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關(guān)于土地征收問題的報告，土地征收程序中存在的問題有哪些？:今日土地征收更新

發(fā)布時間：
2025-01-08 16:53:45
作者：
圣運律師
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關(guān)于土地征收問題的報告,土地使用稅征收管理存在的問題,（一）土地使用稅稅收政策的不完善。1988年9月27日，國務(wù)院發(fā)布［1988］17號國務(wù)院令，頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，于1988年11月1日起實施。這是在國有經(jīng)濟(jì)占

關(guān)于土地征收問題的報告，土地征收程序中存在的問題有哪些？:今日土地征收更新

一、關(guān)于土地征收問題的報告,土地使用稅征收管理存在的問題

（一）土地使用稅稅收政策的不完善。1988年9月27日，國務(wù)院發(fā)布［1988］17號國務(wù)院令，頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，于1988年11月1日起實施。這是在國有經(jīng)濟(jì)占絕對主導(dǎo)作用及市場經(jīng)濟(jì)尚未全面推開的背景下出臺的，隨著改革開放力度的加大，經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》已經(jīng)極不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及新形勢下稅收征管的需求，從土地使用稅暫行條例實施至今已有18年之久，截止現(xiàn)在，未對條例進(jìn)行修改，導(dǎo)致土地使用稅征收管理工作中，存在大量的征管誤區(qū)。

（二）地稅部門對土地使用稅的精細(xì)化管理重視不夠。長期以來，土地使用稅收入在當(dāng)?shù)囟愂湛偸杖胫械恼急容^小，是稅源相對穩(wěn)定的稅種，加之長期以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展火熱，地稅收入年年增長幅度較大，沒有完不成稅收收入的壓力，放松了對土地使用稅及其他小稅種的精細(xì)化管理，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)下滑，尤其是“營改增”后，地稅稅源嚴(yán)重萎縮，失去了主體稅種，土地使用稅等小稅種成為了地稅的主要稅種，回頭看，我們以前對土地使用稅等小稅種的粗放式管理的問題就凸顯出來了，如何加強(qiáng)土地使用稅等小稅種的精細(xì)化管理就顯得尤為重要，勢在必行。

（三）“以地控稅”沒有真正落到實處。“以地控稅”的目的是以土地控稅源，以土地找收入，但是，我們卻存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)，并沒有真正做到“以地控稅”，分析主要原因，一是我們未建立土地稅源庫或是雖然通過“金三”系統(tǒng)建立了土地稅源庫，但是，土地稅源庫覆蓋面窄，不科學(xué)、不規(guī)范，資料不全、不實。二是我們目前的土地使用稅管理是通過納稅人找土地，準(zhǔn)確的說，是通過已經(jīng)進(jìn)行稅務(wù)登記的正常納稅人找土地，造成稅收征管覆蓋面窄，漏失了大量的可轉(zhuǎn)化為稅收的土地稅源，征收管理存在很多漏洞。三是部分沒有辦理稅務(wù)登記的納稅人的土地沒有納入管理管理范圍，造成管理漏洞，；四是部分非正常納稅人、已注銷稅務(wù)登記的納稅人及破產(chǎn)的納稅人占用的土地沒有納入覆蓋管理范圍，當(dāng)前，我們辦理注銷稅務(wù)登記還存在很多不規(guī)范的行為，對注銷企業(yè)的資產(chǎn)處置沒有全部納入稅收監(jiān)控范圍，很多企業(yè)注銷稅務(wù)登記后仍然使用原企業(yè)名稱進(jìn)行一些經(jīng)營活動，或是整體或部分出租，有的企業(yè)甚至只注銷稅務(wù)登記而保留工商登記，土地使用權(quán)的所有權(quán)依然在原納稅人名下，納稅人實際上只是停止經(jīng)營，而沒有注銷，對這部分企業(yè)的后續(xù)管理工作缺失，造成這部分企業(yè)占用的土地沒有納入管理范圍，稅收管理失控。

二、土地征收程序中存在的問題有哪些？

有關(guān)土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計上存在漏洞。具體表現(xiàn)在：

（1）土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國際上通行的原則，亦為我國法律所接受。但這一原則在實施過程中卻受到了嚴(yán)重扭曲，表現(xiàn)在：一方面，我國對公共利益的界定不夠明確；另一方面，公共利益在程序上沒有保障，審批程序中沒有征地目的合法性的專項審查，在征地公告中也沒有征地目的合法性的專門說明。這樣的一個直接后果是無論在實際操作中還是在觀念上都淡化了對征收土地目的合法性這一基本前提的重視，導(dǎo)致一些經(jīng)營性用地也采用征地方式，從而嚴(yán)重侵害了集體土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。

（2）缺少對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制。在我國，行政機(jī)關(guān)既是土地征收的決定者，亦是執(zhí)行者，處于絕對優(yōu)勢地位，必須嚴(yán)加監(jiān)督，防止權(quán)力濫用，但我國現(xiàn)行土地立法并沒有規(guī)定必要的監(jiān)督機(jī)制。如在征地范圍的決定權(quán)、征地審查權(quán)、賠償方案確定權(quán)等方面都只規(guī)定由行政機(jī)關(guān)自主決定，具體實施，缺少對行政機(jī)關(guān)的必要監(jiān)督，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，容易侵害集體和個人的合法權(quán)益，也會帶來行政權(quán)力的泛濫，破壞政府和人民的關(guān)系，危害社會穩(wěn)定和繁榮。土地征收程序中對被征收者的保護(hù)不足。這主要表現(xiàn)在幾方面：

