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關于審理農村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考,關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-04 15:17:24
作者：
圣運律師
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關于審理農村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考，近年來，隨著我國農村經濟的發展和農村建設城市化步伐的加快，全國各地農村的房地產市場也變得異常活躍。在這種形勢帶動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區法院近年來的統計

關于審理農村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考,關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、關于審理農村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考

近年來，隨著我國農村經濟的發展和農村建設城市化步伐的加快，全國各地農村的房地產市場也變得異常活躍。在這種形勢帶動下，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區法院近年來的統計數據顯現，2005年該院審理農村房屋買賣合同糾紛案件16件，2006年則上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件。由于我國目前尚無專門的法律規定來規范和解決這種農村房屋買賣糾紛，因此。審判實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧，認為買賣合同無效的有之（無效論），認為有效的有之（有效論），認為合同無效但房屋可不予返還的有之（無效不返還論），一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導致不同法院和法官判案結果呈現很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應有的負面影響。因此，如何就現有相關法律、法規和政策規定對這類糾紛作出正確、規范、統一的裁判不僅是當務之急，也是勢在必行。筆者有感于此，撰寫本文，擬從目前審判實務需要的角度出發，就審理該類糾紛的法律適用問題作一粗淺探討和思考，以供決策者參考。一、關于農村房屋能否買賣的思維定位對于農村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見；一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣；另一種意見認為，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。筆者認為，要搞清農村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析：1、農村房屋能否出售。我國《民法通則》第七十五條規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產；《物權法》第六十四條也規定私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”。對照該兩條規定，我們認定農村房屋是農村居民合法的私有財產應是不容置疑的。既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么從理論角度來說，作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權，當然包括其中能充分體現所有權權能的處分權。再從我國目前的立法精神和法律現狀來看，據筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農村居民出售自己農村房屋的法律、法規規定；相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，從上面法律規定精神來看，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農村房屋是可以買賣的。2、農村宅基地不能轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓農村房屋買賣必然會涉及房屋下土地即農村宅基地使用權轉讓這個敏感的法律問題。農村宅基地使用權是農村居民為建造自住房屋，對農村集體土地所享有的一種占有、使用的權利，它是我國特有的一種用益物權形式。農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，而無處置權。這在我國《土地管理法》第六十三條就有農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的明確規定。由此可見，農村宅基地使用權的流轉按法律規定是受嚴格限制的。這些限制性規定，雖不是針對農村房屋能否出售作出的，但基于農村房屋與其所付著的土地緊密關聯性和我國傳統的房隨地走、房地一體的習慣思維，農村房屋買賣因此變得異常復雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農村宅基地使用權能否轉讓當成了左右農村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據。那么，農村宅基地不能任意轉讓的規定是否必然導致農村房屋也不能轉讓呢？筆者認為，雖然在物理上和人們的習慣思維上，農村房屋與農村宅基地密不可分；但是，我國現行法律對房屋所有權和農村宅基地使用權卻是分開規定的，他們是兩種各自獨立存在的權利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規定要求這兩種權利在發生變更時必須同步進行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說法，是由于受《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”及相關學者理論的影響。這其實是對農村房屋買賣的一種誤解。因為，房、地同時轉讓、房地一體原則是我國城市房地產管理法針對在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易”而專門規定的特有原則；其他可參照此規定執行的情形，也只有該法第七十一條規定的在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理”這種情況。從上面規定我們可以看出，該原則所適用的對象和范圍都是特定的，其立足點為國有土地和城市房產，并非農村集體土地和農村房屋。而農村房屋和農村宅基地不同于城市房產和國有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認為，在法律、法規沒有明確規定農村房屋買賣也必須執行房隨地走、房地一體、同時轉讓原則的情況下，農村宅基地使用權限制流轉的規定并不必然決定農村房屋不能買賣。

二、

目前，農村房屋買賣糾紛類型及處理方式主要如下：

（一）賣方起訴的糾紛。

賣方起訴的糾紛多表現為：賣方沒有房屋權屬證明，以較低的價格將其農房出賣給非本集體經濟組織成員，如城鎮居民，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅動使賣方不甘于當時的價格而試圖收回房屋再次獲利。因此，賣方常以買賣合同違反《民法典》第一百四十四條之規定為由，即違反法律、行政法規之強制性規定的合同為無效合同，請求法院確認房屋買賣合同無效。

