

客戶(hù)的偏好（住宅類(lèi)型、戶(hù)型布局、樓盤(pán)檔次、建筑風(fēng)

格、樓盤(pán)配套設(shè)施、樓盤(pán)停車(chē)位、樓盤(pán)景觀、樓盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn)）；

相關(guān)項(xiàng)目的基本信息（戶(hù)型比、項(xiàng)目配套到裝修、設(shè)備）。

3）項(xiàng)目周邊景觀

周邊的自然景觀；周邊的人文景觀；周邊的商務(wù)圈和商圈；周邊的遮擋物及其可能對(duì)景觀造成的破壞；周邊的污染源；周邊的大型交通樞紐和公建配套等。

4)項(xiàng)目基地現(xiàn)狀

基地地理環(huán)境；基地地上物狀況；鄰地狀況；基地四周道路和給排水狀況；附近公共設(shè)施及交通狀況（交通流量、道路形態(tài)）。

3、市場(chǎng)盡職調(diào)查

1）市場(chǎng)環(huán)境

土地市場(chǎng)環(huán)境；生產(chǎn)資料市場(chǎng)（材料設(shè)備來(lái)源、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)境）；國(guó)家的宏觀政策和法令（財(cái)政政策、貨幣政策、國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、環(huán)境保護(hù)法、土地有償出讓轉(zhuǎn)讓法、工商法）。

2）消費(fèi)需求

現(xiàn)有多少消費(fèi)者需要購(gòu)買(mǎi)房屋；消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的動(dòng)機(jī)及其心理活動(dòng)狀況；消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的數(shù)量；消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)，層次，價(jià)格及地段的要求；消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)收入情況和支付能力；潛在消費(fèi)者的調(diào)查和發(fā)現(xiàn)。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)房產(chǎn)的總需求量和飽和點(diǎn)；市場(chǎng)的銷(xiāo)售發(fā)展趨勢(shì)；公司在同行業(yè)中的市場(chǎng)占有率；公司房產(chǎn)在各地區(qū)市場(chǎng)的占有情況；未開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)的市場(chǎng)；潛在消費(fèi)者較多的地區(qū)市場(chǎng)。

4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的房型設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)策略的研究和分析；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告投放的監(jiān)控及費(fèi)用、策略的研究；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

5）價(jià)格

影響房產(chǎn)價(jià)格變化各項(xiàng)因素；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的調(diào)查；房產(chǎn)供求彈性的調(diào)查；不同的價(jià)格政策對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售量的影響；價(jià)格在不同走勢(shì)下的可能采取的策略。

4、經(jīng)營(yíng)盡職調(diào)查

1）人力資源

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)詳圖和管理結(jié)構(gòu)詳圖；人員結(jié)構(gòu)及主要管理人員詳細(xì)資料；與戰(zhàn)略相對(duì)應(yīng)的人力資源規(guī)劃；人員招聘和培訓(xùn)；目標(biāo)管理和激勵(lì)獎(jiǎng)懲制度；管理團(tuán)隊(duì)成員的基本情況。

2）配套供應(yīng)體系

原材料、主要零部件采購(gòu)配套模式；主要服務(wù)的采購(gòu)方式；主要供應(yīng)商的供貨情況；采購(gòu)職能考察；采購(gòu)合同的審核批準(zhǔn)制度。

3）生產(chǎn)及質(zhì)量管理

主要生產(chǎn)單元的組成、承擔(dān)的任務(wù)、生產(chǎn)物流的流程方式；主要生產(chǎn)設(shè)備的狀況和投資計(jì)劃；生產(chǎn)計(jì)劃的制定；質(zhì)量管理獲得的認(rèn)證及質(zhì)量管理體系。

4）其他關(guān)注點(diǎn)

企業(yè)文化；企業(yè)的公眾形象；企業(yè)和工商、稅務(wù)、財(cái)政、銀行、政府、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系；企業(yè)

二、盡職調(diào)查的程序是什么？

盡職調(diào)查的程序是什么?

