質疑區拆遷補償標準,廠房拆遷補償具體標準有哪些

一、廠房拆遷補償具體標準有哪些?

1.土地、企業的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴當事人，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業損失補償停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。

4.搬遷費用、搬遷損失企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。

5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

二、補償方案的選擇

1.土地置換如果僅僅選擇了土地置換，置換后由企業在置換來土地上建設廠房，那么有權利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。

2.土地加房屋安置如果選擇了土地加房屋安置，至于停產停業損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那獲得也只能是一定時間段的停產停業損失。

如何計算停產停業損失

1.按照企業的整個生產經營面積一次性給予停產停業損失補償這種計算方法比較簡單，一般都是由區一級或區一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業的生產經營面積給予一次性的停產停業損失補償，只要能確定企業的生產經營面積，就可以計算出停產停業損失。這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認定生產經營面積。比如，企業的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢?此外，工廠的倉庫屬于不屬于經營面積呢?其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經營面積?算不算是企業在進行實際生產經營中使用的呢?如此種種，企業都會和拆遷方產生實體爭議。在北京停產停業的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經濟水平的發展，以及各個企業的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：

1.按照企業納稅的情況計算停產停業損失。

2.按房屋總價值的一定比例

3.按營業收入、利潤

4.評估機構進行評估

5.雙方協商決定

在拆遷過程中，為加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的方式，鼓勵拆遷人與承租人盡快簽訂拆遷安置補償協議，搬出拆遷。 區域。 獎勵費的數額由拆遷人根據實際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人、實際承租人協商確定。

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文章來源參考：【頭條】質疑區拆遷補償標準，拆遷房質量問題投訴

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投稿：吳惠子

內容審核：趙正群律師