一、北京農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的處理情形

（一）根據(jù)《民法典》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)《民法典》第57條，實踐中，法院根據(jù)合同履行狀況以及雙方當(dāng)事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決。

（二）對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。

（三）無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理?，F(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認(rèn)為可以按以下原則處理：

（四）根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補償。

一、購房合同無效的后果是什么?

房屋買賣合同是否無效應(yīng)由人民法院、仲裁機關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：1、相互返還。即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋；2、買受人已經(jīng)實際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當(dāng)給予補償。3、有過錯的一方應(yīng)賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。4、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。5、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。6、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

二、宅基地房屋買賣合同無效

法律主觀：

一、宅基地買賣合同無效的結(jié)果

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過借的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，農(nóng)村房屋 買賣合同 糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場價格的持續(xù)上揚、 房屋拆遷補償 等利益驅(qū)動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人就房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋 ，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當(dāng)事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認(rèn)無效后如何具體處理的協(xié)議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方對合同確認(rèn)無效后的處理我法達成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應(yīng)的反訴請求。

4、無效房屋買賣合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第26條規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地合法權(quán)益。

二、耕地可以變?yōu)檎貑?/p>

需要進行審批的，手續(xù)各地區(qū)規(guī)定不同，具體的手續(xù)可以咨詢當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T。

1、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

2、農(nóng)村村民超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為處罰。

3、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。

4、農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回 宅基地使用權(quán) 。

5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期整改或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、宅基地確權(quán)手續(xù)

1、申報

凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟社、村委會二級經(jīng)濟組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報材料上交土地管理部門對權(quán)屬進行審核。

2、權(quán)屬調(diào)查

國土部門根據(jù)土地使用權(quán)人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進行實地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時間內(nèi)到場共同指界，對雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書面委托代理人出面指界。

3、審核與公告

經(jīng)土地行政主管部門審核，對認(rèn)為符合登記要求的宗地進行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批

公告期滿，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見，由市(縣)人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

5、登記注冊

根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、宅基地買賣合同無效怎么處理

法律分析：賣方應(yīng)當(dāng)將購房款及利息退還給買方，同時買方應(yīng)當(dāng)將土地及地上建筑退還給賣方。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

h3>四、宅基地房屋買賣合同無效

法律主觀：

一、宅基地買賣合同無效的結(jié)果

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過借的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，農(nóng)村房屋 買賣合同 糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場價格的持續(xù)上揚、 房屋拆遷補償 等利益驅(qū)動，作為原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人就房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對于雙方一致意見同意返還房屋 ，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對于當(dāng)事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認(rèn)無效后如何具體處理的協(xié)議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對于無效房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方對合同確認(rèn)無效后的處理我法達成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應(yīng)的反訴請求。

4、無效房屋買賣合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第26條規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地合法權(quán)益。

二、耕地可以變?yōu)檎貑?/p>

需要進行審批的，手續(xù)各地區(qū)規(guī)定不同，具體的手續(xù)可以咨詢當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T。

1、農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

2、農(nóng)村村民超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占土地的，多占的土地以非法占地論處，即按照未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地的違法行為處罰。

3、農(nóng)村村民買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款。

4、農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的，由農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回 宅基地使用權(quán) 。

5、農(nóng)村村民擅自占用耕地建房，破壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期整改或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、宅基地確權(quán)手續(xù)

1、申報

凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟社、村委會二級經(jīng)濟組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報材料上交土地管理部門對權(quán)屬進行審核。

2、權(quán)屬調(diào)查

國土部門根據(jù)土地使用權(quán)人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進行實地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時間內(nèi)到場共同指界，對雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書面委托代理人出面指界。

3、審核與公告

經(jīng)土地行政主管部門審核，對認(rèn)為符合登記要求的宗地進行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。

4、審批

公告期滿，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見，由市(縣)人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市(縣)人民政府土地登記專用章。

5、登記注冊

根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地(宅基地)為單位逐項填寫土地(宅基地)登記卡、土地(宅基地)歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來源：中國法院網(wǎng)-北京農(nóng)村宅基地房屋買賣合同無效的處理情形，