一、農村房屋拆遷中的貓膩兒 ，你看穿了嗎？

1、政策代替法律，自主性代替強制性。2、拆遷補償協(xié)議內容模糊約定，被拆遷農民拿補償困難。在現(xiàn)實中，拆遷方通常是給被拆遷農民格式合同，也就是把拆遷協(xié)議預先設定好了，然后拿給被拆遷農民簽字。3、公共利益的肆意界定，被拆遷農民損失擴大化。

現(xiàn)階段，農村拆遷的速度開始大幅度增長，其最終目的是將城鄉(xiāng)一體化，惠及千百萬農民。

      然而，就眼下的實際拆遷過程來看，拆遷似乎對于農民并不是一件值得高興的事情。

      因為拆遷的每一個行政行為，每一個程序流程，都切實的關系著農民的直接經濟利益。

      但農民的法治意識以及法律文化都還處在比較貧乏的階段，所以只要拆遷過程有一點點的不規(guī)范都會損害到農民權益。

      那在農村拆遷中都存在著怎樣的的不規(guī)范操作呢?下面由北京在明律師事務所專業(yè)拆遷律師為您講述這農村房屋拆遷中，拆遷方玩的“貓膩兒”。

1、政策代替法律，自主性代替強制性。

      在農村拆遷中，拆遷方對農民說得最多的是:政策要求怎樣，政策是這么規(guī)定的......而很少談及法律是怎樣要求的。

      聽多了，被拆遷農民也覺得是政策怎么規(guī)定拆遷就該怎么進行。

      殊不知，政策的制定和執(zhí)行不能抵觸法律的規(guī)定。

      拆遷也只有在法律的強制規(guī)定下，被拆遷權益才能夠得到保障。

      而政策大多是地方官員的個人決策，隨意性很強，很容易侵害被拆遷農民的利益。

      如果在這樣的基礎上跟被拆遷農民協(xié)商談判，吃虧的肯定是農民。

      在現(xiàn)實的農村拆遷中，拿政策說事兒，卻也是常見現(xiàn)象。

      在明律師提醒:

      遇到拆遷時，被拆遷農民首先應該熟悉相關的法律法規(guī)。

      如《土地管理法》、《國有土地上房屋拆遷與補償條例》等，在熟悉了法律規(guī)定的前提下，來對照地方政策是不是有與法律相抵觸的地方。

      如果有，這將是被拆遷農民維權的和提高拆遷補償的切入點。

      當然，法律法規(guī)是系統(tǒng)知識，被拆遷農民必要時可借助專業(yè)人士的幫助。

2、拆遷補償協(xié)議內容模糊約定，被拆遷農民拿補償困難。

      與被拆遷農民直接經濟利益掛鉤的是拆遷補償協(xié)議。

      協(xié)議內容決定了補償高低以及如何拿到最終拆遷補償的方式。

      但在現(xiàn)實中，拆遷方通常是給被拆遷農民格式合同，也就是把拆遷協(xié)議預先設定好了，然后拿給被拆遷農民簽字。

      在這樣一份格式合同中，里面對補償金額、補償期限、履約形式以及違約責任的約定都只是一個范圍性的規(guī)定或者沒有規(guī)定，過于籠統(tǒng)和模糊，這對被拆遷農民來說是最大的風險。

      在拆遷實踐中，確實也有很多因拆遷補償協(xié)議內容的不具體，導致被拆遷農民最后在補償問題上吃了很大的虧。

      比如:選擇回遷安置的補償方式，最后拿到的安置房和當初協(xié)商的不一樣，房屋質量不合格、交房期限延期、安置小區(qū)與當初的規(guī)劃模板不一致......但這些在拆遷補償協(xié)議中并沒有一個明確的規(guī)定，被拆遷農民只能啞巴吃黃連了。

      在明律師提醒:對于拆遷補償協(xié)議，被拆遷農民一定要嚴格審查。

      尤其是在細節(jié)方面，一定要簡捷、明確。

      涉及到金錢數額的，一定要是具體的數字，而不能是一個概數范圍......如果有必要，被拆遷農民可要求自擬合同，不接受拆遷方的格式合同。

3、公共利益的肆意界定，被拆遷農民損失擴大化。

      在農村征收拆遷中，一般都是以“為了公共利益需要，要征收......”為理由進行拆遷。

      這個“公共利益”就像尚方寶劍似的，拆遷方想指哪就是哪，也就造成了以公共利益之名，行商業(yè)開發(fā)之實的現(xiàn)象，這在無形中最大限度的侵害被拆遷農民利益。

      而被拆遷農民基本上都不知道公共利益到底是什么，只知道因為公共利益我就必須得出讓房屋土地，而補償款卻會大大低于市場價值，這讓被拆遷農民大為惱火。

      在明律師提醒:

      目前，法律對“公共利益”也沒有具體的明晰，這也是導致在拆遷中拆遷方肆意界定公共利益的的根本原因。

      前文提到要學習《條例》，條例中就有對公共利益的明確規(guī)定。

      要么就不提條例，要么就不這么表述。

      但是在地方上，如果是拆遷，公共利益必然應有一個嚴格的范圍限制供參考和實施。

      如果拆遷方有濫用職權的嫌疑，被拆遷農民也是可以借此進行法律維權的。

      上述是在農村拆遷中，拆遷方玩的最主要和最常見的“貓膩兒”。

      被拆遷農民一定要嚴格審查，以防掉進拆遷方的“套兒”。

      只有了解拆遷方的行為操作手段，被拆遷農民才能進行有效的維權。

二、農村拆房子怎么補償

農村宅基地是依據所在地的綜合地價進行補償，而房屋是按照地上附著物進行補償。農村房屋拆遷補償方法及標準主要分為三種：（1）貨幣補償，也就是直接用現(xiàn)金來進行補償；（2）置換安置房；（3）重新分配宅基地，補償房屋重建成本。

