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拆遷補償工業(yè)用地騰退，經(jīng)營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-10-29 22:10:29
作者：
圣運律師
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拆遷補償工業(yè)用地騰退,集體經(jīng)營性建設用地騰退可以獲得經(jīng)濟補償金嗎,集體經(jīng)營性建設用地騰退不可以獲得經(jīng)濟補償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權人沒有合法理由占有使用房屋所有權人的房屋，房屋所有權人有權利要求使用權人搬離房屋而采取的一種方式，房屋

拆遷補償工業(yè)用地騰退，經(jīng)營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償工業(yè)用地騰退,集體經(jīng)營性建設用地騰退可以獲得經(jīng)濟補償金嗎

集體經(jīng)營性建設用地騰退不可以獲得經(jīng)濟補償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權人沒有合法理由占有使用房屋所有權人的房屋，房屋所有權人有權利要求使用權人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進行起訴。

當國家需要統(tǒng)一收回的時候，你就需要騰退，當然國家會給你補貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動遷了。

一、集體經(jīng)營性建設用地規(guī)定

1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營性建設用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設用地。經(jīng)營性建設用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關建設的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營性建設用地之外。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

2007年國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。

無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度，明確集體土地產(chǎn)權代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權證、土地使用權證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權益；

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權份額；

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權，頒發(fā)房屋產(chǎn)權證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權利和收益分配權利。

二、經(jīng)營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？

要不要將集體建設用地產(chǎn)生的盈利抵扣補償款。在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經(jīng)營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經(jīng)批準轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經(jīng)營收益問題。理由如下：

1、《土地管理法》第

59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

2、在深圳經(jīng)濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎設施對深圳經(jīng)濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。

3、這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，并且正常經(jīng)營，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設用地實際上已得到社會的認可。

4、在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經(jīng)濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經(jīng)濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對經(jīng)營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

三、政府征收集體建設用地應當怎么補償

法律分析：政府征收集體建設用地的補償標準如下：

1、征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值6倍以上10倍以下；

2、征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍；

3、被征用土地上的青苗，能計算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補償；

4、被征用土地上的建筑物、構筑物等地上附著物的補償標準參照市場價格予以合理補償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、集體土地上的建設企業(yè)拆遷怎么補償

企業(yè)拆遷補償主要分為以下幾個部分：房屋（所有權人）、土地及附屬物補償費用、租金差價（承租房屋的企業(yè)）、搬遷和安置補償費用、停產(chǎn)停業(yè)損失、補助和獎勵費用、其他無形資產(chǎn)損失。集體土地上企業(yè)拆遷的補償與國有土地上企業(yè)拆遷補償最大的區(qū)別就在于土地相關補償費用。對于集體土地的補償，有關的法律依據(jù)主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定。可以看出，此規(guī)定是針對征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒有關于商業(yè)用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規(guī)定是空白的。

此外，各個地方的關于集體土地拆遷相關的法律法規(guī)內(nèi)容都不盡相同，在實踐中會遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規(guī)定：“在本市行政區(qū)域內(nèi)因國家建設征用集體土地（以下簡稱征地）或者因農(nóng)村建設占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。”根據(jù)該規(guī)定，對非宅基地的征收不適用該辦法，導致無法可依，實踐中會有很多問題。企業(yè)在遇到拆遷時應詳細咨詢專業(yè)人士，確定自己所在的地區(qū)和項目的補償法律依據(jù)以及補償項目。在實踐中律師會根據(jù)企業(yè)的具體情況以及相關的法律規(guī)定制定系統(tǒng)的維權方案。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定。可以看出，此規(guī)定是針對征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒有關于商業(yè)用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規(guī)定是空白的。此外，各個地方的關于集體土地拆遷相關的法律法規(guī)內(nèi)容都不盡相同，在實踐中會遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規(guī)定：“在本市行政區(qū)域內(nèi)因國家建設征用集體土地（以下簡稱征地）或者因農(nóng)村建設占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。”根據(jù)該規(guī)定，對非宅基地的征收不適用該辦法，導致無法可依，實踐中會有很多問題。企業(yè)在遇到拆遷時應詳細咨詢專業(yè)人士，確定自己所在的地區(qū)和項目的補償法律依據(jù)以及補償項目。在實踐中律師會根據(jù)企業(yè)的具體情況以及相關的法律規(guī)定制定系統(tǒng)的維權方案。

五、集體土地上企業(yè)拆遷的補償標準

法律分析：集體土地的企業(yè)拆遷補償標準一般為，土地補償，補償標準一般按照下列規(guī)定辦理。同時征收土地的，按照征收土地的原用途給予補償。其他土地的土地補償和安置補助標準，由省、自治區(qū)、直轄市按照耕地土地補償費和安置補助標準規(guī)定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。