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拆遷安置補償稅費需要交多少
（一）營業稅
被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。
例外：
（1）被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。
（2）被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。
（二）土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的批文為準。在實際工作中，我們需要關注是否已獲得稅務機關的免稅批文。如果尚未收到批文，則應視同房地產出售或轉讓，計提應交土地增值稅。
拆遷安置補償類型
國有土地上的房屋拆遷補償
2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》正式頒布，2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。
《國有土地上房屋征收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過。新條例的頒布標志著拆遷補償已經進入民主化、多元化的新紀元，新條例中拆遷補償從官方評估轉向二次征詢制度和申請評估復核制度預示著拆遷已經在從民生和人權考慮出發，正在漸漸走向成熟。
“新條例針對補償數額的確定有兩大核心要點：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”；二是強調評估機構的中立性。對比實務中補償結果，在新條例出臺后，因補償數額不合理所引起的矛盾降低不少。”楊在明表示。
集體土地上的房屋拆遷補償
據猜測最新的集體土地拆遷補償條例將于2011年第四季度出臺，集體土地拆遷補償可參照《國有土地上房屋征收與補償條例》。
一、房屋拆遷賠償糾紛如何處理？
房屋拆遷賠償糾紛可以采取的解決方法包括提起民事、或者是行政訴訟等。
1、若是市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員需要承擔賠償責任，可以提起行政訴訟。
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
2、若拆遷方是因為采取了暴力、威脅等方式進行拆遷而需要承擔賠償責任，那么被拆遷方可以提出民事訴訟。
采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
二、達成拆遷補償安置協議后房屋拆遷糾紛的處理方式有哪些？
達成拆遷補償安置協議后房屋拆遷糾紛的處理方式包括申請仲裁、向法院起訴等。
1、起訴處理糾紛
房屋拆遷補償安置協議是約定房屋拆遷當事人之間民事權利和義務關系的合同。拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，應當通過司法、仲裁途徑來解決。
如果拆遷當事人之間沒有達成仲裁協議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
2、申請仲裁
如采取仲裁方式，拆遷當事人必須自愿達成仲裁協議。仲裁協議包括房屋拆遷補償安置協議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達成的請求仲裁的協議。仲裁委員會的選擇由當事人協議確定。仲裁實行“一裁終局制”。裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。
沒有仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理；當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。
拆遷可能會引發補償、或者是賠償糾紛，被拆遷方可以先判斷自己具體可以獲得的是補償、還是賠償金，之后可以選擇合適的方式維護自己的權益。當然不管采取的是那種方式處理拆遷糾紛，都需要拿出相關證明拆遷糾紛確實存在的證據。
一、房屋拆遷合同糾紛如何處理？
遇到房屋拆遷糾紛可以根據以下方式處理：
（一）行政裁決。根據國務院發布的管理規定，拆遷人與被拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不到拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。
（二）行政或司法強制。