對(duì)于一項(xiàng)大型的涉及多家潛在買(mǎi)方的并購(gòu)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，盡職調(diào)查通常需經(jīng)歷以下程序：

1.由賣(mài)方指定一家投資銀行負(fù)責(zé)整個(gè)并購(gòu)過(guò)程的協(xié)調(diào)和談判工作。

2.由潛在買(mǎi)方指定一個(gè)由專(zhuān)家組成的盡職調(diào)查小組(通常包括律師、會(huì)計(jì)師和財(cái)務(wù)分析師)。

3.由潛在買(mǎi)方和其聘請(qǐng)的專(zhuān)家顧問(wèn)與賣(mài)方簽署保密協(xié)議。

4.由賣(mài)方或由目標(biāo)公司在賣(mài)方的指導(dǎo)下把所有相關(guān)資料收集在一起并準(zhǔn)備資料索引。

5.由潛在買(mǎi)方準(zhǔn)備一份盡職調(diào)查清單。

6.指定一間用來(lái)放置相關(guān)資料的房間(又稱(chēng)為數(shù)據(jù)室或盡職調(diào)查室)。

7.建立一套程序，讓潛在買(mǎi)方能夠有機(jī)會(huì)提出有關(guān)目標(biāo)公司的其他問(wèn)題并能獲得數(shù)據(jù)室中可以披露之文件的復(fù)印件。

8.由潛在買(mǎi)方聘請(qǐng)的顧問(wèn)(包括律師、會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)分析師)作出報(bào)告，簡(jiǎn)要介紹對(duì)決定目標(biāo)公司價(jià)值有重要意義的事項(xiàng)。盡職調(diào)查報(bào)告應(yīng)反映盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性的法律事項(xiàng)，通常包括根據(jù)調(diào)查中獲得的信息對(duì)交易框架提出建議及對(duì)影響購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行的分析。

9.由買(mǎi)方提供并購(gòu)合同的草稿以供談判和修改。

一、企業(yè)股權(quán)收購(gòu)的流程

股權(quán)收購(gòu)的合法業(yè)務(wù)流程：1、雙方協(xié)商達(dá)成初步收購(gòu)意向。這一階段主要是購(gòu)買(mǎi)者與目標(biāo)公司和股東的接觸；2、買(mǎi)方應(yīng)自行或委托律師、會(huì)計(jì)師進(jìn)行盡職調(diào)查；3、正式談判，簽訂收購(gòu)協(xié)議或股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；4、收購(gòu)雙方內(nèi)部審批：收購(gòu)人為公司法人的，提交股東大會(huì)審議表決；收購(gòu)人為自然人的，不需要審議表決。被收購(gòu)方為公司法人的，應(yīng)當(dāng)提交股東大會(huì)審議表決；5、被收購(gòu)方無(wú)論是法人還是自然人，都應(yīng)由目標(biāo)公司股東會(huì)審議表決，其他股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)得到充分保護(hù)。

三、盡職調(diào)查的方法

法律分析：盡職調(diào)查的方法如下：

1、審閱文件資料。通過(guò)公司工商注冊(cè)、財(cái)務(wù)報(bào)告、業(yè)務(wù)文件、法律合同等各項(xiàng)資料審閱，發(fā)現(xiàn)異常及重大問(wèn)題。

2、參考外部信息。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志、業(yè)內(nèi)人士等信息渠道，了解公司及其所處行業(yè)的情況。

3、相關(guān)人員訪談。與企業(yè)內(nèi)部各層級(jí)、各職能人員，以及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分溝通。

4、企業(yè)實(shí)地調(diào)查。查看企業(yè)廠房、土地、設(shè)備、產(chǎn)品和存貨等實(shí)物資產(chǎn)。

5、小組內(nèi)部溝通。調(diào)查小組成員來(lái)自不同背景及專(zhuān)業(yè)，其相互溝通也是達(dá)成調(diào)查目的的方法。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)公司法》

第一百六十四條 公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)的規(guī)定制作。

第一百六十五條 有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)依照公司章程規(guī)定的期限將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。股份有限公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)股東大會(huì)年會(huì)的二十日前置備于本公司，供股東查閱；公開(kāi)發(fā)行股票的股份有限公司必須公告其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)盡職調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)在建項(xiàng)目后繼續(xù)開(kāi)發(fā)再銷(xiāo)售的情況，越來(lái)越多的出現(xiàn)在大眾視野中，收購(gòu)方需結(jié)合工程實(shí)際，對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行法律盡職調(diào)查，盡量掌握該項(xiàng)目在法律方面存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，以此作為判斷該項(xiàng)目是否值得收購(gòu)的重要依據(jù)，或者對(duì)收購(gòu)后可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)做好預(yù)案。

