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房屋拆遷補償評估(房屋拆遷補償評估機構)

發布時間：
2024-09-30 17:15:41
作者：
圣運律師
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房屋拆遷補償評估，北京圣運律師事務所為您整理房屋拆遷補償評估的相關法律知識，猜您可能還想了解關于●房屋拆遷補償評估報告案例●房屋拆遷補償評估機構●房屋拆遷補償評估報告。

房屋拆遷補償評估(房屋拆遷補償評估機構)

#房屋評估的流程是什么#

通常情況下，對被拆遷房屋的作價評估主要按以下順序進行：　　第一，接受評估任務。即房屋拆遷作價評估的具體工作人員，接受上級主管部門或委托單位的委托開展具體評估工作。　　第二，評估前的準備。即準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。　　第三，現場勘查。是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定的行為。　　第四，資料的綜合和分析。綜合分析的目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償作可靠的依據。　　第五，編寫評估報告。是指評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。一般可以采取表格形式和文字形式。　　第六，評估復核和審批。

#房屋拆遷補償價應如何評估#

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

#拆遷賠償問題。我想問下拆遷賠償標準是什么，普通居民的住房賠償標準。#

你們當地的小區住房2000元每平方米左右，拆遷補償的貨幣補償標準應該在2000元上下。拆遷補償（征收）房屋按照不同用途進行評估，一般有收益法，市場價格比較法，清算價格法，不同的評估方法，估價時點對房產價值影響比較大，如果你所在在的小區的房產最近有交易記錄在2000元左右，按照比較法估價在2000上下。比較法評估是拆遷（征收)采用最多的評估方法。房產置換對于你來說可能對你更有利些，由于拆遷（征收）不采用現金補償，減輕了拆遷人（或者ZF)貸款壓力，避免了一些利息和融資成本支出，一般對被拆遷人（被征收人）給予1.2-1,3倍面積的補償，在山東，一般掌握在1.3倍左右。無論你要求貨幣補償還是房產置換，按照《《國有土地上房屋征收與補償條例》政府都有專項補助和獎勵。另外要注意的是房屋附屬物，裝修價值的補償，以及建筑物共有部位的補償（按照物權法屬于全體業主，各業主按照房產占建筑物的百分點分得補償這些沒被人們注意的細節。

#農村房屋拆遷怎么評估#

一、房屋拆遷評估流程1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。二、房屋拆遷評估方法（一）市場法按照現行規定，農民對農村宅基地只享有使用權，其所有權屬于所屬集體經濟組織，所以無法形成類似城市房屋的房地產交易市場，房屋買賣僅僅局限在集體經濟組織成員之間，也就不存在統一的市場價格。因此，在房屋價值評估中無法使用市場法。但是市場法在日前實踐中大量出現的小產權房交易中應用較多。（二）收益法農村房屋價值評估從理論上應該可以采用收益法，收集果體土地類似企業的收人和投人成本等用以計算客觀收益，但是實踐中農村沒有形成統一的房地產市場，可以收集的資料很少，導致收益法也不適用農村房屋價值評估。（三）假設開發法假設開發法又被稱為“剩余法”，預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。主要適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把據待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式。然而，農村房屋并沒有明確再開發計劃，自然就無法適用。（四）成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在目前農村房屋價值評估中多采用這種方法。

#房屋拆遷補償，安置費用計算標準怎么算#

您好，拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有: (1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。房屋拆遷補償計算標準:(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。具體問題您可咨詢北京創為律師事務所來幫助您解答。