1、行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。
2、司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。行政強制或司法強制只能選一種。
（三）民事仲裁或民事訴訟。拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議約定的搬遷內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以向法院申請先予執行。
二、房屋拆遷補償安置合同糾紛的注意事項包括什么？
（一）關于履行合同，限期拆遷糾紛
被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。因為政府的房屋主管部門向拆遷人核發的房屋拆遷許可證是一項具體行政行為。具體行政行為一經作出即具有先定力，拘束力和執行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內簽訂了合同，必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規定“訴訟期間，不停止具體行政行為的執行”。這條規定體現了行政行為在行政程序執行中的高效率要求。
（二）關于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位
房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的，則承租人對被拆遷房屋仍享受有使用權，拆遷人應該尋找周轉房予以安置過渡。被拆遷人要求產權調換的，該安置房屋的所有權人當然是被拆遷人。
承租人與被拆遷人之間的租賃關系仍應保持，但租賃合同因原房屋被拆遷也應作相應修改。如果租賃期限屆滿承租人應無條件遷讓，并承擔拒遷的法律責任。如未定租賃期限的，應當確定承租人對該拆遷房屋的使用權，責令承租人與被拆遷人協約一定租賃期限。如協約不成，被拆遷人要求承租人解除租賃合同的，法院一般應當準許。但承租人確無騰房條件的，在征得被拆遷人同意后可判令拆遷人對承擔人進行安置，由承租人根據承租房屋價格的實際情況，付給被拆遷人一定的經濟補償。
（三）關于過渡房屋的騰退糾紛
被拆遷人按期退還周轉房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協議，拒絕騰退周轉房的，拆遷人也可向法院提起民事訴訟，由法院判令被拆遷人搬遷至安置房；房屋拆遷主管部門也可根據規定，裁決被拆遷人按期搬遷，被拆遷人仍不履行又不起訴的，由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執行。
無論是何種類型的房屋拆遷，是農村房屋還是土地的房屋被拆遷，行政機關都需要在一開始取得合法的批準手續以及文件，之后還需要在實施拆遷行為之前和行政相對人之間協商處理，如果是可以達成拆遷安置協議的，就需要及時的處理拆遷問題。
拆遷合同上法院起訴需要15天生效，目前我國實行的就是兩審終審審級的制度。法院受理案件后，簡易程序將在3個月內結束，普通程序將在6個月內結束，簡易程序可以隨時轉為普通程序。普通程序可以在法定程序之后延長。鑒定、公告等程序需要扣除相應時間的，一審判決后有15日的上訴期，上訴期滿后判決生效。
拆遷合同糾紛的審理周期及相關程序
拆遷合同糾紛的審理周期及相關程序取決于具體案件的復雜性和法院的工作負荷。一般情況下，拆遷合同糾紛的審理周期可能會相對較長。首先，當事人需要通過律師起訴，提交起訴狀并繳納相關費用。法院會進行立案，并依法傳喚雙方當事人出庭進行調解或開庭審理。在審理過程中，法院可能會要求當事人提供相關證據材料，進行證人證言或鑒定。此外，法院還可能進行庭前調解，以促使雙方達成和解協議。最終，法院將根據案件的具體情況作出裁決或判決。整個審理周期可能需要數月或數年的時間，具體時間取決于案件的復雜性和法院的工作進度。因此，當事人在拆遷合同糾紛中應該積極配合律師和法院的工作，并耐心等待審理結果。
拆遷合同糾紛的審理周期及相關程序因案件復雜性和法院工作負荷而異。一般情況下，審理可能較長。當事人需通過律師起訴、繳費并提交起訴狀。法院立案后，進行調解或開庭審理，可能要求提供證據、證人證言或鑒定。庭前調解有助于和解。最終，法院將作出裁決或判決。整個過程或需數月至數年，具體時間取決于案件復雜性和法院進度。當事人應積極配合律師和法院，并耐心等待審理結果。
首先，假意重新規劃路線，因為工程有相應的規劃路線，我們假意換路線，會讓專業釘子戶認為不在拆遷他們的房屋，在曬對方幾天之后，價格自然也是下降很多。第二，報警，對于警方，警方也會適當的勸阻對方降低價格，但一般來說，專業釘子戶對于警方很難減少價格，相當于零減少，畢竟房屋權在釘子戶手中。第三，統一價格，不搞特殊，對于拆遷，我們可以實現通過上頭人指定統一價格，面對老弱病殘才會適當的增加，這種拆遷一般為現在主流。