一、何為在建工程

在建工程，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。

在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣(mài)給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)法律法規(guī)尚未作出具體的規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》均只對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓作了簡(jiǎn)要規(guī)定。目前只有少數(shù)城市專(zhuān)門(mén)針對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓作出了較為具體的規(guī)定。

二、在建工程的權(quán)屬盡調(diào)

（1）在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得了土地使用權(quán)證書(shū)

需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書(shū)，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實(shí)上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因?yàn)橛袝r(shí)地方政府對(duì)企業(yè)會(huì)采取一些變通做法，因此，在收購(gòu)時(shí)一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門(mén)出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

（2）在建工程是否已按施工合同約定在各節(jié)點(diǎn)按時(shí)支付費(fèi)用

在建工程抵押權(quán)與建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)沖突可能會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)懸空，故應(yīng)要求項(xiàng)目施工方就發(fā)包人已于合同約定各付款節(jié)點(diǎn)按時(shí)付款出具情況說(shuō)明并提供相關(guān)憑證。

《民法典》第807條，從法律上明確了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?5、36條，從司法解釋層面，明確了建筑工程承包人支付的價(jià)款在實(shí)現(xiàn)順位上優(yōu)先于其他債權(quán)人的抵押權(quán)。借款人一般都將工程發(fā)包給施工企業(yè)而非自建，所以，在實(shí)現(xiàn)在建工程抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)人抵押權(quán)應(yīng)在承包人受償工程款后才能實(shí)現(xiàn)。在實(shí)踐中，為惡意逃廢債務(wù)，借款人會(huì)與施工企業(yè)惡意串通虛構(gòu)發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的事實(shí)，使債權(quán)人抵押權(quán)后于惡意虛構(gòu)的工程價(jià)款受償，導(dǎo)致抵押權(quán)雖在法律上有效，但實(shí)際上處于部分懸空或全部懸空的狀態(tài)，無(wú)法受償。

《民法典》第807條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?5、36條明確規(guī)定：與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。，第36條明確規(guī)定：承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（3）在建工程是否已經(jīng)取得全部合法手續(xù)

不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)是否也具備亦是審查的重點(diǎn)。具體核查內(nèi)容包括：對(duì)在建工程的立項(xiàng)、報(bào)批、備案文件要逐一到相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，查驗(yàn)土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。因?yàn)轫?xiàng)目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進(jìn)行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

（4）在建工程是否存在抵押情況以及抵押合同是否對(duì)抵押期間轉(zhuǎn)讓具有限制條件

雖然現(xiàn)行法律規(guī)定，在抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但是若抵押人與抵押權(quán)人在抵押合同中明確約定在抵押期間不得進(jìn)行抵押物轉(zhuǎn)讓或者必須經(jīng)抵押權(quán)人同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，若在轉(zhuǎn)讓抵押物前未取的抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的相關(guān)手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓合同很可能被抵押權(quán)人申請(qǐng)撤銷(xiāo)。

因此，必須嚴(yán)格核查在建工程是否存在抵押權(quán)的情形及抵押合同是否對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓有所限制。若抵押合同對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓確有限制的，受讓人及抵押人在轉(zhuǎn)讓或受讓在建工程前就必須及時(shí)取的抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓

五、法律盡職調(diào)查的工作流程

法律分析：法律盡職調(diào)查一般分為三個(gè)階段：準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段和出具報(bào)告階段。

1、準(zhǔn)備階段

律師在準(zhǔn)備階段，應(yīng)完成下列工作：

成立法律盡職調(diào)查項(xiàng)目組，根據(jù)盡職調(diào)查委托的內(nèi)容結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施方案查閱和檢索相關(guān)法律法規(guī)以及其他規(guī)范性文件，歸納需要調(diào)查分析的法律要點(diǎn)；

將盡職調(diào)查基本流程、項(xiàng)目組名單、聯(lián)系方式、人員分工形成書(shū)面材料，提交給委托人，便于委托人充分了解盡調(diào)人員的工作流程，增加彼此信任；

參加委托人組織的項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)議，了解委托人的項(xiàng)目實(shí)施方案，并與盡職調(diào)查各團(tuán)隊(duì)聯(lián)系與溝通；

