城市更新政策解讀，一、什么是“城市更新” 城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月,在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上,對城市更新作了有關的說明:生活在城市中的人,對于自己
一、什么是“城市更新”
城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月,在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上,對城市更新作了有關的說明:生活在城市中的人,對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。
對于自己所居住的房屋的修理改造,對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行,以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。宿州市政府積極響應國家關于實行城市更新的號召,將城市更新納入宿州市十四五規劃的重點工作內容。
二、“城市更新”的起源
雖然更新改造幾乎伴隨著城市發展的全過程,但是現代意義上大規模的城市更新運動(urban renewal)則是始于1960年代1970年代的美國。由聯邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收。然后以較低價格轉售給開發商進行“城市更新”。雖然城市更新綜合了改善居住、整治環境振興經濟等目標,較以往單純以優化城市布局改善基礎設施為主的“舊城改造”涵蓋了更多更廣的內容但是其所引發的社會問題卻相當多,特別是對于有色人種和貧窮社區的拆遷顯然有失公平,因而受到社會嚴厲批評而不得不終止。1980年代后,美國的大規模城市更新已經停止,總體上進入了謹慎的,漸進的脫社區鄰里更新為主要形式的小規模再開發階段。所謂的城市土地再利用(land reuse)則是對于小塊土地或建筑物重新調整用途(例如將工業區、碼頭區轉變為商業區等),往往并不牽涉到大規模的街區(特別是居住用地)調整,例如波士頓的昆西市場(Quincy market)改造。在最早的工業化國家英國,城市更新的任務更加突出也更傾向于使用城市再生(urban regenerate)這個字眼,其表征的意義已經不只是城市物質環境的改善,而有更廣泛的社會與經濟復興意義。
三、“城市更新”的歷史
第二次世界大戰后,西方國家一些大城市中心地區的人口和工業出現了向郊區遷移的趨勢。原來的中心區開始“衰落”——稅收下降,房屋和設施失修,就業崗位減少,經濟蕭條,社會治安和生活環境趨于惡化。面對這種整體性的城市問題,西方許多國家紛紛興起了一場城市更新運動。
2019年11月20,中國城市更新(長三角)峰會在滬舉行
2019年12月13日,城市更新受到中央政策鼓勵
四、“城市更新”的目標
城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設,以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間,使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容:一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續,包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。在歐美各國,城市更新起源于二戰后對不良住宅區的改造,隨后擴展至對城市其他功能地區的改造,并將其重點落在城市中土地使用功能需要轉換的地區。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題,這些城市問題的產生既有環境方面的原因,又有經濟和社會方面的原因。
五、“城市更新”的調查內容
城市更新的調查內容一般包括建筑物調查、土地使用調查、人口調查、交通調查、公共服務設施調查、環境設施調查、市政設施調查、環境衛生調查、社區關系調查和空間場所調查等十個方面,當然,也包括歷史、氣象、地形地貌和工程地質方面的內容。
六、“城市更新”的更新方式
城市更新的方式可分為再開發(redevelopment)、整治改善(rehabilitation)及保護(conservation)三種。
(一)再開發
再開發的對象是指建筑物,公共服務設施市政設施等有關城市生活環境要素的質量全面惡化的地區。這些要素已無法通過其他方式,使其重新適應當前城市生活的要求。這種不適應,不僅降低了居民的生活品質,甚至會阻礙正常的經濟活動和城市的進一步發展。因而,必須拆除原有的建筑物,并對整個地區重新考慮合理的使用方案。建筑物的通途和規模、公共活動空間的保留或設置、街道的拓寬或新建、停車場地的設置以及城市空間景觀等,都應在舊區改建規劃中統一考慮。應對現狀作充分的基礎調查,包括該地區自身的情況以及相鄰地區的情況。重建是一種最為完全的更新方式,但這種方式在城市空間環境和景觀方面、在社會結構和社會環境的變動方面均可能產生有利和不利的影響。同時在投資方面也更具有風險,因此只有在確定沒有可行的其他方式時才可以采用。
(二)整治改善
整治改善的對象是建筑物和其他市政設施尚可使用,但由于缺乏維護而產生設施老化、建筑破損、環境不佳的地區。對整治改善地區也必須做詳細的調查和分析,大致可細分為以下三種情況:
(1)若建筑物經維修、改善和更新設備后,尚可在相當長的時期內繼續使用的,則應對建筑物進行不同程度的改建。
(2)若建筑物經維修、改善和更新設備后仍無法使用,或建筑物密度過大,土地或建筑物的使用不當,或因土地或建筑物的使用不當而造成交通混亂、停車場不足、通行受到影響等情況時,則應對造成上述各種問題的原因通過各種方式予以解決,如拆除部分建筑物,改變建筑和土地的用途等。
(3)若該地區的主要問題是公共服務設施的缺乏或布局不當時,則應增加或重新調整公共服務設施的配置與布局。
整治改善的方式比重建需要的時間短,也可減輕安置居民的壓力,投入的資金也較少,這種方式適用于需要更新但仍可恢復并無須重建的地區或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其繼續衰敗,更是為了全面改善舊城地區的生活居住環境。
(三)保護
保護適用于歷史建筑或環境狀況保持良好的歷史地區。保護是社會結構變化最小、環境能耗最低的“更新”方式,也是一種預防性的措施,適用于歷史城市和歷史城區。
歷史地區保護更多關心的是外部環境,強調保護延續地區居民的生活。所以要保護好歷史城區的傳統風貌和整體環境,保護真實歷史遺存。要鼓勵居民積極參與,建設和改善地段內的基礎設施,改善居民住房條件,以適應現代化生活的需要。保護除對物質形態環境進行改善之外,還應就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具體的規定。
以上雖然可以將更新的方式分為三類,但在實際操作中應視當地的具體情況,將某幾種方式結合在一起使用。
法律分析：城市更新項目，包含城市功能核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建；老舊小區改造；危舊樓房改建和簡易樓騰退改造等項目。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》 第四條 制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。
在規劃區內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環境保護等法律、法規的規定。
縣級以上地方人民政府應當根據當地經濟社會發展的實際，在城市總體規劃、鎮總體規劃中合理確定城市、鎮的發展規模、步驟和建設標準。
法律分析：文件中提到城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
法律依據：《重慶市城市更新管理辦法》
第二條?本辦法所稱城市更新，是指對我市城市建成區城市空間形態和功能進行整治提升的活動。
主城都市區范圍內的城市更新工作適用本辦法，其他區縣（自治縣）城市更新工作參照本辦法執行。
第三條 城市更新應當遵循“政府引導、市場運作，改革創新、統籌推進，以人為本、共建共享”的原則。
第四條 城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
h3>四、城市更新改造項目法律分析：城市更新項目，包含城市功能核心區平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復性修建；老舊小區改造；危舊樓房改建和簡易樓騰退改造等項目。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》 第四條 制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。
在規劃區內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環境保護等法律、法規的規定。
縣級以上地方人民政府應當根據當地經濟社會發展的實際，在城市總體規劃、鎮總體規劃中合理確定城市、鎮的發展規模、步驟和建設標準。
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內容審核：趙雪玲律師
來源：頭條-城市更新政策解讀，
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