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深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響,深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)影響:今日城市更新在線法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-06 07:49:09
作者：
圣運(yùn)律師
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深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響，當(dāng)一座城市的住房，能夠形成人才房、公租房、安居房和商品房2：2：2：4的比例，把商品房的比例大大壓縮，炒作和過(guò)度投資的空間就會(huì)越來(lái)越少。即便商品房?jī)r(jià)格高些，也不會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的格局，不會(huì)給普通居民的住房問(wèn)題帶來(lái)

深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響,深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)影響:今日城市更新在線法律咨詢

一、深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響

當(dāng)一座城市的住房，能夠形成人才房、公租房、安居房和商品房2：2：2：4的比例，把商品房的比例大大壓縮，炒作和過(guò)度投資的空間就會(huì)越來(lái)越少。即便商品房?jī)r(jià)格高些，也不會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的格局，不會(huì)給普通居民的住房問(wèn)題帶來(lái)壓力。反過(guò)來(lái)，商品房?jī)r(jià)格的提升，只要政府用好土地出讓收入，把更多的土地出讓收入用于公租房、安居房等方面的建設(shè)，還能起到縮小貧富差距的作用。而允許企事業(yè)單位把閑置土地拿出來(lái)建設(shè)公租房和安居房，還能有效提高土地的使用效率，減輕土地供應(yīng)的壓力。

一、深圳市二次房改政策

6月5日，深圳召開(kāi)《關(guān)于深化住房制度改革，加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》新聞通報(bào)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》），拉開(kāi)了深圳新一輪住房制度改革序幕。

深圳實(shí)行二次房改新政，其核心是要建立起一套住房供應(yīng)保障的長(zhǎng)效機(jī)制。從本次發(fā)布《征求意見(jiàn)》看，房改新政將重點(diǎn)解決以下方面問(wèn)題：

（一）建設(shè)規(guī)劃長(zhǎng)期化。一般城市住房建設(shè)規(guī)劃大多為三年或五年，十年、八年的住房建設(shè)規(guī)劃都較為少見(jiàn)；而深圳發(fā)布的《征求意見(jiàn)》規(guī)劃目標(biāo)則是十七年。《征求意見(jiàn)》確定的住房發(fā)展目標(biāo)與正在編制中的《深圳市城市總體規(guī)劃（2016－2035年）》目標(biāo)一脈相承。該中長(zhǎng)期規(guī)劃對(duì)住房供應(yīng)的財(cái)政預(yù)算、土地規(guī)劃、人口增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)要素做出了合理地匹配性安排。

（二）供應(yīng)渠道多元化。在解決住房渠道供應(yīng)方面，《征求意見(jiàn)》推出六大供應(yīng)渠道：1．增加建設(shè)用地；2．盤(pán)活存量用地；3．利用招拍掛商品住房用地；4．盤(pán)活各類(lèi)存量用房；5．實(shí)施公共設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)；6．開(kāi)展城際合作，落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略。圍繞租售并舉住房保障機(jī)制，《征求意見(jiàn)》甚至突破企事業(yè)單位利用自有土地建房、金融機(jī)構(gòu)直接投資建房等傳統(tǒng)禁區(qū)，最大限度地盤(pán)活社會(huì)資源稟賦；土地房產(chǎn)資源的利用幾乎到了挖地三尺的地步。

（三）住房保障結(jié)構(gòu)化。住房保障結(jié)構(gòu)化安排是本次《征求意見(jiàn)》的最大看點(diǎn)。深圳提出住的房供應(yīng)保障目標(biāo)是2018－2035年，新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套；2018—2020年建設(shè)籌集各類(lèi)住房42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。《征求意見(jiàn)》不僅在住房供應(yīng)數(shù)量做出結(jié)構(gòu)性規(guī)劃，而且在受益人群、住房面積、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、租賃價(jià)格等方面做出了制度性安排。結(jié)構(gòu)化的住房保障體系將在一定程度緩解深圳住房單邊供應(yīng)格局。

二、一次房改和二次房改的區(qū)別

區(qū)別一：主體政府退出和入市

首次房改成功的最大啟示在于政府因素的順勢(shì)退出。開(kāi)發(fā)商建房、銀行貸款、老百姓買(mǎi)房，最終通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決了行政分配體制的不足。與之相比，二次房改建議書(shū)在理念上是對(duì)首次房改的揚(yáng)棄，需要強(qiáng)化的正是政府部門(mén)的行政職責(zé)。也就是試圖通過(guò)行政部門(mén)對(duì)市場(chǎng)需求的重新劃分，對(duì)逐利動(dòng)力驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)牽制，來(lái)實(shí)現(xiàn)不同需求領(lǐng)域的供求平衡。