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施方案特別是項(xiàng)目的性質(zhì)和目的等制訂并完善盡職調(diào)查方案，確定向目標(biāo)公司提交所需的初步資料清單。盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)可預(yù)先準(zhǔn)備一套初步材料清單，內(nèi)容大致有目標(biāo)公司設(shè)立及歷史沿革、主體的各項(xiàng)法律資格、股東、對(duì)外投資、重大資產(chǎn)、關(guān)聯(lián)公司與關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、重要合同、債權(quán)債務(wù)和擔(dān)保、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、重大訴訟與仲裁及行政處罰、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)關(guān)系等概況。不同項(xiàng)目、不同交易結(jié)構(gòu)、不同行業(yè)盡職調(diào)查清單不同，在上述材料清單基礎(chǔ)上律師應(yīng)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行深入的分析，設(shè)計(jì)出符合個(gè)案要求的法律事實(shí)清單。清單內(nèi)容詳盡、全面的同時(shí)還要保證具有操作性，在盡職調(diào)查實(shí)施階段可根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充盡職調(diào)查清單。

與委托人溝通資料準(zhǔn)備情況；

草擬委托人與目標(biāo)公司之間的保密協(xié)議。

2、實(shí)施階段

按照確定的盡職調(diào)查方法與清單采取多種途徑收集資料與信息。相關(guān)方提供的文件資料應(yīng)當(dāng)與原件核實(shí)一致，并由提供人簽字或蓋章。政府部門(mén)提供或公開(kāi)的信息需要目標(biāo)公司配合核查的，比如房產(chǎn)、土地等，應(yīng)事前與客戶(hù)進(jìn)行溝通或者在競(jìng)標(biāo)書(shū)里明確。因盡職調(diào)查往往未涉及訴訟，沒(méi)有受理案件通知書(shū)，律師調(diào)查很難得到相關(guān)政府部門(mén)的配合；

對(duì)目標(biāo)公司的管理人員、員工進(jìn)行訪談并制作訪談筆錄；

編制工作底稿；

審閱盡職調(diào)查資料，對(duì)已經(jīng)獲取的資料進(jìn)行分析，確定是否需要補(bǔ)充調(diào)查；

與盡職調(diào)查各團(tuán)隊(duì)就共同涉及的問(wèn)題交換意見(jiàn)。

3、報(bào)告階段

在搜集足夠的相關(guān)資料后，律師應(yīng)運(yùn)用專(zhuān)業(yè)手段、方法進(jìn)行法律分析，確定已核證的事實(shí)、待核證的事實(shí)、未核證的事實(shí)。根據(jù)分析結(jié)果形成結(jié)論性的法律意見(jiàn)，就交易存在的和可能發(fā)生的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)表意見(jiàn)，并提供有效解決建議，給委托人提供有意義的指引。

主要包括以下兩個(gè)方面：

根據(jù)調(diào)查所獲取的信息，撰寫(xiě)盡職調(diào)查報(bào)告；

就盡職調(diào)查報(bào)告與委托人進(jìn)行溝通，完善盡職調(diào)查報(bào)告。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)律師法》 第三十八條 律師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露當(dāng)事人的隱私。

律師對(duì)在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的委托人和其他人不愿泄露的有關(guān)情況和信息，應(yīng)當(dāng)予以保密。但是，委托人或者其他人準(zhǔn)備或者正在實(shí)施危害國(guó)家安全、公共安全以及嚴(yán)重危害他人人身安全的犯罪事實(shí)和信息除外。

六、房產(chǎn)怎么調(diào)查

第一步要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況購(gòu)房者要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶(hù)口簿;資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。比如:商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū);代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議或證明;要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源查驗(yàn)的具體方式是:查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括:1、檔案文號(hào),即該宗交易的文件編號(hào),假如查詢(xún)者希望獲得整份文件,可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本;2、房主是誰(shuí),假如為共有財(cái)產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;3、登記日期,此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期;4、成交價(jià)格,即該項(xiàng)交易的成交價(jià),查詢(xún)者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”,則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有:所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。最后應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是,購(gòu)買(mǎi)二手樓房,尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果購(gòu)買(mǎi)的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況,購(gòu)房者除了要向賣(mài)房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門(mén)查詢(xún)有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩者對(duì)照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，我們一定不可以嫌麻煩而忽視，不然會(huì)出現(xiàn)很多后續(xù)的麻煩。法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記第二百一十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定第二百一十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。

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投稿：邵然志

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