一、企業(yè)能否使用付款后的代征地

1、各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的代征地比例不一，代征地的費(fèi)用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響也不一樣。如果對(duì)代征地問題不做區(qū)別地對(duì)待，對(duì)建設(shè)單位顯然是不公平的。尤其是中國已成功地加入世貿(mào)組織，各項(xiàng)政策規(guī)定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據(jù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制形成的慣例指導(dǎo).管理市場經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)項(xiàng)目，勢必會(huì)減弱準(zhǔn)備前來投資的外國企業(yè)和個(gè)人的信心，不利于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形成有序的市場競爭。

2、從純粹的市場角度講，如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個(gè)條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)接受了該代征地；另外，項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時(shí)，代征地已經(jīng)明確，開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，說明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開發(fā)企業(yè)看好該項(xiàng)目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費(fèi)用作為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)時(shí)這一額外的費(fèi)用。

3、在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項(xiàng)目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進(jìn)程。有人認(rèn)為政府在代征地所需要的費(fèi)用一分不拿，而在建設(shè)項(xiàng)目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場供小于求的情況下，這樣做對(duì)土地市場具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn)開發(fā)資金緊缺，土地市場供大于求的情況下，這樣做不僅不會(huì)引導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場，反而會(huì)導(dǎo)致土地市場的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場調(diào)節(jié)。總之，代征地費(fèi)用的分?jǐn)偦虺袚?dān)，受到了土地市場的供求關(guān)系影響。

4、從地價(jià)款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(jià)（土地出讓金）僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對(duì)原用地單位的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者（國家）的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系：

建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價(jià)＝政府收取的建設(shè)用地地價(jià)款＋建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用＋代征地征地拆遷費(fèi)用。

如果把代征地作為取得新建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)條件，從成本取得角度和政府立場出發(fā)，代征地費(fèi)用僅是使得該項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用增加。從市場角度和新項(xiàng)目建設(shè)單位立場出發(fā)，在該地區(qū)熟地價(jià)水平保持不變的前提下，該項(xiàng)費(fèi)用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的地價(jià)款減少。

這里面涉及到三方的利益，原用地者.政府.開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地.拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地.拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。

5、從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分?jǐn)偞鞯赝恋厝〉觅M(fèi)用。代征地費(fèi)用的直接受益方為沿道路.河道.綠化帶等分布的建設(shè)項(xiàng)目以及政府，因此代征地費(fèi)用亦應(yīng)由這些直接受益各方來合理分擔(dān)，其中政府應(yīng)分?jǐn)偛糠执鞯刭M(fèi)用。

代征地費(fèi)用中政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，一種思路是通過財(cái)政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設(shè)項(xiàng)目收取的毛地價(jià)中分?jǐn)傄徊糠执鞯刭M(fèi)用。

2011年國務(wù)院出臺(tái)的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在行政程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面對(duì)征收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及征收拆遷的案件數(shù)量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數(shù)量在七八千件左右，預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)這樣的態(tài)勢。“最高人民法院2012年針對(duì)房屋征收案件出臺(tái)了司法解釋，主要就是要解決強(qiáng)拆的問題。”楊在明認(rèn)為，而征收拆遷是一個(gè)持續(xù)的過程，其中還包含了征收決定的前置程序問題、征收補(bǔ)償協(xié)議的履行、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性等等問題。針對(duì)這些問題，最高人民法院也將繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)司法解釋。

二、代征路和代征綠地

代征綠地和代征規(guī)劃道路用地是指該項(xiàng)目建設(shè)用地中，包含了社會(huì)公共綠化和公共道路，需要由此土地的開發(fā)者實(shí)現(xiàn)綠化或建設(shè)道路。　代征因?yàn)閷⒕G化和道路的建設(shè)結(jié)合到了項(xiàng)目建設(shè)中去，一則給開發(fā)商提供一個(gè)建設(shè)良好周邊環(huán)境的機(jī)會(huì)，二則借開發(fā)商的手，快速實(shí)現(xiàn)地區(qū)的綠化條件和道路條件完善，減少政府包袱。應(yīng)該說是個(gè)雙贏的局面。

代征綠化是比較多的，代征道路很少，通常只在比較大的地塊中出現(xiàn)。因?yàn)榈缆方ㄔO(shè)的成本比較高，小地塊如果再修段路的話，開發(fā)商就不干了。　政府代征綠地和代征道路的時(shí)候，整個(gè)宗地的價(jià)格會(huì)比較便宜，或者在稅費(fèi)方面給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠，或者在付款條件上給予方便，對(duì)開發(fā)商來說，可以獲得一定利潤，至少是平手。但是，由于開發(fā)商自己解決周邊綠化和道路建設(shè)，那么社區(qū)周邊的環(huán)境會(huì)和社區(qū)建設(shè)同時(shí)到位，對(duì)項(xiàng)目銷售有促進(jìn)作用，這個(gè)是開發(fā)商贏的地方。

對(duì)于政府來講，雖然土地出讓金是很大的財(cái)政收入來源，但進(jìn)入政府后，需要經(jīng)過一系列審批、分配、使用流程，真正能用于市政建設(shè)的就不多了，而且時(shí)間很難保證。如果開發(fā)商完成市政的綠化和道路建設(shè)，對(duì)政府來講快速實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的市政成熟，體現(xiàn)了政府政績，這個(gè)是政府贏的地方。

三、代征地的政策

對(duì)于代征地的概念，現(xiàn)有文獻(xiàn)資料尚無專門論述。從操作層面看，北京市早在上世紀(jì)50年代末就開始實(shí)施代征地政策。當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃主管部門鑒于征用城郊農(nóng)村集體土地建設(shè)的項(xiàng)目較為分散、市政基礎(chǔ)設(shè)施難以及時(shí)配套等實(shí)際情況，決定由建設(shè)單位自行修建出行的小路或規(guī)劃綠地，以代征的費(fèi)用適當(dāng)補(bǔ)償農(nóng)民土地被征用的損失，同時(shí)確保總體規(guī)劃中安排的市政道路用地和規(guī)劃綠地、規(guī)劃河道用地不被挪作他用。這種政策措施一直沿用到現(xiàn)在，并且成為全國許多城市通行的做法。

從立法現(xiàn)狀看，除少數(shù)地方性法規(guī)外，目前沒有關(guān)于代征地的法律條款。北京市土地管理類法規(guī)中最早使用“代征”一詞的是《北京市城市規(guī)劃條例》（自1992年10月1日起施行）。該條例第31條規(guī)定：城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位須按照本市有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征公共用地。2009年5月22日北京市人大常委會(huì)通過的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（自2009年10月1日起施行）沿襲了上述規(guī)定。該條例第30條規(guī)定：城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、軌道交通、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定代征上述公共用地。

代征地”可理解為建設(shè)工程實(shí)施征地時(shí)，一并征用（代征用、代拆遷、代安置）毗鄰區(qū)域一定數(shù)量的規(guī)劃道路、廣場、公共綠地等公共用地。

以上就是北京圣運(yùn)律師小編為您詳細(xì)介紹的關(guān)于企業(yè)能否使用付款后的代征地的相關(guān)內(nèi)容，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)能否使用付款后的代征地需要看具體情況，對(duì)于代征地通過上述內(nèi)容相信大家已經(jīng)有了一定的了解了，若您還有什么法律疑問，建議咨詢北京圣運(yùn)律師專業(yè)律師。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：臨律-企業(yè)能否使用付款后的代征地，代征路和代征綠地