一、舊城區改造與棚戶區改造有什么區別

舊城改造和棚戶區改造是當下民眾關心的問題之一，舊改的模式是以“政府引導、市場主導”為主線的市場化行為，棚改的模式是以“政府主導、國企實施、公共住房”為主線的改善公共利益行為。

"棚戶區改造":特定煤礦企業居住區的改造。

"舊城改造":主要是以前都市村莊的整體商業開發，兩者有本質區別。

“棚戶區”通常是指那些用不合法用途(通常是住宅)占用屬于自己或者不屬于自己的土地。所有的建設沒有規劃、沒有管理，多數情況都連下水道都沒有，一般采用露天的陽溝排水和小化糞池。

“舊城”一般是指老城區，也需多年前或者是歷史街區，但是畢竟是經過規劃的和有管理的，只是歷史原因，設備、配套不足，道路交通系統不足以滿足現代的需求。

因此，棚戶區的改造往往是完全拆除重建的，因為先天條件非常差;而舊改往往是修建性的，基于原有城市機理的基礎之上，拓寬街道、增加公共設施建設、提升公共空間的質量，國內還比較流行對建筑立面的風貌改造等。

在舊城改造的過程中包含了棚戶區改造，而棚戶區改造本身也是舊城改造的一種。

棚戶區改造僅指特定煤礦企業居住區的改造。而舊城改造主要是以前都市村莊的整體商業開發，兩者有本質區別。

一、舊城改造是什么,是否與普通拆遷一樣

舊城改造是指對城市中危房集中、基礎設施落后等地段進行改造，拆遷房屋重新建筑的行為，而舊城改造的拆遷和普通拆遷是一樣的。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

二、舊城改造和棚戶區改造有什么區別？

棚戶區改造特定煤礦企業居住區的改造，舊城改造以前都市村莊的整體商業開發。城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造，主要是因為這些小區和廠房年代久遠，好多已經成為危房，所以必須實行改造，這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

一、棚戶區改造政策

以凈地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目事如下優惠政策（一）土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區安置房建設。（二）安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。（三）安置房建設項目行政事業性收費（以費還貸項目除外）全免，經營、服務性收費按最低限下浮50％收取（項明細附后）。（四）安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。（五）安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求無償同步建設至小區紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發主體，按照國家、省、市所規定的正常標準結付；涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。（六）對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續，保證項目的開竣工時間。（七）小區配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區政府組織被安置居民以招標方式選擇物業公司，對小區實行物業管理，物業費三年內減半收取，不足部分由區政府承擔。（八）在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業崗位，其產權歸市政府所有，由區政府負貴日常管理。

二、棚戶區改造是大產權嗎

（一）關于這個問題，主要是看建造之前的房屋性質，若是之前就是大產權房子，擁有產權證以及土地證，或者是辦理了《不動產登記證》，那么在棚改以后，不管是賠償多少套房子，房屋的性質都是屬于大產權房，房屋的性質是不會改變的。

（二）若是棚戶區改造前，房屋的性質是小產權房，沒有辦法辦理《不動產登記證》，那么可以根據產權人的意愿進行選擇。如果選擇保持原樣，那么棚改后的房子還是小產權房。如果選擇換成大產權房，那么需要補交土地出讓金，假如賠償了好幾套房子，那么就要一起繳納土地出讓金。

（三）如果棚戶區改造之前，房屋的性質就是小產權房，那么所有的辦證都是凍結的，不會因為繳納了土地出讓金以后就會變成大產權房，從而獲得更多的賠償，這是不可能的。

三、舊城改造和棚改的區別

舊城改造和棚改的區別如下：

1、更新對象不同。棚改對象為，全市范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新（舊改）的方式進行改造。舊改對象為，舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于20年，滿足條件的舊商業區、舊工業區建筑物可放寬至15年的建成時間要求；

2、運作模式不同。棚改采用“政府主導+國企實施+人才住房”的模式；舊改遵循“政府引導、市場運作、公眾參與”的原則。但不管是棚改還是舊改，最終目的都是城市更新。

3、強制性不同。棚改實施過程中，因涉及公共安全利益，對于少數不服從改造的，可以通過行政征收、行政處罰程序等強制執行；舊改則完全遵循自愿原則，必須百分之百的業主同意方可拆除動工。

4、配建要求不同。棚改除滿足拆遷安置需要外，其余住房均配建為人才住房和保障型住房，且堅持以租為主，根據轄區人才住房和保障性住房的建設供應情況，確定租售比例；舊改則按規定比例配建，無全部配建保障房的要求，可建商品房；

5、改造程序不同。棚改沒有明確規定，現實情況是參照城市更新或者政府征收程序進行，棚改項目的確定、權利人信息公示、異議處理等內容并無章可循；舊改則對程序有了明確的規定，包括意愿征集、城市更新單元規劃審批、實施方案、搬遷補償安置協議的簽訂、實施主體確認、回遷安置等等。兩者除了概念性質不同以外，在以下方面有所不同， 第一，強制性不同

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條

為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

第二條

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

h3>四、舊城改造和棚戶區改造有什么區別？

棚戶區改造特定煤礦企業居住區的改造，舊城改造以前都市村莊的整體商業開發。城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造，主要是因為這些小區和廠房年代久遠，好多已經成為危房，所以必須實行改造，這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。

一、棚戶區改造政策

以凈地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目事如下優惠政策（一）土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區安置房建設。（二）安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。（三）安置房建設項目行政事業性收費（以費還貸項目除外）全免，經營、服務性收費按最低限下浮50％收取（項明細附后）。（四）安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。（五）安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求無償同步建設至小區紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發主體，按照國家、省、市所規定的正常標準結付；涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。（六）對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續，保證項目的開竣工時間。（七）小區配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區政府組織被安置居民以招標方式選擇物業公司，對小區實行物業管理，物業費三年內減半收取，不足部分由區政府承擔。（八）在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業崗位，其產權歸市政府所有，由區政府負貴日常管理。

二、棚戶區改造是大產權嗎

（一）關于這個問題，主要是看建造之前的房屋性質，若是之前就是大產權房子，擁有產權證以及土地證，或者是辦理了《不動產登記證》，那么在棚改以后，不管是賠償多少套房子，房屋的性質都是屬于大產權房，房屋的性質是不會改變的。

（二）若是棚戶區改造前，房屋的性質是小產權房，沒有辦法辦理《不動產登記證》，那么可以根據產權人的意愿進行選擇。如果選擇保持原樣，那么棚改后的房子還是小產權房。如果選擇換成大產權房，那么需要補交土地出讓金，假如賠償了好幾套房子，那么就要一起繳納土地出讓金。

（三）如果棚戶區改造之前，房屋的性質就是小產權房，那么所有的辦證都是凍結的，不會因為繳納了土地出讓金以后就會變成大產權房，從而獲得更多的賠償，這是不可能的。

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內容審核：范美華律師

來源：臨律-舊城區改造與棚戶區改造有什么區別，