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集體土地 流轉(zhuǎn)?集體土地流轉(zhuǎn)如何登記:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-23 11:51:46
  • 作者:

    圣運律師
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集體土地 流轉(zhuǎn)?集體土地流轉(zhuǎn)如何登記:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

集體土地流轉(zhuǎn)如何登記

土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該去土地管理局進行登記,通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后,可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

家庭承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力認定的法律適用:

按照法律規(guī)定,家庭承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包方同意。實踐中,承包方不同意就不能認定轉(zhuǎn)讓合同有效。對此,承包經(jīng)營權(quán)人無反制手段,影響了承包經(jīng)營權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)的行使。對這一規(guī)定是否應(yīng)當取消,在理論界一直存在爭議。一種觀點認為,為保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自主權(quán),應(yīng)當允許土地承包經(jīng)營權(quán)自由流轉(zhuǎn),無需發(fā)包人同意。否則與土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)相沖突。大多數(shù)觀點認為,根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十七條的規(guī)定,只要未經(jīng)發(fā)包人同意,承包方與他人簽訂的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就應(yīng)無效。這是由發(fā)包人處于土地所有人的地位所決定的,而且發(fā)包人的依法介入,并不影響承包人的依法自主,并不影響承包人依法支配承包土地的權(quán)利,不改變土地成包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。筆者認為,《土地承包法》第三十七條的規(guī)定并不是要限制承包經(jīng)營權(quán)人的流轉(zhuǎn)自主權(quán),其主旨在于保護承包經(jīng)營權(quán)人的利益,貫徹農(nóng)地保護政策。因此,只要轉(zhuǎn)讓不損害承包方的利益,不危害農(nóng)地保護政策,即使發(fā)包人不同意,也應(yīng)當認定轉(zhuǎn)讓合同有效。實踐中,主要是通過審查發(fā)包方不同意的理由是否合法來判斷轉(zhuǎn)讓合同的效力。

發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的主要法定理由有:承包方尚不具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收人來源的;轉(zhuǎn)讓合同違反自愿原則的;改變農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途的;受讓方不是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶的;不具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力的等。至于流轉(zhuǎn)的期限超過了承包期的剩余期限的,則屬于超出部分無效,而非整個轉(zhuǎn)讓合同無效的理由。如果發(fā)包方?jīng)]有法定理由不同意或者拖延表態(tài)的,不影響土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。當然,現(xiàn)行法律將受讓方資格嚴格限定在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶中是否妥當,殊值探究。

土地轉(zhuǎn)讓的前提條件是土地承包人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源,該土地承包經(jīng)營權(quán)不再承載保障承包人基本生存的社會保障功能,他僅僅是作為承包人的全部財產(chǎn)權(quán)的一部分而發(fā)揮作用,與其他可自由處分的財產(chǎn)一樣,并無特別、神秘之處,其受讓人是否為農(nóng)戶并不損害原承包經(jīng)營權(quán)人的利益。同時,轉(zhuǎn)讓給農(nóng)戶之外的人也不會損害我國有關(guān)土地的基本政策:基于地少人多的基本國情,對農(nóng)用地實行嚴格的用途管制。農(nóng)地轉(zhuǎn)讓只要不改變土地的農(nóng)業(yè)用途,不損害其他集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先權(quán),就不會危及我國的農(nóng)地政策。而且,放開土地轉(zhuǎn)讓的受讓主體,有利于承包人實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán),有利于促進農(nóng)地向著種田能手及大戶集中,有利于工商業(yè)反哺農(nóng)業(yè),從而在促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。況且,沒有明確禁止其他受讓主體,有關(guān)受讓方的規(guī)定不應(yīng)理解為限制性規(guī)定,而應(yīng)解釋為是對實踐中常見的主要受讓人的概括。因此,司法實踐中,對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方,不應(yīng)再以非農(nóng)戶為由否認轉(zhuǎn)讓合同的效力。

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內(nèi)容審核:陳博揚律師

來源:頭條-集體土地流轉(zhuǎn)如何登記,

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