區(qū)別二：制度對(duì)中等收入家庭提供保障

第一次房改，明確了貨幣化房改方向，明確最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房。唯獨(dú)對(duì)許多處于中低收入和高收入之間的中等收入家庭卻沒(méi)有明確和保障。事實(shí)上，目前正是這群日益壯大的夾心層，既買(mǎi)不起商品房，又不能享受保障房。對(duì)此，二次房改建議書(shū)的基本方向是建立能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度（包括公共租賃住房制度），減輕高房?jī)r(jià)給夾心層帶來(lái)的壓力。

區(qū)別三：土地從招拍掛到四定兩競(jìng)雙軌制

對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝淮畏扛膹姆缮厦鞔_土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式，即招拍掛方式。二次房改建議書(shū)則希望既承認(rèn)招拍掛的存在，又要求政府還能以四定兩競(jìng)即定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5％利潤(rùn)率、競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案、綜合打分高者得的方式出讓土地，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格雙軌制。

區(qū)別四：形勢(shì)從禁止單位建房到促進(jìn)職工就近居住

當(dāng)初提出第一次房改的初衷就是認(rèn)為國(guó)家和企業(yè)包了職工的住房，占有了國(guó)有資產(chǎn)的使用，所以才禁止單位福利分房的，而第二次房改建議書(shū)恰恰認(rèn)為這樣存在諸多弊端，如增加城市交通量和能耗，職工上下班時(shí)間長(zhǎng)，增加疲勞，降低效率；削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動(dòng)性與分配使用合理性等等，所以二次房改建議書(shū)則認(rèn)為優(yōu)良的城鎮(zhèn)居民住房體制應(yīng)當(dāng)能夠促進(jìn)職工就近居住，而不是產(chǎn)生逆向作用。因此，促進(jìn)職工居住半就近的現(xiàn)實(shí)可行的考慮，是作為二次房改建議書(shū)的一個(gè)重要目標(biāo)。

二、深圳啟動(dòng)二次房改的原因有哪些

深圳出臺(tái)住房改革新政或是基于以下幾點(diǎn)考慮：

（一）提升城市人口紅利。深圳是全國(guó)最早引進(jìn)人才的一線城市，其人口紅利經(jīng)驗(yàn)正被全國(guó)其他城市復(fù)制效仿。在二線城市搶人大戰(zhàn)愈演愈烈的背景下，深圳已經(jīng)預(yù)感到城市人口與人才增長(zhǎng)的潛在危機(jī)。在高房?jī)r(jià)擠壓下，一線城市人才倒流至準(zhǔn)一線甚至二線城市的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。如何筑巢引鳳，保持人才增長(zhǎng)紅利是深圳面臨的城建大考。

（二）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深圳作為一座最年輕的移民城市，其常住人口平均年齡和住房普及率都不高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2017年底，深圳市常住人口1253萬(wàn)，其中戶籍人口435萬(wàn)，占比34．72％，常住人口平均年齡32．5歲，是全國(guó)人口最年輕的城市。目前深圳共有各類(lèi)住房1065萬(wàn)套（間），其中市場(chǎng)商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21％。818萬(wàn)占比65．28％的深圳人并沒(méi)有在深圳安家落戶。高房?jī)r(jià)疊加住房供給渠道不充分，讓絕大多數(shù)深圳人不得不望房興嘆。

（三）平抑房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。過(guò)去10年里，深圳房?jī)r(jià)呈現(xiàn)超常增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)媒體披露：深圳房?jī)r(jià)從2006年不到1萬(wàn)元／平，到2017年5萬(wàn)多／平，10年漲了490％。而工資增長(zhǎng)卻跑不過(guò)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，2006年深圳平均工資2926元，2017年深圳平均月工資8421元，10年工資漲了190％。深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度是工資增長(zhǎng)幅度的2．58倍。10年間，深圳一直在實(shí)行住房限購(gòu)、限貸政策，然而房?jī)r(jià)卻像卯足勁的彈簧越調(diào)越漲。居高不下的住房?jī)r(jià)格，讓深圳商品房越來(lái)越聚焦在少數(shù)富裕人群。動(dòng)輒500、600萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)的房?jī)r(jià)，把大多數(shù)中低收入人群擋在購(gòu)房者門(mén)外。買(mǎi)不起房、貸不起款成為眾多深圳人安家落戶的最大心結(jié)。