#拆遷安置步驟#

1.拆遷補償方式　　91版條例規定拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式;01版條例規定拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。　　2.補償金額確定方法　　91版條例規定作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算;01版條例規定貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。　　3.產權調換結算方法　　91版條例對產權調換形式償還的非住宅房屋結算方法作了規定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結合成新結算。以產權調換形式償還的住宅房屋結算方法則由地方人民政府規定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產權調換的，按照下列方式結算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結算，被拆除建筑面積按照重置價格結合成新作價結算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規定安置基準內的，超過部分按照成本價結算;(三)償還建筑面積超過規定安置基準的，超過部分按照商品房價格結算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結合成新另增百分之百結算。　　01版條例規定，實行房屋產權調換的，不區別住宅與非住宅，均根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。　　4.拆遷非公益事業房屋的附屬物補償方法　　91版條例和01版條例都規定拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予適當作價補償或貨幣補償。　　5.91版條例與01版條例有關拆遷補償規定的比較分析　　91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎;二是在金額確定方式上，采用重置價格結合成新方法或按照重置價格結算結構差價，而重置價格和結構差價等均由當地政府規定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產估價專業人員均能承擔拆遷估價工作;另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點;第三方面是由于沒有統一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區間的不平衡;第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。　　01版條例具有很強的市場經濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償;在金額確定方式上，采用以房地產市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應當做到客觀、公正、科學、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規律，作出易于被委托方及其其他相關利益主體所接受的估價結果，保障受房屋拆遷影響的當事人的合法權益;在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調房屋租賃關系對房屋產權人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權權益得到充分的尊重。　　三、拆遷補償房地產市場評估價格分析　　1.評估價格形成方法　　房地產估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據顯然應包括01版條例。　　2.評估價格形成的假設前提　　估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現其最高最佳使用或持續使用可能的幾種實現方式之一，比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產市場評估價格存在顯著的區別。　　3.評估價格形成的產權類型　　隨著住房制度的改革，城鎮居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉變，住房商品化已達相當的程度，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產權結構，房改房、經濟適用房、商品房等具有不同產權內涵的產權類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產權構成看，房改房和經濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產權形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應反映不同產權類型的價格水平。　　4.評估價格形成與房地產開發的動態成本過程　　房地產開發建設過程是房地產產品實物的形成過程，也是其價值轉移和創造的過程，從取得土地使用權、房屋拆遷安置、勘察規劃設計、房屋及附屬工程開發建設到竣工交付使用，房地產資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產產品實物上。在以房地產市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，即在土地符合建設條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當于部分或全部土地使用權出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。　　四、拆遷補償價格評估的原則分析　　作為房地產估價業務的構成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應當做到客觀、公正、科學。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規律，明確房屋拆遷補償價格評估應當遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結果。　　l.公平原則　　房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提;充分考慮有關當事人的角色和心態，合理區別產權類型、合理分配產權收益、合理分攤產權或使用權轉移費用。　　2.優質優價原則　　房屋拆遷補償價格評估應根據被拆遷房屋的經濟和自然環境、用途、實際新舊程度、維護保養狀況、樓層朝向、房屋設備等的不同而區分計價，體現優質優價。　　3.快捷性原則　　從開發程序看，房屋拆遷(包括價格評估、拆遷實施等)所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發周期;同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。　　4.政策性原則　　01版條例規定貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定，但不可否認，房屋拆遷是一項政策性。強制性很強的工作，而真正意義上的房地產市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當長的時間進行交易為前提的，兩者存在本質上的區別。因此房屋拆遷補償價格應是房地產的權利受到拆遷政策約束下的合理價值。　　五、01版條例下拆遷補償價格評估方法構建的設想　　l.評估方法的適用性　　房屋使用價值通過房地產的整體效用;包括房屋建筑和房屋設備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現，因此，原則上完全可以視房地產的整體為估價對象或范圍。但在估價實務中，緣于諸如房屋裝修設備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規定，房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。　　2.房屋拆遷補償價格評估的技術路線　　房屋拆遷補償價格評估采用對比法進行。在假設不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結構類型、一定平面形式的標準房屋的評估價格水平;以此標準的評估價格水平為基準，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數;標準評估價格水平與價格修正系數相乘即可求得市場價格;經拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補償金額。　　3.標準評估價格水平的確定　　標準評估價格水平的確定是前期基礎性工作，全部評估過程的便捷性和準確性均取決于此。其確定步驟為：　　a.確定標準評估價格水平對應的房屋結構類型和平面形式　　在確定拆遷評估的范圍后，調查踏勘選取典型(占較大比例者)結構類型和平面形式的房屋作為標準房屋，必要時可確定一個以上標準房屋。　　b.確定標準評估價格水平　　選取標準房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標準房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之。　　4.標準評估價格水平的調整　　影響房地產價格的因素很多，包括環境狀況、所處樓層、新舊程度、產權類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內環境.工程質量等，或按百分率法，如所處樓層、產權類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環境狀況。道路交通臨路狀況、工程質量等，編制調整系數或調整系數確定方法。　　5.房屋拆遷補償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的最低界限價格，該最低界限價格以其成本為依據。正如馬克思所說;“商品出售價格的最低經濟界限，是由商品的成本價格規定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產資本中已經消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續下去，預付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產價格各構成部分的累加為基礎的，因此根據成本法可以確定該最低界限價格，即：　　最低界限價格=預付資本價值=市場價格一交易稅費一開發利潤　　一般地，交易稅費為市場價格 6.05%(5.55%+0.5%)，開發利潤按房地產類型為預付資本價值的相應百分率，如商業25%、綜合15%、普通住宅8%，經計算整理有商業、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數分別為75.16%、81.75%和86.99%

