一、商務樓拆遷補償規定,商業房屋是怎么界定的呢

商業用房的界定應當以房屋產權證上的權屬證明為準。但是，就我國目前的現狀而言，房屋產權證上商業用途的房屋很少，在現實中，大量存在的是民房商用。只要領取了合法的營業執照，有合法齊全的完稅憑證，且營業執照注冊地點和實際經營地點在一起，也可以按照商業用房進行補償。

一、房屋的補償標準

實踐中，房產證上寫的是住宅，而實際上用作經營的情況下補償主要依據2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出的規定：對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。

根據上述規定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由于各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用于經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用于經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用于經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用于經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。

二、拆遷補償安置糾紛法律依據有哪些

我國房地產管理法律、法規已明確規定，“房屋產權證是房屋產權的合法憑證”，“其房屋產權的取得、轉移、變更與他項權利的設定均為無效”，這已從法律上界定了房屋產權證是城鎮房屋拆遷補償安置的合法依據，被拆遷人持有拆除房屋的產權證的，就應享受法律規定的城鎮房屋拆遷補償安置待遇。

但是對沒有取得房屋產權證的被拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇，應視情況而定。

二、商業房屋是怎么界定的呢

商業用房的界定應當以房屋產權證上的權屬證明為準。但是，就我國目前的現狀而言，房屋產權證上商業用途的房屋很少，在現實中，大量存在的是民房商用。只要領取了合法的營業執照，有合法齊全的完稅憑證，且營業執照注冊地點和實際經營地點在一起，也可以按照商業用房進行補償。

一、商業房屋拆遷補償標準是什么？

城市房屋的補償按照房屋的建筑面積、用途和區位進行。商業用房除了要按照正常的城市房屋進行補償，還應當補償一次性停產、停業損失和裝修費，一次性停產、停業損失各個地方會有不同的規定，裝修費由拆遷人和被拆遷人協商，協商不成，評估確定。

商業用房拆遷補償安置標準可參考《國有土地上房屋征收與補償條例》的內容。

二、國有土地上房屋征收與補償條例的有關規定

1、補償需要根據以下三個條件：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償；

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

2、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

3、被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

4、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

5、對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

三、商業住宅的定義是什么

本文介紹了營業用房的認定標準,包括拆遷房屋必須持有房屋所有權證、拆遷房屋被認定為非住宅房屋、拆遷房屋必須有營業執照且房屋所在地營業執照上標注的業務是被拆遷房屋所經營的業務、拆遷房屋在拆遷前必須實際用于生產經營、拆遷房屋必須已辦理稅務登記并出具完稅證明。在實際操作中,有些商行可能會不符合某些認定標準,但如何認定不符合標準的房屋性質關系到被拆遷人或承租人的重大利益。有些房子可能比較靈活,房子的質量是商

法律分析

一般來說,營業用房的認定標準包括以下幾個要點:

1. 拆遷房屋必須持有房屋所有權證;

2. 拆遷房屋被認定為非住宅房屋;

3. 拆遷房屋必須有營業執照,且房屋所在地營業執照上標注的業務是被拆遷房屋所經營的業務;

4. 拆遷房屋在拆遷前必須實際用于生產經營;

5. 拆遷房屋必須已辦理稅務登記并出具完稅證明。

特別說明：在實際操作中，經常會有一些商行不完全同時滿足上述條件。如何認定不符合上述條件的房屋性質，關系到被拆遷人或承租人的重大利益，因為對商住房屋的補償是不同的。前者的賠償金額高于后者。在實際操作中，有些房子其實比較靈活，房子的質量是商務用的，但并不完全符合上述規定。這種房子能不按商業用途補償嗎？顯然不是。區別對待要看以下情況：（1）經營項目是否依法需要申領營業執照；有些經營項目不需要申領營業執照，這在農村地區很常見；（2）經營項目是否依法需要納稅，部分地區或商業項目可免稅；（3）房屋拆遷前是否實際用于商業。如第（1）（2）項為陰性，第（3）項為陽性，一般可視為手術室。

另外，在實踐中，在我們團隊處理的案件中，經常會出現這樣的情況，即商住樓的營業執照原本是簽發的，但營業期限即將到期。拆遷后，企業主到工商部門辦理續期和年檢，但工商部門拒絕辦理。稅務部門也拒絕接受稅費。如果超過營業期限，不依法繳納稅費，這套房子不是營業用房嗎？答案顯然是否定的，這種情況下的房子應該依法認定為營業用房。

拓展延伸

根據《自治區聯社關于印發營業用房建設標準的通知》（新農信辦〔2019〕404號），營業用房的認定標準包括以下幾個方面：面積、功能、裝修、設備等。其中，營業用房的面積應根據業務需求和實際情況合理確定，合理性由所在地縣級聯社審核確認；營業用房的功能應滿足業務需求，并符合相關法律法規和規章制度的要求；營業用房的裝修應符合相關標準，確保裝修質量和安全性；營業用房的設備應符合相關標準，確保設備的正常運行和安全可靠性。綜上所述，營業用房的認定標準應嚴格按照相關法律法規和規章制度進行審核確認，確保滿足業務需求并符合安全標準。

結語

拆遷房屋的認定標準是營業用房的重要依據,但實際操作中會有一些商行不符合條件。如何認定不符合條件的房屋性質,關系到被拆遷人或承租人的重大利益。有些房子雖然質量是商務用的,但并不完全符合上述規定。這種情況下,如何處理需要根據具體情況而定。如果經營項目依法需要申領營業執照,且房屋拆遷前實際用于商業,則可以視為營業用房。但如果不符合上述條件,拆遷房屋就不能被認定為營業用房。

法律依據

城市房地產開發經營管理條例(2020-11-29)\t第十六條\t房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

城市房地產開發經營管理條例(2020-11-29)\t第三十條\t房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

城市房地產管理法(2019-08-26)\t第四條\t國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

四、商業性質和住宅性質的區別

商業性質和住宅性質的區別如下：

1、土地使用年限不同。商業住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；

2、使用性質不同。商住可以申請營業執照辦公，住宅就不行；

3、產權年限不同。商住產權是50年，住宅是70年。

辦理不動產證需要什么材料

辦理不動產證需要的材料如下：

1、登記申請書；

2、申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

3、相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

4、不動產界址、空間界限、面積等材料；

5、與他人利害關系的說明材料；

6、法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

五、商業產權和住宅產權有什么區別

商業產權和住宅產權的區別如下：

1、土地使用年限不同。商業住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；

2、使用性質不同。商住可以申請營業執照辦公，住宅就不行；

3、產權年限不同。商住產權是50年，住宅是70年。

辦理不動產證需要什么材料

辦理不動產證需要的材料如下：

1、登記申請書；

2、申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

3、相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

4、不動產界址、空間界限、面積等材料；

5、與他人利害關系的說明材料；

6、法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

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投稿：樂月言

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