隨著我國房地產業的發展，舊城改造越來越多地涉及到房地產的拆遷補償工作。各地各級政府，為了維護被拆遷人利益及開發商的積極性也陸續出臺了拆遷管理條例、拆遷補償辦法或拆遷貨幣補償指導意見。雖然這些規范與指導意見，都對拆遷工作起一定的監督、指導作用。但是，拆遷中被拆遷人的權益仍不時受到侵犯，拆遷中的補償爭執仍十分頻繁。開發商(拆遷人)以為，我是按有關規定辦，有據可查。而被拆遷人卻往往認為補償不到位損害了他們的權益。因此委托房地產評估機構進行評估的個案日漸增加，委托人對評估結果持異義的情況也日增。評估人員在實際評估操作中，如何做到“客觀、公正、合理”，維護拆遷當事人雙方的合法權益，如何對拆遷中出現的問題，進行客觀的分析與判斷，正是本文要探討并求教于同行的中心與意圖。

一、政府指導價與拆遷補償評估價的關系

1)政府指導價是拆遷補償價格的參考，而拆遷補償評估價是拆遷人雙方協商貨幣補償金額的依據。

“福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法”(閩政[2002]5號文)，第三條提到“···拆遷人可以委托房地產價格評估機構進行評估，以評估價格作為貨幣補償金額的依據”。第四條：“市縣房地產行政主管部門、應會同價格主管部門，根據房地產行情的變化情況，及時公布城市規劃區范圍內各地段等級，各類房屋的交易價格行情，為拆遷當事人協商貨幣補償金額提供參考。”而現實中，往往把這個關系顛倒了，這樣，就使拆遷補償評估失去了市場價值的基礎。

2)政府指導價是區間價、平均價。而評估價則是拆遷標的物的當地正常市場價。

各地政府在一定時期發布的拆遷貨幣補償價格指導意見(以下簡稱指導意見)一般是在近年來本地發生的各類房屋實際交易價格的基礎上得出的。它往往是前一段時期的拆遷平均價格。所提供的補償價格標準是一個區間，而不是一個具體數據。而對于被拆遷人來說，它要的是客觀、合理、相對準確而又對應某一被拆遷物的補償價格。

3)政府指導意見帶有一定的行政干預色彩，難免與市場價格會有一定差距。

我國的拆遷補償經歷了實物補償向貨幣補償的過度，土地取得方式也經歷了土地劃撥----土地協議出讓----土地招標出讓----土地拍賣出讓等幾個階段。在改革開放初始，為了鼓勵外商投資，確有以低代價土地換取外商投資的進入，從而人為地壓低拆遷補償價格的現象。隨著時間的推移，政策的變更及拆遷補償方式的改進，現時拆遷補償標準都會不斷地變動。

因此，評估人員在評估中應當根據客觀、公正、獨立的原則，對標的物的客觀市場狀況，土地的權利狀況，容積率及房屋的實際重置成本、成新狀況進行認真的調查、核算并作出評估。簡單地用政府指導價套用調整，是難以服眾的。當然，如果政府指導價符合客觀情況，而評估人員的評估方法得當。這兩種結果，應該會“殊途同歸”的。

二、拆遷貨幣補償價格定義

建設部“城市房屋拆遷估價指導意見”(2003年10月24日征求意見稿)界定的“城市房屋拆遷估價是指對被拆遷房屋及其附屬物和該房屋及其附屬物用地的土地使用權的正常市場價格進行評估”。

對于這里所說的正常市場價格，筆者認為，還應 進行下面更詳細的界定，即：被拆遷房地產的正常市場價格是指：“在拆遷批準之日(評估基準日)，被拆遷房地產原所處的地段，容積率及土地權利狀況，并假設外界尚不知道拆遷信息條件下的市場價格。”

筆者認為對拆遷貨幣補償價格定義進行嚴格界定是非常必要的。經常有被拆遷人，對拆遷補償價格表示異義時，往往說“我這房子，在××地方，這里的土地一畝至少值多少錢，你為什么評得這么低。”其所以有這樣誤解就是因為，他把被拆遷的房價及地價，當成開發后的房價及地價了。殊不知開發商拿到這塊土地后，還要投入三通一平費用、上繳設施配套費、有的還要補交出讓金(原劃撥用地)、并對建設區域進行一系列改造使之形成與原來條件完全不同的新景觀，才有價值的提升。將開發前該地區的房地產價值與開發后的房地產價值進行簡單的類比，顯然是不科學，也是不實事求是的。

三、拆遷貨幣補償價格評估方法應用中應注意的事項

對需要被拆遷的房地產評估，一般說房地產評估規范中所提的幾種方法都可采用。但在應用范圍及操作上需要注意以下幾個問題：

(1)除了對在建工程評估，可以按原來的規劃條件采用假設開發法進行評估外，一般住宅及非住宅的拆遷評估，不適用假設開發法。

(2)有條件選用市場比較法進行估價的，應當以市場比較法為主要的估價方法。但是，要注意這里是“有條件的”，也就是采用市場比較法必須符合“在同一供需圈有較多的相類似的正常市場的房地產交易案例”。筆者認為要符合這種情況，在一個城市里，是必須認真篩選的。同時采用市場比較法，交易案例取樣時一定要注意這是正常的市場條件，也就是“假定外界尚不知道拆遷信息情況下的市場”為前提。

(3)重置成本法

重置成本法：較多地用于拆遷補償評估，一般采用房地分估合一的辦法，也就是分別評出被拆遷物用地的土地使用權價格及被拆遷房屋及附屬物的價格，然后把兩者相加，得出整個房地產補償價值。采用這種方法時建議：

1)評估土地使用權拆遷補償價值采用基準地價修正法時，要注意①原有土地基準地價的合理性②原有被拆遷物土地容積率對基準地價的影響與修正③現有被拆遷物土地條件對小區建設中開發成本的影響與修正(如地塊的不平整、不規則及地面物拆遷難度等對土地利用程度的影響)④原有土地的權利狀況對地價的修正。如原是劃撥用地，地價要扣除土地出讓金。(其方法是先按出讓土地使用權進行估價，然后扣除需要補交的與被拆遷房屋在拆遷公告發布之日的合法用途，合法面積等房地產狀況相對應的土地使用權出讓金或相當于土地使用權出讓金的價款。)

2)評估房屋建筑物時要注意

①客觀地確定所評建筑物的重置成本

②房屋及構筑物的成新率，以現有房屋的技術狀況為主。因為一般被拆遷的房產都年代久遠，簡單地用經濟年限使用法評估無法進行，依據城鄉建設環境保護部發布的《房屋完損等級評定標準》考慮被拆遷房屋的殘值后，進行成新率評定是較符合客觀實際的。[page]

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