一、土地收入被納入稅收部門管理，對地方財政、房地產行業等有何影響？

6月4日，財政部、自然資源部、國家稅務總局、中國人民銀行聯合通知，將國有土地使用權出讓收入在內的四項政府非稅收入劃轉由稅務部門征收。此次改革從7月1日起在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南進行試點，并于明年1月1日起在全國推行。

      土地收入被納入稅收部門管理意味著什么?對哪些方面產生影響?又將產生什么樣的影響?來看看機構最新解讀。

      短期或沖擊政府性基金收入

      此次劃轉征收的四項政府非稅收入中，作為地方政府性基金收入主要組成部分的國有土地使用權出讓收入備受關注。財政部數據顯示，今年前4月，地方政府性基金預算本級收入23116億元，同比增長36.8%，其中，國有土地使用權出讓收入21383億元，同比增長35%。

      天風證券表示，土地出讓金劃轉稅收部門征收，并不意味著土地出讓金劃歸中央，更不意味著土地出讓金退出歷史舞臺，范圍和分成都不會變。此次劃轉只是《國稅地稅征管改革方案》的落實，土地出讓金變的是形式，不變的是實質。

      廣發證券表示，本次改革涉及土地出讓金，而土地出讓金是財政四本賬中政府基金性收入的主要組成部分，其重要性不言而喻。土地財政是地方財政收入的重要來源之一，占地方廣義財政收入比重約在30%-40%，占政府性基金預算比重高達85%左右，它對各地的財政收入、基建、地產都具有重要深遠的影響，同時也是地方專項債的重要償債收入來源(根據財政部2019年數據顯示，能夠作為專項債券償還來源的地方政府性基金收入中，土地出讓收入占91%左右)。

      國海證券指出，新規僅針對征收環節，短期或沖擊政府性基金收入。就土地出讓收入而言，過往地方政府土地出讓過程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出讓金以及虛增、空轉土地出讓收入等行為。從長期來看，新規的實施將進一步規范地方土地出讓行為，提高土地出讓收入繳款的效率和透明度。而從短期來看，部分地區土地出讓收入虛增等不規范行為將受到一定的限制，這些地區的政府性基金收入或將受到一定的沖擊。

      部分城投可能受沖擊

      國金證券指出，城投公司一般通過三種方式參與土地出讓環節:一是作為土地整理的代建主體，參與土地一級開發;二是獲得土地資產注入;三是通過公開市場“招拍掛”直接拿地。劃轉稅務部門后，部分城投可能受沖擊。

      國海證券指出，新規或沖擊部分城投平臺資產規模和現金流。就城投平臺招拍掛而言，過往存在政府出讓土地后向城投平臺返還土地出讓金或城投平臺延期繳納土地出讓金等現象。而新規出臺后，(1)影響城投平臺資產規模:政府返還土地出讓金受限，影響其對部分城投平臺的資金注入;(2)影響城投平臺現金流:城投平臺招拍掛后需及時、足額繳納土地出讓金，進一步影響城投平臺的現金流。

      中信證券表示，本次改革的核心在于更換征繳主體，理論上并不會對傳統的土地出讓模式產生實質影響。但是，考慮到稅務部門的征繳力度更大，因此過去部分地區存在的延期繳納土地出讓金等行為或將減少，進而可能導致城投平臺等資金壓力增加。近年來地方國企和城投平臺的債務償還壓力逐步加大，本次改革對現金流的影響或使得部分企業出現違約風險，但是守住不發生系統性風險仍是底線，預計未來政策將平穩過渡。

      中金公司指出，以往存在部分地方政府通過返還一定比例或金額的土地出讓金給房企或城投公司，用于彌補其土地熟化成本的現象。土地出讓收入征收權劃歸稅務部門，將有助提高稅收征管的紀律性和效率，地方政府對土地出讓收入進行返還等操作的合規性會提高，資金鏈和現金流的環節延長，隨意調用的難度加大。因此，實際運作中存在的不規范現象將有所減少，進而可能會抑制部分地方政府的地價虛高現象，而部分高度依賴土地出讓收入返還的城投公司，收到土地出讓收入的流程可能會延長，對其流動性的管理能力也提出考驗。

      房產稅改革、地產調控影響

      中信建投認為，此次調整有利于稅務部門、人民銀行與自然資源部門實現土地受讓主體的財務狀況的信息共享，幫助地方政府更清楚的了解房企真實財務情況，進而制定更加合理、更加精準的土拍制度。長期以來由于土地財政的影響，地方政府和中央對地產調控的政策存在不一致性，此次調整有利于地方政府對土地財政的透明化，從而提高地產調控及土地財政收支的有效性。對于開發商來說，拿地后支付土地出讓金將更為規范，一方面這將導致開發商資金壓力加大，另一方面也倒逼開發商尋求城市更新、舊改、產業勾地等方式降低拿地成本。

      渤海證券表示，此次調整相當于將地方土地出讓納入中央監管，有助于解決地方政府土地收支“不透明”的問題。新政策下地方對于土地出讓也將趨于謹慎，有望減輕地方政府對“土地財政”的依賴，倒逼地方政府提速房產稅改革。