#房屋拆遷補償標準有什么，按照標準一般能拿到多少賠償#

具體的標準還是要看你們當地政府頒發的相關補償標準，然后計算，會有相關的計算公式的，可以參考下面的，不過具體的還是要依照你們當地政府頒發的為準按照現行政策，農村征地拆遷主要有兩種補償方式，一種是建房補助，另一種是現金補償，在實際執行過程中更多的是采取兩者相結合的方式。不過對于與拆遷賠償相關的一些事項，農民們也要了解清楚，避免因不懂政策而少拿補償款。一、了解拆遷補償款計算方法拆遷補償款的計算方法直接關系到農民能拿多少征地款，雖然各個地方計算的方法略有差異，但基本上大體是一致的。一般情況下，根據現在施行的政策，農村征地拆遷征是按照被征收土地的原用途給予補償，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。被征地的直接補償款=年產值x征地面積（畝）x補償系數，而補償系數由被征地當地的前3年的產值確定，正常情況下是土地產值的6倍以上，最高不得超過30倍。廣大農民一定要多多了解當地關于征遷補償的政策，根據補償計算方法自己多多核算，避免少算了補償款。雖然各地的計算方式存在差異，但是基本一致是這樣計算，年產值X征地面積X補償系數=直接補償款，而補償系數是按當地前三年。房屋拆遷補償怎么算農村宅基地房屋補償采用分開補償的方法，即是宅基地補償和房屋補償。宅基地屬于村集體財產，宅基地的補償費歸村集體所有。房屋是村民的私有財產，其補償才歸村民所有。房屋補償拆方式：1、貨幣補償：根據補償標準，按你家有多少平方米就補償你多少錢；2、置換補償：政府將規劃的安置房補償給農戶，再結算征收的房屋和安置房中間的差價。農村宅基地房屋拆遷補償計算標準：1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額；2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格；房屋拆遷安置費計算標準：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。農村宅基地房屋補償費構成：房屋拆遷補償=宅基地區位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。二、依法參與拆遷聽證會征地拆遷是一項重大的工程，涉及到的農戶也非常多，而且拆遷還有很多事情需要協調，并不是拆遷房想拆就拆的。按照國家相關規定，凡是涉及到拆遷征地的農民都有權參與到拆遷聽證會，在會上拆遷雙方就拆遷的補償安置條件、安置方案等進行溝通協商。農民對拆遷方提出的征遷條件有異議的可以提出來并協商解決，最終達成一致意見后簽訂相關協議。三、征地拆遷還包括地上附著物補償之前有的農民認為征地拆遷補償的時候只計算房子的價值，對于其它的地面附著物會忽視。其實在征地補償的標準中除了房屋的補償之外，還有地面附著物的相關補償，包括地上的樹木、農作物等，具體計算方式參照當地的標準，千萬不要把這部分補償也忽略了。農村在發展的過程中，拆遷之事也是在所難免。雖然很多農民表示并不愿意離開農村，即使拿到征地補償款到城市生活也是很困難。畢竟拆遷之后，農民手中沒有了宅基地和土地，拿到的征地款到城市買房后也所剩無幾了，未來的路該怎么走也是很多農民深思的一個問題。北京市凱諾征地拆遷律師提醒：對于以上這些征地賠償計算方式以及征地的相關事宜，一定要心中有數。將來如果遇到征地拆遷，不會給人忽悠，也可以多拿一些補償款。（以上內容僅供參考）

#房屋的補償安置方式#

一、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：1、市場評估價。市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2、商品房交易均價。商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。3、重置價。重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。二、產權置換產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：1、異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。2、回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。三、結合型補償顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

#房屋拆遷評估的方法有哪些，對拆遷評估房#

2011年6月3日住建部公布了《國有土地上房屋征收評估辦法》。根據該辦法規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。