一、什么叫做合作建房

合作建房作為法律術(shù)語，最早見于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營案件若干問題的解答》即（法發(fā)〔1996〕2號）文件（以下簡稱文件）。文件第五條對以國有土地使用權(quán)投資合作建房問題作了六項(xiàng)規(guī)定，內(nèi)容如下：1．享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2．當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。3．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。相關(guān)知識延伸閱讀：合作建房深圳模式《深圳市城市更新辦法》其中規(guī)定原居民可作為權(quán)利主體自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實(shí)現(xiàn)形式。城市更新服務(wù)網(wǎng)是全國首家城市更新中業(yè)主、開發(fā)商、政府、服務(wù)商四方信息聚合平臺。該平臺首倡業(yè)主自己發(fā)起成立城市更新自助會，通過自助會的形式，讓原業(yè)主自行組織起來，進(jìn)行業(yè)主意愿整合，然后自行進(jìn)行舊住宅區(qū)的改造，或通過招標(biāo)方式遴選開發(fā)商進(jìn)行改造。城市更新服務(wù)網(wǎng)并通過聚合城市更新房地產(chǎn)開發(fā)中的各種資源，為原業(yè)主權(quán)利主體自行更新改造提供信息和技術(shù)支持。深圳是全國土地資源最緊張的地區(qū)，合作建房者通過招拍掛的公開方式獲取合作建房的土地基本上不可能，但舊住宅區(qū)的原業(yè)主作為原地塊土地資源的現(xiàn)實(shí)擁有者，通過自行改造的模式，以類似于合作建房的方式進(jìn)行城市更新改造將構(gòu)成深圳舊住宅區(qū)更新改造的一種重要方式。

二、合作建房合同合法嗎

合作建房合同是否合法，分析如下：

1、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；

2、如果合建房的一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

合建房拆了賠償標(biāo)準(zhǔn)：

1、合建房一般是指雙方中一個(gè)提供土地的使用權(quán)，而另一個(gè)負(fù)責(zé)出資建房，或者住戶聯(lián)合起來一起開發(fā)建造的房子，在實(shí)際建設(shè)過程中，往往需要多人一起籌備資金，協(xié)商戶型，選購地點(diǎn)；

2、如果自己購買的是合建房，當(dāng)房屋面臨拆遷的時(shí)候，也可以獲得一定的補(bǔ)償。一般情況下，補(bǔ)償分為三種類型，第一種是拆遷方基于被拆遷方一定的貨幣補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方式比較常見。另一種是拆遷方結(jié)合房屋的市場價(jià)值，基于被拆遷方同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償；

3、但實(shí)際操作過程中，由于產(chǎn)權(quán)評估的復(fù)雜性，單一的賠償方式不能滿足被拆遷方的要求，所以第三種賠償方式就是結(jié)合貨幣賠償和產(chǎn)權(quán)賠償一起，對被拆遷方進(jìn)行一個(gè)綜合性的賠償。

綜上所述，通常在成立合同，即合同生效，兩者具有一定的同步性。如果法律規(guī)定，部分合同需要經(jīng)過法律，行政法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，此時(shí)合同的生效需要經(jīng)過相關(guān)流程之后，才能生效。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第二百四十九條

城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第二百六十條

集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

三、什么是合作建房？

1、什么是合作建房?

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

2、對合作建房有哪些規(guī)定?

對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和深府94號文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10%，可以合作建房。

一、集資房和商品房有哪些差異

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。

集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。

總結(jié)來說：一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。

二、集資房和商品房有哪些區(qū)別

1、開發(fā)者不同

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金來建造的房屋。

商品房它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司(個(gè)人、外國公司)向政府機(jī)關(guān)單位租用土地，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2、土地使用權(quán)的區(qū)別

一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。商品房只有土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋。

集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的。

3、手續(xù)申辦上的區(qū)別

商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。

h3>四、合作建房合同合法嗎

合作建房合同是否合法，分析如下：

1、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；

2、如果合建房的一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

合建房拆了賠償標(biāo)準(zhǔn)：

1、合建房一般是指雙方中一個(gè)提供土地的使用權(quán)，而另一個(gè)負(fù)責(zé)出資建房，或者住戶聯(lián)合起來一起開發(fā)建造的房子，在實(shí)際建設(shè)過程中，往往需要多人一起籌備資金，協(xié)商戶型，選購地點(diǎn)；

2、如果自己購買的是合建房，當(dāng)房屋面臨拆遷的時(shí)候，也可以獲得一定的補(bǔ)償。一般情況下，補(bǔ)償分為三種類型，第一種是拆遷方基于被拆遷方一定的貨幣補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方式比較常見。另一種是拆遷方結(jié)合房屋的市場價(jià)值，基于被拆遷方同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償；

3、但實(shí)際操作過程中，由于產(chǎn)權(quán)評估的復(fù)雜性，單一的賠償方式不能滿足被拆遷方的要求，所以第三種賠償方式就是結(jié)合貨幣賠償和產(chǎn)權(quán)賠償一起，對被拆遷方進(jìn)行一個(gè)綜合性的賠償。

綜上所述，通常在成立合同，即合同生效，兩者具有一定的同步性。如果法律規(guī)定，部分合同需要經(jīng)過法律，行政法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，此時(shí)合同的生效需要經(jīng)過相關(guān)流程之后，才能生效。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第二百四十九條

城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第二百六十條

集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：臨律-什么叫做合作建房，