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關于土地征收問題的報告，土地征收程序中存在的問題有哪些？:今日土地征收更新

發布時間：
2025-01-08 16:53:45
作者：
圣運律師
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關于土地征收問題的報告,土地使用稅征收管理存在的問題,（一）土地使用稅稅收政策的不完善。1988年9月27日，國務院發布［1988］17號國務院令，頒布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，于1988年11月1日起實施。這是在國有經濟占

關于土地征收問題的報告，土地征收程序中存在的問題有哪些？:今日土地征收更新

一、關于土地征收問題的報告,土地使用稅征收管理存在的問題

（一）土地使用稅稅收政策的不完善。1988年9月27日，國務院發布［1988］17號國務院令，頒布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，于1988年11月1日起實施。這是在國有經濟占絕對主導作用及市場經濟尚未全面推開的背景下出臺的，隨著改革開放力度的加大，經濟的多元化發展，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》已經極不適應經濟發展及新形勢下稅收征管的需求，從土地使用稅暫行條例實施至今已有18年之久，截止現在，未對條例進行修改，導致土地使用稅征收管理工作中，存在大量的征管誤區。

（二）地稅部門對土地使用稅的精細化管理重視不夠。長期以來，土地使用稅收入在當地稅收總收入中的占比較小，是稅源相對穩定的稅種，加之長期以來，經濟發展火熱，地稅收入年年增長幅度較大，沒有完不成稅收收入的壓力，放松了對土地使用稅及其他小稅種的精細化管理，隨著近幾年經濟下滑，尤其是“營改增”后，地稅稅源嚴重萎縮，失去了主體稅種，土地使用稅等小稅種成為了地稅的主要稅種，回頭看，我們以前對土地使用稅等小稅種的粗放式管理的問題就凸顯出來了，如何加強土地使用稅等小稅種的精細化管理就顯得尤為重要，勢在必行。

（三）“以地控稅”沒有真正落到實處。“以地控稅”的目的是以土地控稅源，以土地找收入，但是，我們卻存在一些認識上的誤區，并沒有真正做到“以地控稅”，分析主要原因，一是我們未建立土地稅源庫或是雖然通過“金三”系統建立了土地稅源庫，但是，土地稅源庫覆蓋面窄，不科學、不規范，資料不全、不實。二是我們目前的土地使用稅管理是通過納稅人找土地，準確的說，是通過已經進行稅務登記的正常納稅人找土地，造成稅收征管覆蓋面窄，漏失了大量的可轉化為稅收的土地稅源，征收管理存在很多漏洞。三是部分沒有辦理稅務登記的納稅人的土地沒有納入管理管理范圍，造成管理漏洞，；四是部分非正常納稅人、已注銷稅務登記的納稅人及破產的納稅人占用的土地沒有納入覆蓋管理范圍，當前，我們辦理注銷稅務登記還存在很多不規范的行為，對注銷企業的資產處置沒有全部納入稅收監控范圍，很多企業注銷稅務登記后仍然使用原企業名稱進行一些經營活動，或是整體或部分出租，有的企業甚至只注銷稅務登記而保留工商登記，土地使用權的所有權依然在原納稅人名下，納稅人實際上只是停止經營，而沒有注銷，對這部分企業的后續管理工作缺失，造成這部分企業占用的土地沒有納入管理范圍，稅收管理失控。

二、土地征收程序中存在的問題有哪些？

有關土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設計上存在漏洞。具體表現在：

（1）土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國際上通行的原則，亦為我國法律所接受。但這一原則在實施過程中卻受到了嚴重扭曲，表現在：一方面，我國對公共利益的界定不夠明確；另一方面，公共利益在程序上沒有保障，審批程序中沒有征地目的合法性的專項審查，在征地公告中也沒有征地目的合法性的專門說明。這樣的一個直接后果是無論在實際操作中還是在觀念上都淡化了對征收土地目的合法性這一基本前提的重視，導致一些經營性用地也采用征地方式，從而嚴重侵害了集體土地所有權和土地承包經營權。

（2）缺少對行政機關的監督機制。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位，必須嚴加監督，防止權力濫用，但我國現行土地立法并沒有規定必要的監督機制。如在征地范圍的決定權、征地審查權、賠償方案確定權等方面都只規定由行政機關自主決定，具體實施，缺少對行政機關的必要監督，導致行政機關既當運動員又當裁判員，容易侵害集體和個人的合法權益，也會帶來行政權力的泛濫，破壞政府和人民的關系，危害社會穩定和繁榮。土地征收程序中對被征收者的保護不足。這主要表現在幾方面：

（1）土地征收程序透明度和公示性不夠。如在補償方案的確定上，是由政府自己核準并實施的，實難保障征收程序的公示性，難以避免暗箱操作行為的發生，因而難以保障被征收者的利益獲得公正的保護。

（2）被征收者在土地征收過程中缺乏表達自己意見的機會。整個征地過程中，被征收者都處于比較被動的局面。《土地管理法》第四十八條規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見，但既然征地補償方案已經確定，被征地者的意見所起的作用是微乎其微的。除此之外，被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達自己意見的機會。