一、深圳市二次房改政策

二、二次房改是什么

被坊間稱(chēng)為二次房改的進(jìn)一步深化住房體制改革，正由住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行更進(jìn)一步的探索。業(yè)內(nèi)人士表示，此次二次房改改革重點(diǎn)在保障住房，目標(biāo)是住有所居。

三、深圳二次房改對(duì)房?jī)r(jià)影響

首先，建立多層次的保障體系。深圳計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃房這三大類(lèi)。到2035年，新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套。

其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。也就是說(shuō)，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市場(chǎng)商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%左右。

同時(shí)，還有公共租賃住房建筑面積以30至60平方米為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

這就意味著，我國(guó)的住房長(zhǎng)效機(jī)制正式浮出水面，高收入群體住商品房，中等收入群體住政策性支持住房，而低收入群體則住租賃房，真正做到每個(gè)家庭居者有其屋。

再者，設(shè)置了保障房申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。這次深圳的《征求意見(jiàn)稿》提出對(duì)戶籍家庭租購(gòu)安居型商品房將合理劃定收入財(cái)產(chǎn)限額。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請(qǐng)條件方面，國(guó)內(nèi)沒(méi)有設(shè)置收入資產(chǎn)線，這在一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時(shí)解決。

此外，如果這次深圳市能夠合理確定收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以更有利于住房保障工作精細(xì)化和可持續(xù)發(fā)展，而設(shè)置收入財(cái)產(chǎn)限額也是國(guó)內(nèi)外城市的通行做法。同時(shí)，這次《征求意見(jiàn)稿》還首次提出，以輪候、抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)透有的方式確定租售對(duì)象，避免了之前社會(huì)各界擔(dān)心會(huì)暗箱操作的顧慮。

再次，《征求意見(jiàn)稿》首次提出安居型商品房可轉(zhuǎn)讓。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)安居型商品房的人何地可以轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房。深圳市規(guī)定：實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳交社保15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房滿十年，符合條件的可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，并按一定比例繳交增值收益。

與此同時(shí)，封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購(gòu)市場(chǎng)商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，可面向其他符合申購(gòu)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛴烧匆?guī)定回購(gòu)。安居型商品房可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)房，以及可以出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是過(guò)去推進(jìn)保障房體系所沒(méi)有發(fā)生過(guò)的。

最后，深圳市在對(duì)高層次人才開(kāi)出更優(yōu)惠的入戶條件。是為了搶奪人戰(zhàn)，奪占先機(jī)。《征求意見(jiàn)稿》還規(guī)定符合條件的高層次人才可以申請(qǐng)?jiān)谝欢晗迌?nèi)免租入住相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)人才住房或者申請(qǐng)獲贈(zèng)住房產(chǎn)權(quán)。

事實(shí)上，深圳在這次人才住房問(wèn)題上，做了更大傾斜，重點(diǎn)面向符合條件的各類(lèi)人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右；而這要比那些符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民，在政策方面則更加優(yōu)惠一些。

不過(guò)，也有反對(duì)意見(jiàn)稱(chēng)，將保障房和安居房都納入保障房體系，是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。不過(guò)人才房是否應(yīng)該納入保障房體系，就值得商榷。人才應(yīng)該是由市場(chǎng)認(rèn)定，而不是政府認(rèn)定的，高端人才往往比更多人有能力買(mǎi)到商品房。

當(dāng)然，現(xiàn)在還有人提出，深圳到2035年，要新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套。相關(guān)住房的土地從哪兒出？我們?cè)凇墩髑笠庖?jiàn)稿》中發(fā)現(xiàn)，主要有二個(gè)方面：一是，進(jìn)一步加大住房土地供應(yīng)力度，計(jì)劃新增盤(pán)活35平方公里土地用于建設(shè)各類(lèi)住房。

另一方面，盤(pán)活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)用地、征地返還用地等開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建保障性住房等。深圳推出第二輪房改，具有劃時(shí)代的標(biāo)桿意義。既將多主體供給，多渠道保障，租售并舉的口號(hào)落到實(shí)處。又給出了政府安居商品房轉(zhuǎn)正和退出機(jī)制，并向引進(jìn)人才傾斜，而且還設(shè)置了當(dāng)?shù)鼐用裣硎鼙Ｕ戏康呢?cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。所以在各方面均有較大突破。如果《征求意見(jiàn)稿》能在深圳推進(jìn)成功，將來(lái)也會(huì)在其他各城市推廣。

h3>四、深圳啟動(dòng)二次房改的原因有哪些

深圳出臺(tái)住房改革新政或是基于以下幾點(diǎn)考慮：

一、深圳市二次房改政策