國有劃撥土地怎么進行轉讓

土地使用者需將劃撥土地使用權進入二級市場用于以下行為的，必須辦理出讓手續：

1、將空地整幅地塊的劃撥使用權轉讓或部份分割轉讓；

2、將一幅地塊內的劃撥土地權連同地上建筑物整體轉讓或部份分割轉讓；

3、抵押劃撥土地使用權后，因不能履行抵押合同而導致土地使用權轉移；

4、以劃撥土地使用權為條件與他人合資合作建房，獲取房產分配或其他經濟收益；

5、以其他形式轉讓劃撥土地使用權的。

6、不同用途的土地使用權出讓最高年限：其中居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。所以具體地塊的使用年限是按上述規定，在土地出讓合同中約定的，不一定都是70年。

7、劃撥土地補辦出讓手續的，出讓年限自出讓合同簽訂之日起算。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但是，由受讓方辦理土地使用權出讓手續即簽署土地出讓合同并繳納出讓金，那么，轉讓方與受讓方的原合同是什么性質?轉讓方還有無權利按原合同要求受讓方支付費用?對此，《房地產管理法》沒有予以解決，在司法實踐中易引起爭議。

劃撥土地使用權轉讓分為三種情形處理。上已表述，《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批準權的人民政府批準，但由于對人民政府的批準截止時間等事項沒有詳細規定，在司法實踐中遇到了難題。

劃撥土地使用權未經批準轉讓無效，但在起訴前經批準并辦理出讓手續的則有效。土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。這就是說，在起訴前，轉讓人經有批準權的政府批準辦理了土地使用權出讓手續的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。確立的“先出讓后轉讓”的原則，只不過辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

劃撥土地使用權轉讓在起訴前經批準并由受讓人辦理出讓手續的，轉讓合同按補償性質合同處理。土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第一款的規定，但彌補了《房地產管理法》對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，并將受讓人辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

劃撥土地使用權轉讓在起訴前經有批準權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。

以劃撥方式取得的國有土地使用權需要轉讓的，應當報有批準權的人民政府批準(一般為土地所在的市、縣人民政府)。準予轉讓的，應當由受讓方辦理出讓手續，繳納土地出讓金。應繳出讓金最低不得低于該出讓土地價格的40%。

劃撥用地可以轉讓嗎

可以。

劃撥用地使用權

根據以上規定，我國劃撥土地使用權有以下含義：

1、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。

2、除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

3、取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續。

4、在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

從上文敘述的內容來看，國有劃撥土地進行轉讓要分為很多情況，具體的處理辦法在上文中小編已經做了詳細的解釋，希望對您有所幫助。如果您的情況比較復雜，小編建議您可以咨詢我們北京圣運律師網的專業律師。

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內容審核：郭建煒律師

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