廠房未審批拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),廠房拆遷補(bǔ)償具體標(biāo)準(zhǔn)有哪些

一、廠房拆遷補(bǔ)償具體標(biāo)準(zhǔn)有哪些?

1.土地、企業(yè)的房屋價值補(bǔ)償房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計(jì)算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V當(dāng)事人，這個項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補(bǔ)償關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計(jì)算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

4.搬遷費(fèi)用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

5.各項(xiàng)拆遷獎勵費(fèi)用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎勵的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實(shí)現(xiàn)。

二、補(bǔ)償方案的選擇

1.土地置換如果僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那么有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。

2.土地加房屋安置如果選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

如何計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失

1.按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償這種計(jì)算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計(jì)算出停產(chǎn)停業(yè)損失。這個方法計(jì)算雖然簡單，但是實(shí)踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點(diǎn)就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢?此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢?其實(shí)這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進(jìn)行倉儲的地方，不是進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進(jìn)行晾曬的，整個院子都是進(jìn)行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積?算不算是企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢?如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實(shí)體爭議。在北京停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實(shí)際上隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是可以突破這個標(biāo)準(zhǔn)的。具體而言有如下標(biāo)準(zhǔn)：

1.按照企業(yè)納稅的情況計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

2.按房屋總價值的一定比例

3.按營業(yè)收入、利潤

4.評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估

5.雙方協(xié)商決定

在拆遷過程中，為加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的方式，鼓勵拆遷人與承租人盡快簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷。 區(qū)域。 獎勵費(fèi)的數(shù)額由拆遷人根據(jù)實(shí)際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人協(xié)商確定。

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投稿：蘇涵

內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師