法律依據：《土地管理法》

第四十八條規(guī)定，對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益?？h級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。

三、對于農村房屋拆遷中的貓膩，你遇見過嗎

現(xiàn)階段，農村拆遷的速度開始大幅度增長，其最終目的是將城鄉(xiāng)一體化，惠及千百萬農民。

然而，就眼下的實際拆遷過程來看，拆遷似乎對于農民并不是一件值得高興的事情。

因為拆遷的每一個行政行為，每一個程序流程，都切實的關系著農民的直接經濟利益。

但農民的法治意識以及法律文化都還處在比較貧乏的階段，所以只要拆遷過程有一點點的不規(guī)范都會損害到農民權益。

那在農村拆遷中都存在著怎樣的的不規(guī)范操作呢？下面由北京在明律師事務所專業(yè)拆遷律師為您講述這農村房屋拆遷中，拆遷方玩的“貓膩兒”。

1、政策代替法律，自主性代替強制性。

在農村拆遷中，拆遷方對農民說得最多的是：政策要求怎樣，政策是這么規(guī)定的……而很少談及法律是怎樣要求的。

聽多了，被拆遷農民也覺得是政策怎么規(guī)定拆遷就該怎么進行。

殊不知，政策的制定和執(zhí)行不能抵觸法律的規(guī)定。

拆遷也只有在法律的強制規(guī)定下，被拆遷權益才能夠得到保障。

而政策大多是地方官員的個人決策，隨意性很強，很容易侵害被拆遷農民的利益。

如果在這樣的基礎上跟被拆遷農民協(xié)商談判，吃虧的肯定是農民。

在現(xiàn)實的農村拆遷中，拿政策說事兒，卻也是常見現(xiàn)象。

在明律師提醒：

遇到拆遷時，被拆遷農民首先應該熟悉相關的法律法規(guī)。

如《土地管理法》、《國有土地上房屋拆遷與補償條例》等，在熟悉了法律規(guī)定的前提下，來對照地方政策是不是有與法律相抵觸的地方。

如果有，這將是被拆遷農民維權的和提高拆遷補償的切入點。

當然，法律法規(guī)是系統(tǒng)知識，被拆遷農民必要時可借助專業(yè)人士的幫助。

2、拆遷補償協(xié)議內容模糊約定，被拆遷農民拿補償困難。

與被拆遷農民直接經濟利益掛鉤的是拆遷補償協(xié)議。

協(xié)議內容決定了補償高低以及如何拿到最終拆遷補償的方式。

但在現(xiàn)實中，拆遷方通常是給被拆遷農民格式合同，也就是把拆遷協(xié)議預先設定好了，然后拿給被拆遷農民簽字。

在這樣一份格式合同中，里面對補償金額、補償期限、履約形式以及違約責任的約定都只是一個范圍性的規(guī)定或者沒有規(guī)定，過于籠統(tǒng)和模糊，這對被拆遷農民來說是最大的風險。

在拆遷實踐中，確實也有很多因拆遷補償協(xié)議內容的不具體，導致被拆遷農民最后在補償問題上吃了很大的虧。

比如：選擇回遷安置的補償方式，最后拿到的安置房和當初協(xié)商的不一樣，房屋質量不合格、交房期限延期、安置小區(qū)與當初的規(guī)劃模板不一致……但這些在拆遷補償協(xié)議中并沒有一個明確的規(guī)定，被拆遷農民只能啞巴吃黃連了。

在明律師提醒：對于拆遷補償協(xié)議，被拆遷農民一定要嚴格審查。

尤其是在細節(jié)方面，一定要簡捷、明確。

涉及到金錢數額的，一定要是具體的數字，而不能是一個概數范圍……如果有必要，被拆遷農民可要求自擬合同，不接受拆遷方的格式合同。

3、公共利益的肆意界定，被拆遷農民損失擴大化。

在農村征收拆遷中，一般都是以“為了公共利益需要，要征收……”為理由進行拆遷。

這個“公共利益”就像尚方寶劍似的，拆遷方想指哪就是哪，也就造成了以公共利益之名，行商業(yè)開發(fā)之實的現(xiàn)象，這在無形中最大限度的侵害被拆遷農民利益。

而被拆遷農民基本上都不知道公共利益到底是什么，只知道因為公共利益我就必須得出讓房屋土地，而補償款卻會大大低于市場價值，這讓被拆遷農民大為惱火。

在明律師提醒：

目前，法律對“公共利益”也沒有具體的明晰，這也是導致在拆遷中拆遷方肆意界定公共利益的的根本原因。

前文提到要學習《條例》，條例中就有對公共利益的明確規(guī)定。

要么就不提條例，要么就不這么表述。

但是在地方上，如果是拆遷，公共利益必然應有一個嚴格的范圍限制供參考和實施。

如果拆遷方有濫用職權的嫌疑，被拆遷農民也是可以借此進行法律維權的。

上述是在農村拆遷中，拆遷方玩的最主要和最常見的“貓膩兒”。

被拆遷農民一定要嚴格審查，以防掉進拆遷方的“套兒”。

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內容審核：侯承志律師

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