經(jīng)營性商品房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),回遷房和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的面積不一致怎么辦

　　一、回遷房和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的面積不一致怎么辦?

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

　　補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

　　因此，如果房屋面積與協(xié)議中的面積相差太多，相關(guān)法律條文可以參照適用商品房買賣的規(guī)定。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　　(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

　　(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　二、購買無證回遷房的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1、回遷房可以買賣嗎?

　　回遷房是開發(fā)商在征收土地時(shí)，配給回遷戶的房子，基本上每個(gè)樓盤都有回遷房。開發(fā)商會與回遷戶簽訂購房合同，購房合同中一般會有關(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款。

　　只有購房合同的回遷房是不能進(jìn)行買賣的，只有辦理了房產(chǎn)證的回遷房才能上市交易，像商品房那樣正常買賣。

　　2、未獲得房產(chǎn)證的回遷房的買賣有效嗎?

　　在沒有獲得房產(chǎn)證的情況下，購買回遷房會有諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　(1)回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所簽訂的名字確定房產(chǎn)所有人。因此，如果在未獲得房產(chǎn)證的情況下購買回遷房，則辦理房產(chǎn)證時(shí)可能房產(chǎn)證上的名字并非購買人。

　　(2)在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋買賣交易，是屬于私下交易，是不合法的行為，即使在公證處辦理公證，也不受法律保護(hù)，原回遷戶也可以收回自己的房產(chǎn)。

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投稿：鄒鵬亮

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