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城市拆遷補償標準及補償流程,拆遷補償標準及補償方式:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-08 11:59:09
作者：
圣運律師
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城市拆遷補償標準及補償流程，（一）房屋拆遷補償計算標準（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）。（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評

城市拆遷補償標準及補償流程,拆遷補償標準及補償方式:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城市拆遷補償標準及補償流程

（一）房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）。

（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

（二）房屋拆遷安置費計算標準

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

（三）農村房屋拆遷補償標準

（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；

（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

拆遷補償流程：

（一）拆遷人申領房屋拆遷許可證。

（二）房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。

（三）房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

（四）確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。

（五）拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議（協議拆遷）。

（六）裁決拆遷。

（七）強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。

一、房屋拆遷補償方式

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

二、拆遷的補償方式及補償標準

內容：一、案情簡介：甲在本市宣武區A地區北房一間，房屋面積為10.9平方米，甲在他處另有承租公房三間，甲的戶口在A地。2001年10月乙拆遷公司對宣武區東起虎坊路、南華東街，西至粉房琉璃街、黑窯廠街，南起雙柳胡同，北至規劃道路中心線進行拆遷，甲在A地之房屋在拆遷范圍內。乙拆遷公司在2001年10月發布了拆遷公告，拆遷公告載明，此次拆遷適用北京市政府16號令，對被拆遷人實行拆遷房屋貨幣補償與產權調換相結合的方式。經過入戶調查、房屋作價，及雙方協商，甲因家庭經濟條件和其他情況限制，不能購買就地安置房屋也無法選擇異地安置房屋，故向乙拆遷公司申請要求貨幣補償，向乙拆遷公司出具了申請書一份，并與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補償協議》一份，約定乙拆遷公司給付甲私房所有權補償款6696元，貨幣補償款12萬元，提前搬家獎勵1萬元。后乙拆遷公司于簽訂協議的次日將上述拆遷補償款共計136696元給付甲，甲將房屋交乙拆遷公司拆除。2004年2月，甲以在拆遷時，乙拆遷公司應對作為房屋使用權人的甲進行安置，甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的權利，但乙拆遷公司未對甲進行拆遷安置，違反了相應法規的規定;在未安置的情況下，乙拆遷公司應對其實行產權調換，但乙拆遷公司未按照相關規定對甲原有房屋作價，其所出示的房屋重置價格的作價報告未按照規定的程序進行，存在嚴重的欺詐，房屋作價價值與房屋的實際價值不符，導致甲取得的補償款減少，因此無法選擇產權調換，只能領取補償款，失去了產權調換的機會，乙拆遷公司應承擔相應的責任。訴訟要求：一、確認甲與乙拆遷公司簽訂的《A地改造貨幣補償協議》并非甲的真實意思表示，應認定無效。二、要求乙拆遷公司按照規定對甲進行拆遷安置。三、重新對甲原有房屋按照相關的規定進行作價，計算補償款，由乙拆遷公司支付給甲;由甲選擇是否進行貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式。乙拆遷公司辯稱，雙方已經達成了《A地改造貨幣補償協議》，為雙方的真實意思表示，甲主張《A地改造貨幣補償協議》存在欺詐與事實不符;對于貨幣補償與產權調換或兩種方式的結合，甲只能選擇其中的一種，選擇貨幣補償是甲的真實意思表示;現甲主張乙拆遷公司對其進行安置，因甲已經在簽訂《A地改造貨幣補償協議》之前選擇了貨幣補償的辦法，沒有選擇回遷安置，故甲現在訴訟主張要求回遷安置，法院應判決駁回其訴訟請求。二、一審法院審理后確認：乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經按照相關法規的規定張貼了公告，公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規定執行，對拆遷戶回遷安置，在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下，經雙方協商，可以進行貨幣補償。在甲的房屋經過作價后，甲與乙拆遷公司簽訂了《A地改造貨幣補償協議》，甲自愿放棄了回遷安置房，對此，為甲的自愿行為，系其真實意思表示，現甲主張在拆遷當時，其原有房屋未按照規定的程序作價，導致其對房屋價值產生誤解，從而無法選擇產權調換的方式，因未提供相應證據，法院對此不予認定;現在雙方已經按照《A地改造貨幣補償協議》履行完畢的情況下，甲主張確認《A地改造貨幣補償協議》無效，依據不足，法院對其請求不予支持。三、當事人的上訴請求及答辯理由：甲對原審法院判決不服，上訴至二審法院，上訴理由：根據現行拆遷法規規定，拆遷公司應對被拆遷房屋的所有權人實行貨幣補償、產權調換，或兩種方式結合的補償辦法，而拆遷公司應對房屋的使用權人實行安置。