房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方直接指定嗎對(duì)嗎, 一、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方直接指定嗎對(duì)嗎 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?! ?shí)踐中,存在不少評(píng)估機(jī)構(gòu)直接由拆
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
實(shí)踐中,存在不少評(píng)估機(jī)構(gòu)直接由拆遷方單方指定的情況,被征收人的選擇權(quán)得不到保障,評(píng)估的公正性受到干擾,這就極有可能造成補(bǔ)償不合理的結(jié)果。
1.注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)股價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定,農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日,估價(jià)方法以市場(chǎng)比較法為主,即以估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近類似房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)對(duì)象(被拆遷房屋)進(jìn)行對(duì)比修正。
2.估價(jià)報(bào)告的有效期。應(yīng)為征地公告的期限。評(píng)估報(bào)告具有時(shí)效性,一般與征地公告同時(shí)失效,但最長(zhǎng)不超過征地期限。評(píng)估報(bào)告的有效期應(yīng)在報(bào)告中說明。估價(jià)報(bào)告超過1年的,應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
3.確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。從事征地估價(jià)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷、征地主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇采取被征地人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式,按照這一設(shè)計(jì),估價(jià)機(jī)構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個(gè)步驟:
?。?)公告估價(jià)項(xiàng)目和評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求;
(2)符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)名;
(3)評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)選;
?。?)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu);
?。?)公示入選評(píng)估機(jī)構(gòu)。
4.委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的條件。根據(jù)相關(guān)意見的規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評(píng)估費(fèi)用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價(jià)的委托時(shí)機(jī),應(yīng)為征地公告后委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。其一,沒有征地公告,就沒有權(quán)利和資格委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以征地安置補(bǔ)償為目的的專項(xiàng)評(píng)估。其二,估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為征地公告之日,如在征地公告之前委托估價(jià),必然使估價(jià)時(shí)點(diǎn)提前,造成估價(jià)結(jié)論不準(zhǔn)確,從而影響了被征地人的利益。
5.評(píng)估方式、流程。按照評(píng)估規(guī)范的規(guī)定,評(píng)估分為分類評(píng)估和分戶評(píng)估。征地拆遷規(guī)模較小的,可以直接進(jìn)行分戶評(píng)估,根據(jù)分類評(píng)估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的,可以要求分戶評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶進(jìn)行的評(píng)估。
6.公示、送達(dá)程序。被征地人應(yīng)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)公布的初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見的規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明,聽取有關(guān)意見。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告,并告知被征地人,若對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑義或異議的,可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢問,申請(qǐng)復(fù)核,或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。對(duì)委托人因原估價(jià)結(jié)果,復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價(jià)結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異,且協(xié)商達(dá)不成一致意見,征地當(dāng)事人在收到估價(jià)報(bào)告,復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
北京圣運(yùn)律師提醒您,根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定,目前評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率:房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的,收取評(píng)估總價(jià)的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評(píng)估總價(jià)的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評(píng)估總價(jià)的0.06%;5000萬元以上的收取評(píng)估總價(jià)的0.012%。
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內(nèi)容審核:馮立影律師
來源:中國(guó)法院網(wǎng)-房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是由征收方直接指定嗎對(duì)嗎,房屋拆遷評(píng)估注意的問題有哪些
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