（一）征地糾紛行政訴訟
征地糾紛行政訴訟是指公民法人對具體行政行為不服而向人民法院起訴，有人民法院進行審理并作出判決、裁定的司法程序。
行政訴訟的受案范圍為對拘留、罰款、吊銷許可證和執照、責令停產停業、沒收財物等行政處罰不服的；對限制人身自由或者對財產的查封、扣押、凍結等行政強制措施不服的；認為行政機關侵犯法律規定的經營自主權的；認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證和執照，行政機關拒絕頒發或者不予答復的；申請行政機關履行保護人身權、財產權的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的；認為行政機關沒有依法發給撫恤金的；認為行政機關違法要求履行義務的；認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的。
（二）征地糾紛行政復議
征地糾紛行政復議是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的具體行政行為，認為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權益，依法向法定的行政復議機關提出復議申請，行政復議機關依法對該具體行政行為進行合法性、適當性審查，并作出行政復議決定的行政行為。是公民，法人或其他組織通過行政救濟途徑解決行政爭議的一種方法。
（三）征地糾紛中的民事訴訟
征地糾紛中的民事訴訟在征地糾紛中，大多數進行的訴訟屬于行政訴訟，民事訴訟時為數不多的，但是并不是所有的程序都要走行政訴訟，有時候也可以走民事訴訟的程序，如對于非法占地的行為，從民事角度考慮我們可以起訴民事侵權，要求停止侵害、賠償損失、恢復原狀。對于已經簽訂征地補償協議，如果該協議簽訂過程中存在脅迫等手段，則從民事訴訟的角度起訴撤銷該協議。
（四）征地補償協調裁決
征地補償裁決也可以稱之為征地補償協調與裁決，是指對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決，這是國家為減少、解決征地糾紛而推行的制度。機制可以分為兩個部分，一是協調，而是裁決，協調是裁決的前置，未經協調的不能進入裁決。
（五）征地糾紛聽證制度
征地糾紛聽證制度是指在土地征收糾紛中擬作出行政處罰、行政許可決定，制定規章和規范性文件時，主管部門組織聽證，應當遵循公開、公平、公正和便民的原則，充分聽取公民、法人和其他組織的意見，保證其陳述意見、質證和申辯的權利的制度。它可以分為兩類，一類是主管部門依職權組織的聽證，一種是申請人申請才組織的聽證。
我國的房屋的拆遷的過程和條件是十分復雜的，此時我們作為被拆遷人的話一定要注意行政機關是否是合法的拆遷，如果是合法的拆遷的話一定要注意索要相應的拆遷補償。
房子拆遷協議有訴訟時效。拆遷協議簽訂訴訟時效六個月。公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外。
一般來說，《房屋拆遷補償協議書》一經簽訂，房屋拆遷當事人均應全面履行。如果不公平不合理，那也需要看在法律層面上協議是否存在可撤銷或者無效的情形，以致有“重新來過”的可能。
已簽訂的拆遷協議可能被推翻主要存在于以下情形：
1、征收行行為被確認違法。房屋拆遷依托于政府合法征收，如果政府征收存在實體或程序違法的情形，據此簽訂的《房屋拆遷補償協議書》的合法性就存在問題，當事人可依法請求確認《房屋拆遷補償協議書》無效；
2、房屋估價機構違法或估價不合理。房屋拆遷的補償依托于房屋估價機構的估價行為，如果房屋估價機構不是依法選定的，或者房屋估價機構不依法進行估價，或者房屋估價結果顯失公平，當事人可依法請求變更或撤銷《房屋拆遷補償協議書》；
3、協議存在重大誤解、顯失公平等。如果在簽訂《房屋拆遷補償協議書》過程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形，存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同的情形，受損害方有權請求變更或者撤銷合同；
4、未成年人、限制行為能力人簽的協議。如果《房屋拆遷補償協議書》是由家庭中的成年人、限制行為能力人簽的，則可以追認該協議無效。
房屋拆遷補償安置協議是行政協議。如果因為協議發生爭議，需要提起行政訴訟。根據規定，行政機關為實現公共利益或者行政管理目標，在法定職責范圍內，與公民、法人或者其他組織協商訂立的具有行政法上權利義務內容的協議，屬于行政協議。