拆遷貨幣補償是對被拆遷人原有房屋的作價補償，該作價補償應由相關部門進行，而本案中甲的房屋是由誰進行的作價，甲并不知情，對于房屋作價結論是否公正無法得知，乙拆遷公司主張其經過相關部門作價，但始終未向甲提供相應的作價依據，在房屋價值無法確定的情況下，原審法院認定簽訂的貨幣補償協議是甲的真實意思表示，依據不足，拆遷補償協議存在欺詐，應認定為無效;乙拆遷公司對甲負有補償、安置的義務，乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補償，是對甲原有房屋的補償，而其未按照現行《城市房屋拆遷管理辦法》的規定，對于甲今后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務對甲實行安置，現原審法院對此適用法律不當，對此應予以改判。上訴要求，依法改判確認甲與乙拆遷公司簽訂的《A地改造貨幣補償協議》無效;由乙拆遷公司對甲進行回遷安置。乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規的規定。甲自愿選擇的貨幣補償方式，《A地改造貨幣補償協議》為甲真實意思表示，現甲反悔，法院不應支持其請求，原審法院認定雙方協議有效并無不當，甲上訴要求由乙拆遷公司對其安置，因甲已經選擇了貨幣補償，乙拆遷公司不再負有對其安置的義務，現二審法院應判決駁回甲的上訴請求。四、二審法院的判決：二審法院經審理后確認：乙拆遷公司經批準對本市西城區A地區進行拆遷。甲在拆遷范圍內有私有產權房屋一處，乙拆遷公司應按照此次拆遷執行的拆遷法規的規定，對甲進行補償貨幣補償或產權調換的方式。在拆除甲的房屋之前，乙拆遷公司應委托房地產管理部門設立的估價機構對甲的房屋進行價值評估，現依據房地產管理部門的評估報告，甲的房屋價值確定，甲收到評估報告，并未對評估程序及報告結論提出異議;甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關規定對其房屋進行價格評估，與事實不符。甲給乙拆遷公司出具了放棄安置房屋的《申請書》，同時甲與乙拆遷公司之間達成了《A地改造貨幣補償協議》，根據《A地改造貨幣補償協議》及《申請書》可以認定，甲選擇的是貨幣補償的形式，是甲的真實意思表示，《A地改造貨幣補償協議》和《申請書》應認定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進行欺詐，依據不足。根據此次拆遷所適用的法規的規定，甲有權選擇貨幣補償、產權調換、以及二者相結合的方式，甲主張在其選擇了拆遷的貨幣補償之后，乙拆遷公司仍舊有義務對其進行安置，依據不足。對甲的上訴請求，法院不予支持。判決：駁回上訴，維持原判。五、對本案的解析：拆遷補償協議是否有效的一般認定方法。拆遷補償協議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償事宜達成的民事協議。有效的民事協議受法律保護，無效的民事協議，不受法律保護。無效民事協議是指，民事主體之間達成的協議因不符合國家法律的規定，經法律規定的機關確認后，其自訂立時起就沒有法律拘束力，拆遷協議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達成的拆遷協議因其不符合有關法律規范的規定，經有關部門確認后，該協議自訂立時起就沒有法律拘束力。根據我國《民法通則》的有關規定，結合房屋拆遷的行政法規、規章、拆遷地方性法規和地方性規章的規定，造成拆遷協議無效的情形主要有以下幾類：1、不具備拆遷民事權利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協議無效;拆遷人與其他不在拆遷范圍內的當事人訂立的拆遷協議為無效。2、被拆遷人是無民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協議為無效。3、代理人超越代理權限或者無代理權限所簽訂的拆遷協議無效。4、拆遷協議違反法律法規規定，應認定為無效。拆遷人和被拆遷人在協商拆遷安置補償事宜時，應當嚴格遵守國家法律法規的規定，對于違反國家法律法規規定的，依據《民法通則》第五十八條的規定，應當確認為無效的拆遷協議。違反法律法規規定的拆遷協議，主要包括形式和內容違反法律的規定兩類。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協議的形式必須符合拆遷法律規范的規定。本次拆遷公告的時間在2001年10月，依據2001年《城市房屋拆遷管理條例》的規定，2001年11月1日開始施行，故本次拆遷應適用1991年的《城市房屋拆遷管理條例》。依據1991年《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規定，拆遷協議應當采用書面形式，對于拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協議必須經公證機關公證。依據2001年6月13日國務院發布的現行《城市房屋拆遷管理條例》第十三條的規定，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議?？梢姡瑑纱尾疬w法規都規定，拆遷協議應當采用書面形式。拆遷協議的內容違反國家法律法規規定，是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協議的內容不符合拆遷法律規范和其他法律規范的規定。主要有以下八種情況：(1)法律規定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應當經過其他行政主管部門批準后房屋拆遷主管部門才能核發拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協議的。(2)拆遷人和被拆遷人所達成的協議不符合有關批準文件的規定。拆遷人拆除房屋及其附屬物應當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷，如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規定的行政管理秩序，該協議應當認定為無效。(3)拆遷協議規定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律法規規定的。我國拆遷法律規范規定的拆遷補償方式有三種，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協議規定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協議規定的補償方式違反了拆遷行政法規對于拆遷補償的方式的規定，為無效。(4)拆遷安置用房

