張家界拆遷補償標準明細,拆遷中的“住改非”，可以多補償嗎

一、拆遷中的“住改非”，可以多補償嗎？

拆遷中的“住改非”一般是可以多補償的，因為在拆遷過程中合法的住改非房屋拆遷時，相對于住宅來說可以獲得更多的補償，房屋價值與住宅是不同的，并且可以獲得停產停業損失等的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

二、一般征地拆遷合同的注意事項

(一)檢查簽訂合同的主體是否合法。

與你簽訂拆遷合同的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

(二)合同的主要條款內容要明確。

很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷合同里比較重要必須明確的內容有：

1、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

2、補償款的支付時間及支付方式。

3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質，因為地理位置決定了土地的區位價值，土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛。

4、如果簽訂補充合同，補充合同上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補充合同約定為準。

(三)明確約定違約責任。

一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人盡早地履行合同。

(四)明確約定合同履行的程序。

很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。實踐中確實有這樣的情況發生，某企業和政府關于所有的補償條件都已經談妥了，企業也在拆遷補償合同上簽字了，但是政府以補償合同需要上級審批但項目等不及為由，要求企業先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業。企業拆除設備后，政府卻告知，項目規劃有所變動，暫時用不著企業這塊地了。因為沒有拆遷補償合同的保護，企業自行拆除設備的損失經過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。

(五)審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款。

比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現的，一旦出現這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，尤其是大型企業的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。

綜上所述，被拆遷的居民肯定會希望自己能夠利用自己擁有的住宅或者其他類型的房子而多得到一些補償，而對于那些住改非的房屋來說，雖然不能在房屋的價值上有所提升卻也可以在經營的層面來計算額外的損失，這部分的損失也可以算在拆遷補償的數額之中。

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投稿：談桐桂

內容審核：張小華律師