      廣發證券表示，中長期看，財稅體系改革是一個系統性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一環。邏輯上說，先框架后內容，先理順收支管理，才能有效推動各項財稅體制的改革舉措，并為未來的核心環節改革做好鋪墊。從財稅體系改革大的方向上看，未來的財稅改革一則將進一步推動一般公共預算與政府性基金預算的體系化統籌管理;二則推動地方政府與土地相關的收入從增量環節逐步向存量環節過渡，推動房產稅與消費稅等稅種作為地方支柱稅源，減小地方對于土地財政的簡單依賴。影子銀行、融資平臺、兩高一剩、房地產作為中國經濟的四大結構性問題，政策已在逐步將各個問題的改革推向深水區。

      A股:有利于高信用和強運營的房企

      中信證券指出，把國有土地使用權收入劃轉稅務部門征收，并不會導致國有土地使用權出讓收入地位下降。政策本意為優化財政收支體系的一小步，的確也可能助推土地供給進一步增加，有利于高信用和強運營的房企可持續發展。

      申萬宏源認為，規范化土地收入征收，短期影響更偏結構性，不涉及征收方式、內容的具體調整，對總體的土地收入以及基建投資的短期影響較為有限。后續基建格局更應該關注的是，當前上游工業品價格高漲已開始對消費需求形成明顯的直接抑制。

      東方證券認為，政策目的是規范財政，不宜過度解讀，但土地市場可能降溫，部分高負債的區域性房企潛在風險有所增加。該機構認為，中長期房地產調控政策上整體中性，當前板塊的估值水平相對于龍頭潛在的增速水平依然極具性價比，低負債強運營的龍頭房企，則具備穿越周期的成長能力?？春脴I績穩健的一線龍頭，推薦保利地產、融創中國、萬科A;與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團、旭輝控股集團。同時看好迅速成長且消費屬性較強的物管行業，推薦永升生活服務、碧桂園服務、保利物業、招商積余、新大正、融創服務。

      中信證券指出，對部分強信用和強運營的企業而言，2021年下半年土地市場供給的增加，或有利于其盈利能力觸底反彈。行業估值確實已經很低，市場對企業盈利能力下降的預期逐漸緩和，推薦龍湖集團、碧桂園、萬科A、保利地產、世茂集團、旭輝控股集團、華潤置地、金地集團等。

二、房地產行業土地使用稅的相關規定是什么

一、房地產企業繳納土地使用稅

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅?！睂Ψ康禺a開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。

二、注意事項

因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點：

1、注意計稅依據和納稅時間?！吨腥A人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第483號)第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]第015號)第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積?！敦斦俊叶悇湛偩株P于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時間。按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地[1988]015號)和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》(國稅地[1989]140號)有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠政策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。

3、注意納稅義務終止時間及計算方法?！敦斦?、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末?！薄蛾P于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?！边@里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。

對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積(分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計)；月單位稅額=年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積×(已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

三、土地收入歸稅務對房地產的影響

法律分析：非常大的一個變化是：土地出讓金轉為稅收。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。過去土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金改由稅務部門負責征收，那么此次就是對土地出讓金定性了，有了清晰的名分。過去土地出讓收入征繳存在彈性空間。對于房企而言，緩交、少交土地出讓金的通路被堵死。稅收具有強制性，需要按時繳納，某種程度上說，對于開發商的拿地自有資金要求進一步提升，前融能力也要進一步加強。

法律依據：財政部 《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》

第八條 除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。

第九條 自然資源部門與使用權人簽訂出讓、劃撥等合同后，應當及時向稅務部門和財政部門傳遞相關信息，確保征管信息實時共享。稅務部門應會同財政、自然資源、人民銀行等部門做好業務銜接和信息互聯互通工作，并將計征、繳款等明細信息通過互聯互通系統傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關部門，確保征管信息實時共享，賬目清晰無誤。同時，向財政部門報送征收情況，并附文字說明材料。各級財政、自然資源、稅務、人民銀行等部門要把思想認識統一到中央決策部署上來，切實提高政治站位，強化部門協作配合，形成非稅收入征管職責劃轉協同共治合力。各地在征管職責劃轉試點工作中若遇到重大問題，應當及時向稅務總局報告，稅務總局應當會同財政部、自然資源部、人民銀行等有關部門根據試點情況，研究完善具體征繳流程，指導各地做好劃轉工作；涉及地方跨部門協調難點問題，應當及時向同級政府報告，請地方政府及時協調解決和處理，確保劃轉工作順利進行。

h3>四、房地產行業土地使用稅的相關規定是什么

一、房地產企業繳納土地使用稅

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅?！睂Ψ康禺a開發企業來說，從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂后就應按規定繳納城鎮土地使用稅，而在每期開發項目建成進行預售或銷售后，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，直到銷售完畢，納稅義務也就終止。

二、注意事項

因此房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應注意以下幾點：

1、注意計稅依據和納稅時間?！吨腥A人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第483號)第三條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]第015號)第六條規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書，應由納稅人據實申報土地面積。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)雖只規定納稅義務時間，但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的。所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據，按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時間。按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地[1988]015號)和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》(國稅地[1989]140號)有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些稅收優惠政策，在申報城鎮土地使用稅時，對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所占用的土地應在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。

3、注意納稅義務終止時間及計算方法。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末?！薄蛾P于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?！边@里明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是說作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間，那么對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂購房合同時，如果合同規定房產交付時間的，應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，如果合同未規定房產交付時間的，應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復納稅。

對房地產開發企業的一個開發項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產的不斷銷售，應納城鎮土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。

即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積(分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計)；月單位稅額=年應納稅額÷12；已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積×(已簽訂合同預售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

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內容審核：馮興元教授

來源：頭條-土地收入被納入稅收部門管理，對地方財政、房地產行業等有何影響？，