一、分家析產(chǎn)第29講：懷疑父母神志不清被某子女欺騙過(guò)戶房產(chǎn)怎么辦？

廣州張靜律師解答：可起訴過(guò)戶房產(chǎn)的房屋買賣合同無(wú)效，起訴后可申請(qǐng)法院調(diào)取過(guò)戶當(dāng)時(shí)的視頻，就可以看出父母當(dāng)時(shí)是否神志不清、被欺詐被脅迫等。如下面這個(gè)案件，老大、老二、老三起訴老四與母親簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，懷疑母親當(dāng)時(shí)神志不清，是被欺詐的。法院立案后調(diào)取了當(dāng)時(shí)的視頻，看出當(dāng)時(shí)母親神志清楚、對(duì)答如流，不存在被欺詐什么的，最終判決過(guò)戶有效。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為,張大兒、張二兒、張三女以確認(rèn)合同無(wú)效提起本案訴訟｡ 根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定,有下列情形之一的,合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定｡ 張大兒、張二兒、張三女主張張四女、潘四婿存在欺詐、脅迫行為,認(rèn)為陳母與張四女、潘四婿簽訂的《存量房買賣合同》及房屋過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)效,但從法院依法調(diào)取的案涉房屋的全部?jī)?nèi)檔資料及廣州市規(guī)劃和自然資源局海珠區(qū)分局提供的2020年1月20日當(dāng)天的錄像光盤來(lái)看,陳母在2020年1月20日當(dāng)天神情自然、意識(shí)清醒、對(duì)答切題,工作人員明確告知了陳母房屋過(guò)戶給女兒(張四女)、女婿(潘四婿)的后果,陳母表示清楚,并不存在張大兒、張二兒、張三女所稱的脅迫、欺詐或與不動(dòng)產(chǎn)交易中心工作人員惡意串通等情況｡ 陳母在其死亡之前并未就《存量房買賣合同》及過(guò)戶行為提出撤銷之訴或起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效,現(xiàn)陳母已經(jīng)死亡,張大兒、張二兒、張三女僅憑“我的苦住告知”及《承諾書》,認(rèn)為張四女、潘四婿存在欺詐、脅迫陳母的行為,進(jìn)而要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效、將案涉房屋恢復(fù)登記至陳母、張父名下的訴請(qǐng),缺乏事實(shí)依據(jù),無(wú)法成立,本院不予支持｡

二、父母房子析產(chǎn)給子女

法律分析：父母的房產(chǎn)分給子女，　因是直系親屬，參看過(guò)戶的兩種方式：

一、若是子女以后不賣的話，建議走分家析產(chǎn)的程序，寫一份分家協(xié)議書（或到房管部門要一份），讓父母所有家人簽字同意析產(chǎn)到子女名下，只需交納手續(xù)費(fèi)（每平6元和工本費(fèi)80元）；但以后出售時(shí)需要交納20%所得稅。

二、若子女以后賣的話，建議現(xiàn)在走買賣過(guò)戶程序，父母是賣方，子女是買方，費(fèi)用如下：

要根據(jù)評(píng)估價(jià)格、是否滿五年、房子是否父母的唯一房子后對(duì)號(hào)交納：

1、測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方；

2、評(píng)估費(fèi)0.5%（評(píng)估額，允許浮動(dòng)）；

3、契稅評(píng)估額初次90平內(nèi)1%、90平~144平內(nèi)1.5%，超過(guò)144平或非首次3%，買方繳納;

4、所得稅按全額的1%由賣方承擔(dān)，若是五年外的唯一普通住房減免；

5、交易費(fèi)6/平方,雙方;

6、工本費(fèi)80元,買方(工本印花稅5元)買方；

7、營(yíng)業(yè)稅5.6%，普通住房若滿2年可減免。

法律依據(jù)：《民法典》第六百五十八條 贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

《民法典》第六百五十九條 贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記或者其他手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。

三、家庭析產(chǎn)糾紛

法律分析：（一）對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)訂立分家析產(chǎn)協(xié)議書。分家折產(chǎn)協(xié)議書應(yīng)當(dāng)包括以下基本內(nèi)容：

1、立協(xié)議人姓名、基本情況，在家庭中的稱呼;

2、分家析產(chǎn)的原因;

3、家庭共有財(cái)產(chǎn)分配方案;

4、家庭共同債務(wù)清償方案;

5、協(xié)議生效條款;

6、見(jiàn)證人姓名;

7、立協(xié)議人、見(jiàn)證人簽名或蓋章;

8、訂立協(xié)議時(shí)間。

（二）若未達(dá)成一致意見(jiàn)，可到人民法院訴訟。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百九十七條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第二百九十九條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

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內(nèi)容審核：王四新律師

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