（3）對被征地者的救濟措施規定不足。根據《土地管理法》及其《實施條例》的規定，被征地者在征地范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成，由批準征地的人民政府裁決，并沒有規定其向司法機關獲得救濟的權利，這樣的救濟措施是遠遠不夠的。對于土地征收出現爭議時的行政和司法救濟措施，現行立法缺乏明確全面的規定。

三、關于土地增值稅的征管問題

一、土地增值稅是國家為了規范土地、房產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益而開征的稅種。各地稅務主管部門應根據國家法規和本通知的規定，結合當地實際情況建立一整套土地增值稅的征收管理制度。各級土地管理部門要予以積極支持和配合，根據征收土地增值稅的需要，完善相應的土地評估和地價管理制度，協助當地稅務主管部門做好土地增值稅的征收管理工作。

二、各級土地管理部門要根據國家土地管理局的統一部署，盡快完成城鎮地籍調查、土地登記和基準地價評估等初始地籍工作，同時做好土地使用權的變更登記、地價評估和管理等日常工作，為稅務部門征收土地增值稅提供所需土地使用權的權屬，以及土地出讓、轉讓交易的時間、土地出讓金數額及土地使用權轉讓價格等征稅資料。對于已經完成城鎮基準地價評估工作的地區，土地管理部門要根據社會經濟發展的狀況，定期更新基準地價成果，使之能夠及時反映地產市場水平，滿足土地增值稅的征收管理需要；少數未完成城鎮基準地價評估的地區，土地管理部門可采取現有宗地評估方法直接評估，以滿足征收土地增值稅的需要。

三、各級稅務部門和土地管理部門要共同做好土地使用權的產權管理與土地增值稅征管的銜接工作。凡是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，在向土地管理部門申請辦理土地變更登記，提交土地估價報告，申報交易成交價的同時，應根據土地增值稅的有關規定，在規定的期限內到主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅申報手續。土地管理部門在對納稅人轉讓行為的合法性、估價報告及申報交易價格進行確認后，應及時通知稅務部門。納稅人的納稅申報經主管稅務機構審核后，應按照規定的期限繳納土地增值稅。對于已經完稅的，由主管稅務機關發給完稅證明；對于免稅的，由主管稅務機關發給免稅證明。土地管理部門憑稅務部門出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權的權屬變更登記，更換《國有土地使用證》，凡未取得主管稅務部門發放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機關不予辦理土地使用權的登記及過戶手續，也不發放《國有土地使用證》。

四、按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機構進行有關的評估。各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規定的方法進行應納稅土地的價格評估。其評估結果應按稅務部門的要求及時告房地產所在地稅務機關，作為確認計稅依據的參考。房地產所在地稅務機關應根據條例和細則的有關規定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。對于房地產所在地稅務機關要求從事應納稅土地價格評估的評估機構提供與應稅土地評估有關的評估資料的，土地評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準地價等資料應嚴格保密，不得轉讓或公開引用。土地價格評估機構在執業過程中必須嚴守職業道德，按照國家有關的法律、法規的規定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結果的真實性、合法性負法律責任。各級稅務機關應當會同土地管理部門定期對土地評估機構所承擔的土地增值稅評估業務進行指導、監督和檢查。

四、土地增值稅征管存在的問題

法律主觀：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅如何征收? 第一步核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。 1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額： (1)取得房地產時有效發票所載的金額; (2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額; (3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金; (4)取得房地產時所繳納的契稅。 2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認： (1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明; (2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認; (3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

五、城鎮土地使用稅存在的問題

納稅義務發生時間。財稅〔2006〕186號規定：“以出讓或者轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定的交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅”。在“合同約定的交付土地時間的次月”這一時間點，受讓方并未實際使用土地。依此確定納稅義務發生時間，并不準確。征收范圍。川地稅函〔2005〕531號規定：“城鎮土地使用稅具體征稅范圍由縣級政府按批準的城鎮近期規劃確定”。由于土地規劃的不同，即使是兩塊在同一行政區域、用途相同且相鄰的土地，納稅義務也不相同。此外，政府規劃部門對企業已經支付土地出讓金地塊的設計規劃一直在變動，造成征稅范圍的不確定性。稅額標準。《城鎮土地使用稅暫行條例》規定：“縣(市)政府根據實際情況，將本地區土地劃分若干等級，在省、自治區、直轄市政府確定的稅額幅度內，制定相應適用稅額標準”。由于缺乏綜合考證，同一行政區相鄰兩個區域，因處于規劃區內、外，等級相差較大。工業開發區規劃范圍內地域每平方米12元的標準，遠高于成都地區其他三圈層縣(市)。優惠政策。縣(市)政府為拉動地方經濟發展違法違規許諾企業稅收優惠，使進駐工業開發區的企業不能明確自身的納稅義務。工業開發區內部分工業房地產開發商違法宣傳，利用本不存在的稅收優惠促進交易完成，造成企業對稅收優惠政策誤讀。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》

第二條在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

第九條新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

(一)征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;

(二)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。