三、拆遷補償標準及補償方式

1、對于國有土地上的房屋征收，補償安置主要包括對被征收房屋價值的補償、臨時安置的補償以及商鋪的停產停業損失，在補償決定作出前，要求征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

2、對于集體土地上房屋征收，根據《土地管理法》中的規定：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。另外，安置補助費是對被征收土地上的農業人口的安置。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有的耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

3、對于補償方式，可供被拆遷人自由選擇。一種是貨幣補償，根據被拆遷人被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。第二種是等價置換，即被拆遷人可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。同時這兩種補償方式可結合使用。

一、征地拆遷補償安置原則

1、先補償后搬遷、先安置后拆遷；不隨意降低原有生活水平，長遠生計有保障。

根據《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明確規定，征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題。

《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中規定：切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執行規定程序和補償標準。

《國土資源部關于切實做好征地統一年產值標準和區片綜合地價公布實施工作的通知》中規定：各省、自治區、直轄市國土資源部門要按照保證被征地農民生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，建立征地補償標準的更新機制，適時更新征地補償標準，把握好調整幅度和周期。

拆遷涉及到被拆遷人的切身利益，而且在征地拆遷中，拆遷補償又是關鍵，可是由于在實踐過程中，拆遷方經常給予被拆遷人的補償是少之又少，有的是讓被拆遷人先搬遷后補償，最終征收方失信于被拆遷人，導致被拆遷人無家可歸。因此，在保護被拆遷人合法權益時，必須要遵循維護公共利益的原則。

2、必須是拆一還一。

如果被拆遷人選擇的是產權置換，那么以1：1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換是最基本的利益保障。根據《條例》規定和政策精神，拆一還一是征收補償的最低限度標準，是絕對不能再打折扣、做減法的。

3、不低于房屋征收周邊市場價。

對于拆遷補償，尤其是國有土地上房屋拆遷，房屋補償的價值不得低于征收決定公告之日房屋類似房地產的市場價格。

4、不得進行非法拆遷、不得停水停電逼遷。