（1）土地征收程序透明度和公示性不夠。如在補(bǔ)償方案的確定上，是由政府自己核準(zhǔn)并實施的，實難保障征收程序的公示性，難以避免暗箱操作行為的發(fā)生，因而難以保障被征收者的利益獲得公正的保護(hù)。

（2）被征收者在土地征收過程中缺乏表達(dá)自己意見的機(jī)會。整個征地過程中，被征收者都處于比較被動的局面。《土地管理法》第四十八條規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見，但既然征地補(bǔ)償方案已經(jīng)確定，被征地者的意見所起的作用是微乎其微的。除此之外，被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達(dá)自己意見的機(jī)會。

（3）對被征地者的救濟(jì)措施規(guī)定不足。根據(jù)《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定，被征地者在征地范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決，并沒有規(guī)定其向司法機(jī)關(guān)獲得救濟(jì)的權(quán)利，這樣的救濟(jì)措施是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對于土地征收出現(xiàn)爭議時的行政和司法救濟(jì)措施，現(xiàn)行立法缺乏明確全面的規(guī)定。

三、關(guān)于土地增值稅的征管問題

一、土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益而開征的稅種。各地稅務(wù)主管部門應(yīng)根據(jù)國家法規(guī)和本通知的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況建立一整套土地增值稅的征收管理制度。各級土地管理部門要予以積極支持和配合，根據(jù)征收土地增值稅的需要，完善相應(yīng)的土地評估和地價管理制度，協(xié)助當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門做好土地增值稅的征收管理工作。

二、各級土地管理部門要根據(jù)國家土地管理局的統(tǒng)一部署，盡快完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地登記和基準(zhǔn)地價評估等初始地籍工作，同時做好土地使用權(quán)的變更登記、地價評估和管理等日常工作，為稅務(wù)部門征收土地增值稅提供所需土地使用權(quán)的權(quán)屬，以及土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易的時間、土地出讓金數(shù)額及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格等征稅資料。對于已經(jīng)完成城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作的地區(qū)，土地管理部門要根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，定期更新基準(zhǔn)地價成果，使之能夠及時反映地產(chǎn)市場水平，滿足土地增值稅的征收管理需要；少數(shù)未完成城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的地區(qū)，土地管理部門可采取現(xiàn)有宗地評估方法直接評估，以滿足征收土地增值稅的需要。

三、各級稅務(wù)部門和土地管理部門要共同做好土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)管理與土地增值稅征管的銜接工作。凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，在向土地管理部門申請辦理土地變更登記，提交土地估價報告，申報交易成交價的同時，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的期限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。土地管理部門在對納稅人轉(zhuǎn)讓行為的合法性、估價報告及申報交易價格進(jìn)行確認(rèn)后，應(yīng)及時通知稅務(wù)部門。納稅人的納稅申報經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)審核后，應(yīng)按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對于已經(jīng)完稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給完稅證明；對于免稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)給免稅證明。土地管理部門憑稅務(wù)部門出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記，更換《國有土地使用證》，凡未取得主管稅務(wù)部門發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機(jī)關(guān)不予辦理土地使用權(quán)的登記及過戶手續(xù)，也不發(fā)放《國有土地使用證》。

四、按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經(jīng)省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)的評估。各土地評估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照條例和細(xì)則中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅土地的價格評估。其評估結(jié)果應(yīng)按稅務(wù)部門的要求及時告房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅土地的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用，并將此評估結(jié)果抄送土地管理部門備案。對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事應(yīng)納稅土地價格評估的評估機(jī)構(gòu)提供與應(yīng)稅土地評估有關(guān)的評估資料的，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務(wù)部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準(zhǔn)地價等資料應(yīng)嚴(yán)格保密，不得轉(zhuǎn)讓或公開引用。土地價格評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴(yán)守職業(yè)道德，按照國家有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結(jié)果的真實性、合法性負(fù)法律責(zé)任。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)會同土地管理部門定期對土地評估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的土地增值稅評估業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

四、土地增值稅征管存在的問題

法律主觀：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅如何征收? 第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告。 1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額： (1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額; (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額; (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金; (4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。 2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)： (1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明; (2)中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn); (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅存在的問題

納稅義務(wù)發(fā)生時間。財稅〔2006〕186號規(guī)定：“以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定的交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。在“合同約定的交付土地時間的次月”這一時間點，受讓方并未實際使用土地。依此確定納稅義務(wù)發(fā)生時間，并不準(zhǔn)確。征收范圍。川地稅函〔2005〕531號規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅具體征稅范圍由縣級政府按批準(zhǔn)的城鎮(zhèn)近期規(guī)劃確定”。由于土地規(guī)劃的不同，即使是兩塊在同一行政區(qū)域、用途相同且相鄰的土地，納稅義務(wù)也不相同。此外，政府規(guī)劃部門對企業(yè)已經(jīng)支付土地出讓金地塊的設(shè)計規(guī)劃一直在變動，造成征稅范圍的不確定性。稅額標(biāo)準(zhǔn)。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：“縣(市)政府根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃分若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)”。由于缺乏綜合考證，同一行政區(qū)相鄰兩個區(qū)域，因處于規(guī)劃區(qū)內(nèi)、外，等級相差較大。工業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)地域每平方米12元的標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于成都地區(qū)其他三圈層縣(市)。優(yōu)惠政策。縣(市)政府為拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展違法違規(guī)許諾企業(yè)稅收優(yōu)惠，使進(jìn)駐工業(yè)開發(fā)區(qū)的企業(yè)不能明確自身的納稅義務(wù)。工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)部分工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商違法宣傳，利用本不存在的稅收優(yōu)惠促進(jìn)交易完成，造成企業(yè)對稅收優(yōu)惠政策誤讀。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;

(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。