房屋拆遷簽訂征收補償協議的期限，一般由征收補償方案確定，在規定期限內協商不成的，由征收部門征按照收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
一、房屋被征收安置補償方式有哪些
1、貨幣補償
貨幣補償是房屋征收中最常見的補償方式，是指在房屋征收補償中，根據被征收人的選擇，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門以貨幣的形式對被征收人的房屋價值給予補償的方式。
2、產權調換
所謂產權調換，是指在房屋征收補償中，根據征收人的選擇，市、縣級人民政府用自己購買或建造中的房屋所有權補償給被征收人，并按照被征收房屋的價值與用于產權補償的價值進行差價結算的補償方式，被征收的價值和用于產權調換的房屋的價值均由相應的資質的評估機構按照房屋征收評估規則評估確定。
3、貨幣補償和產權調換相結合
在征收補償中，對被征收房屋一部分實行貨幣補償，一部分實行產權調換補償，即是貨幣補償和貨幣補償相結合的補償方式。這種補償方式，在法律實務中是普遍存在的。在實行產權調換時，調換房屋面積的建筑面積與被征收房屋的建筑面積很難正好相等；即使相當，也可能在結構上不相同，需要進行價格結算。因此，這是就需要通過貨幣補償的形式，對產權調換補償不足部分加以補償。
依據我國相關法律的規定，房屋拆遷部門與被拆遷人簽訂拆遷補償協議后，房屋拆遷部門強拆的，是不是違法要依據具體情況才能確定，如果是采取暴力等的手段強拆的，是違法犯罪的行為。
一、一般情況下征遷辦強拆怎么辦
那被拆遷人在面對強拆時，可以采取以下方法來維護自己的合法權益：
1．提交信息公開申請書
房屋拆遷的前提是房屋及其土地為了公共的利益征收了，房屋或者土地被征收的信息，被征收人可以向國土資源局和規劃部門提交信息公開申請書，查看房屋或土地被征收的相關情況。
2．掌握強拆證據，向公安報警
在房屋拆遷過程中，被拆遷人遇到了威脅、毆打等暴力手段的，被拆遷人對保利行為掌握相關證據后，向公安報警。如果公安在接到報警后，置之不理時，被拆遷人可以向公安的上一級或者公安所屬的政府申請行政復議。
3．拆遷訴訟
被拆遷人因暴力拆遷合法權益受到損害的，可以向法院起訴，通過訴訟的途徑維護自己的合法權益。
二、強制拆遷的程序
1、在政府作出責成決定后，房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，盡量動員被拆遷人自行搬遷。
2、被拆遷人在公告指定的期限內仍未自動搬遷的，人員才能正式實施強制搬遷。
3、強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會）、被拆遷單位負責人到現場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全。實施強制拆遷時，被執行人應當到場，當然，如果其拒不到場，也不影響執行機關的執行。
4、強制拆遷房屋證據保全時，公證機關應通知被拆遷人到場。如其拒不到場，公證員應在筆錄中記明。公證員應當組織對所有物品逐一核對、清點、登記，分類造冊。并記錄上述活動的時間、地點，交兩名有完全行為能力的在場人員核對后，由公證員和在場人員在記錄上簽名。被拆遷人拒絕簽名的，公證員應在記錄中記明。
5、物品清點登記后，應運至指定處所，交給被執行人接受。不能立即交于被拆遷人的，拆遷人應將物品存放在合適的倉庫中，同時，拆遷人應制作通知書，通知當事人在一定期限內領取物品。逾期不領的，拆遷人應辦理提存。
強拆行為若是沒有獲得政府、或者是法院的批準，或者是獲得了批準，但是強拆行為并沒有遵守既定的程序，那么強拆行為一般就是違法的。公民、單位在遇到違法強拆情形的時候，可以根據實際情形，采取提出行政訴訟等的方式來維護自己的權益。
三、房屋建在村集體土地上強拆怎么辦
如果是違法強拆的，被拆遷人可以向公安機關報案處理，并且可人民法院提起訴訟，要求拆遷人賠償強拆行為造成的損失。
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
根據現行《土地管理法》及其實施條例的規定，我國在集體土地上房屋征收過程中已經取消了行政強拆，即對被征收人的合法建筑不得進行行政強拆，只能進行司法強拆。換句話說，在集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷人必須要拿到法院作出的司法強拆裁定書，才能對房屋進行強制拆除。
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投稿：湯伊佳
內容審核：劉超律師
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