【摘要】征地拆遷是對他人不動產的強制處分，結果是強行取得或者消滅他人的物權。立法涵義不明導致的“公共利益”被濫用、現行補償制度導致的利益分配失衡，是造成征地拆遷社會之痛的根源。物權法不應對此視若無睹，保護物權人的利益免受征地拆遷損抑是其天職。從征地拆遷現狀出發，本文對物權法草案提出了界定公共利益的范圍、確立征收和征用補償基本原則、創設征收集體土地差額補償原則、區分并增設營利性建設項目征地拆遷補償原則、明確用益物權征地拆遷補償原則等具體修改建議。【關鍵詞】征地拆遷　物權法　修改【全文】雖然物權法不是征收征用法、拆遷管理法，但是這并不妨礙它根據憲法的規定，對征收和拆遷作出適當的具體化而且是符合憲法條文精神的限制性規定。因為征地拆遷是對他人作為生存物質基礎的不動產的強制處分，將強制取得或者消滅他人的物權，而物權法是規定權利人對物所享有的財產權利并加以保護的基本法律，為使物權免受損抑，通過相應制度給予被征收人、被拆遷人充分保護，正是物權立法的應有之義。在無數強權粗暴與弱勢血淚的實例一再證明現行征地拆遷制度存在重大缺陷的現實面前，如果物權法僅僅象目前草案（全國人大常委會第三審議稿，下同）那樣，在此問題上只作過于原則、粗陋的規定，則今后遇到征地拆遷時，情況會依然如舊，物權法理論上所能發揮的保護物權、定紛止爭、構建和諧社會的作用，將在征地拆遷領域止于紙上談兵，宣傳意義也將大于法律實施意義。由此，特對草案有關征收和拆遷的條文提出如下修改建議：一、明確界定公共利益的范圍。從法律層面界定公共利益，世界各國罕有先例，確有一定的難度。但是，只有界定公共利益，才能明確公權力介入私權利的范圍和界線。正因為立法沒有明確什么是、哪些是公共利益，才會出現征地拆遷把什么建設項目都當做公共利益的現象。例如，建設一個加油站，新（擴）建一家工廠，圈一片地成立一個科技園、工業區，沒有具體建設項目、純為將來經營性土地出讓作準備的土地儲備，都成了公共利益，有些地方甚至套用著“房地產開發建設項目是發展城市經濟的需要=城市建設的需要=公共利益”的邏輯理念和管理模式。如此一來，對被征收人、被拆遷人的物權產生了極大的威脅和損害。在城市化進程加速發展、征地拆遷量大面廣的今天，假如物權法仍不能給我們提供有效的保護，物權沒有實質性的根本保障，那么物權立法的意義又何在？只要真正了解當前征地拆遷的現狀，就不難認識到在立法上界定公共利益，不存在是否必要的問題，而只是一個如何界定、從寬還是從嚴的問題。《憲法》已經規定，為了公共利益的需要，國家可以依法對土地或者私有財產實行征收、征用。物權法草案第49條但書前的一段，大可不必對此原則再作機械性的重復。與商業項目相比較，公共利益項目通常具有三個突出的特點──產品公共性、受益主體不特定與普遍性、目的非營利性，特別在目的方面，商業項目和公共利益項目截然相反。鑒于此，界定公共利益的范圍可以從正反兩個方面進行，正的方面即公共利益特點體現最鮮明的那些領域，反的方面即商業領域。因此，建議將草案第49條但書前的該段修改為：“非以營利為目的，為了國防、科學文化教育、環境保護衛生、自然災害防治、公共基礎設施建設等公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產。”也可以采取列舉與概括相結合的立法模式，在該條中增設一款作為第二款：“符合下列情形之一的，為公共利益的需要：（一）國防；（二）科學文化教育；（三）環境保護衛生；（四）自然災害防治；（五）公共基礎設施建設；（六）其他非營利性的公共產品項目。”二、細化征收與拆遷補償原則，保護物權免受不當損抑。

征地拆遷之所以成為社會矛盾的焦點、熱點問題，一個根本的原因在于通過征地拆遷，現有的社會財富發生了不公正的轉移，從法定的物權人手中部分地轉移到他人特別是對立的征地拆遷人的手中，另外也包括征地拆遷“漏斗效應”即補償款在向被征收人等轉移過程中所發生的流失。例如，以較低的成本征收集體土地后，并未對土地投入很多，依法定方式出讓后，卻獲得成倍甚至幾十倍的直接收益；給予房屋所有權人的補償價格，遠遠低于房屋價值；依評估價獲得的拆遷補償款，通常難以買回同類地段的類似房屋。坦白地說，這正是不公正、不公平的制度利益分配的結果，表明集體土地實質上仍然沒有取得與國有土地完全平等的地位，表明被拆遷人的利益還沒有得到充分的保護。物權法完全可以通過確立更加公平、公正的征收與拆遷補償原則，克服上述問題，保護物權免受征地拆遷之損抑。1、修改草案第49條但書，確立為公共利益需要進行征收、征用補償的基本原則。世界各國關于征收的立法，大多經歷了一個充分補償——不充分補償——合理補償的演化過程。我國實行市場經濟，有些地方在實踐中已經采用市場評估的辦法確定補償標準，取得了較好的社會效果。不妨確立以市場評估價為標準的合理補償原則，作為征收、征用補償的基本原則。建議將該條但書修改為：“但應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”2、進一步細化征收集體土地的補償原則，創設土地征收差額補償原則，作為上述征收、征用補償基本原則的補充。可以在第49條增設第二款，規定：“征收集體土地，并按照國有土地出讓使用權的，出讓價格高于原補償價格的部分，歸原集體土地的所有人所有。”至于土地補償之外的安置補助、地上附著物和青苗補償等其他費用項目，留待土地法進一步規定。三、區分并增設營利性項目征地拆遷補償原則既然確立了為公共利益所需的征地拆遷補償原則，那么作為非公共利益所需的征地拆遷，其補償原則就應該有所區別，否則專門針對公共利益作出規定就失去了意義。根據目前的法律規定，經營性建設項目用地的直接來源是國有土地，因此為非公共利益所需的征地拆遷即指國有土地上房屋拆遷。物權法草案涉及拆遷的是第68條，建議進行如下修改：1、刪除該條第二款。因為第49條已經規定了征收和拆遷補償的基本原則；對于安置，宜由土地法和拆遷管理法規定，此處僅規定沒有具體標準的“妥善安置”，并無實質意義。[page]2、刪除該條第三款。該款規定違法拆遷、征收致人損失的，“應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。一來，在民事法律中規定行政責任和刑事責任欠妥；二來，沒有明確何種具體責任和責任的具體內容，實際上等于沒有規定。既如此，按照有關規定辦就是了，不必 羅嗦。3、針對非公共利益項目征地拆遷，確立有限制的、相對充分的拆遷補償原則，并作為該條的第二款。所謂相對充分，是指以市場評估價為參考，具體補償標準高于、但又不過分高于市場評估價；所謂有限制，是指適用情形限制，僅適用于經營性建設項目。具體表述為：“為了非公共利益項目的需要，拆遷房屋的，應當給予所有權人不低于被拆遷房屋市場評估價150％的補償。”四、明確用益物權征地拆遷補償原則草案第128條規定了因征收、征用而對不動產用益物權人的補償原則，同樣建議進行相應的修改，即對合理性補償原則作適當的具體化，同時增加適用拆遷情形。具體修改為：“因不動產被征收、征用、拆遷致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”

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來源：臨律-從征地拆遷看物權法草案的修改，從征地拆遷看物權法草案的修改