（二）買方起訴的糾紛。

買方起訴的糾紛具體來說為：由于農村房屋不具有產權證，或僅有鄉鎮產權，因此，在買賣合同簽訂后，買方是無法辦理房屋產權過戶登記或在合同約定的期限內取得房屋產權的。加之，目前一些政策性文件禁止向城鎮居民出售農村房屋，于是買方便起訴至法院，要求確認買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應的違約金等。

（三）其他與農房買賣有關的糾紛。

此類糾紛并不直接表現為買賣合同糾紛。例如，農房聯建一般是農民出地，他人出資來共同修建房屋，修好的房屋由雙方協商進行適當分配。

其實常發生的糾紛為：農民在房屋建好后反悔，想獨吞房屋，不讓出資方入住，出資方只好起訴，請求法院確認其對房屋享有的權利。

一、發生合同糾紛怎么打官司

原告向法院起訴，應遞交起訴狀，并按照被告人數遞交副本。

訴狀要整潔，不得亂涂亂改。訴狀應經本人親筆簽名，如系法人或其他組織必須加蓋公章。

起訴時，還要按國家規定的標準，預交訴訟費。

案件審結后，訴訟費由敗訴方承擔；如果雙方都有責任，按責任大小照比例分擔。

經濟合同的雙方當事人因經濟合同發生爭議。均可直接向人民法院起訴。如果經濟合同糾紛經過了合同管理機關仲裁，當事人一方或雙方對仲裁不服的，可以在收到仲裁決定書之日起15日內向人民法院起訴。

在合同糾紛訴訟中，憑證是勝訴的關鍵，經簽名蓋章的有效憑證是關鍵中的關鍵。

打官司就是打證據，相對于合同來講，憑證在訴訟中至關重要。因為合同只能證明雙方的意向，不能證明合同是否履行。各類憑證包括交貨憑證、付款憑證、驗收憑證、結算憑證、清算憑證、對賬憑證，是對合同履行情況的客觀記錄。憑證應當有效才能被法院采納，一般來講只有對方蓋章或能證明是對方工作人員履行職務而簽名的憑證原件，才是合法有效的憑證。復印件、傳真件和無法證明是對方工作人員簽名的憑證原件，一旦對方在法庭上耍賴不予承認，在沒有其它證據佐證的情況下，這些憑證就是沒有任何證明效力的，如此案件將會面臨敗訴的局面。

希望這些內容能夠幫助您解決您所遇到的問題。在與他人簽訂合同時，您要仔細審查對方的資信能力，還要仔細審查合同的內容，以預防可能會發生的合同糾紛。同時，還要注意證據的保存，以避免在發生合同糾紛時因證據不足而敗訴的情況出現。在發生合同糾紛時，您可以選擇訴訟也就是打官司的方式來解決糾紛，依法維護您自身的合法權益。在訴訟的過程中，證據的提供是至關重要的。如果您不確定手上的證據是否齊全時，不妨咨詢一下合同糾紛方面的專家律師。

二、農村房屋買賣合同糾紛產生的背景

農村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農村土地增值以及城中村改造拆遷補償等因素，房屋現價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔，有的要求直接收回已交付的農村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題。在許昌市魏都區城市發展中，因城中村改造拆遷補償等原因，很多以前賣了房屋的人起訴至法院，要求確認所簽合同無效，相互返還財產，引發一系列糾紛。

三、關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題

房屋買賣合同糾紛向法院起訴的，適用訴訟時效的規定，訴訟時效是3年，從當事人知道權利被侵犯時開始計算。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

一、民法典中的合同糾紛的訴訟時效是多久

合同糾紛的訴訟時效是3年，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

二、民事合同糾紛訴訟時效是多久?

民事合同糾紛訴訟時效是3年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國民法典》第一百八十八條，普通訴訟時效、最長權利保護期間，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。