土地承包的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同糾紛應(yīng)該如何處理

因為土地承包經(jīng)營權(quán)具有用益物權(quán)性和其生產(chǎn)要素特征，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)能夠活躍經(jīng)濟，推動生產(chǎn)力的發(fā)展。所以農(nóng)戶依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)后是可以依照法律的規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)的。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或其它方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)經(jīng)發(fā)包方備案。如按債權(quán)理論來說，合同法中規(guī)定當事人一方將合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人時，合同法明確規(guī)定須經(jīng)對方同意。如從所有權(quán)和社會保障的角度出發(fā)此項規(guī)定也有利于發(fā)包方行使自己作為土地的管理人所應(yīng)享有的權(quán)利，有利于發(fā)包方審查承包方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后的現(xiàn)實生存能力，防止承包方和第三人在轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生不必要的糾紛。

在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)時均應(yīng)當遵循平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t。任何人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)。對當事人之間沒有簽訂書面協(xié)議的，流轉(zhuǎn)合同無效。此類案件糾紛較多,主要因為當事人雙方?jīng)]有簽訂書面協(xié)議，有些當事人已事實耕種多年，訴訟時也在耕種，對此我們多作調(diào)解，或返還土地，一方給予補償;或簽訂協(xié)議備案，由被轉(zhuǎn)讓方繼續(xù)耕種。對當事人之間簽訂書面協(xié)議，又經(jīng)發(fā)包方同意的，一般認定流轉(zhuǎn)合同有效。這主要是尊重雙方當事人的意思表示，合同法規(guī)定作出明確規(guī)定。這種情形大多是因為承包人在承包期內(nèi)自身條件發(fā)生變化，如沒有能力耕種土地或已進城務(wù)工后不再以種地為生，應(yīng)允許承包人根據(jù)其真實意愿對土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限由雙方當事人在承包期限內(nèi)約定，并簽訂書面協(xié)議。

根據(jù)《擔保法》34條、37條的規(guī)定，除了依法經(jīng)發(fā)包方同意抵押的"四荒"等荒地的土地使用權(quán)外，集體土地使用權(quán)不得抵押。物權(quán)法規(guī)定也規(guī)定只有法律和國務(wù)院規(guī)定可以抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)才可以抵押。但司法解釋規(guī)定規(guī)定以土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押的，應(yīng)當認定無效，這樣一部分人就會產(chǎn)生歧義。其實我們認為司法解釋所說的土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)該指的是家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，這當然不能抵押。物權(quán)法位階高于司法解釋。所以"四荒"地的土地承包經(jīng)營權(quán)符合法律規(guī)定的條件時可以抵押。在具體案件中，由于農(nóng)村居民不能理解土地承包經(jīng)營權(quán)抵押問題，他們之間簽訂的往往是將土地上的一季或二季的農(nóng)作物“抵押”以實現(xiàn)存在的債權(quán)，有時是幾年的，有時長至十幾年的。在這類案件的處理上，只要雙方平等、自愿，即作為一般債權(quán)處理。

常見糾紛的處理

(一)首先解決土地承包合同中發(fā)包方和承包方的主體問題

1、發(fā)包方的主體。

發(fā)包方的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者村民小組。在村民小組集體所有的土地情形下，村民小組的利益是獨立的，其法律地位也必須獨立。此時發(fā)包方的主體只能是村民小組而不是村委會。因為村民小組發(fā)包土地是基于村民小組集體土地所有權(quán)的事實和依據(jù)農(nóng)村農(nóng)村土地承包法的規(guī)定代表村民小組集體進行的。

2、承包方的主體。

司法解釋規(guī)定規(guī)定：承包方是指以家庭承包方式承包本集體經(jīng)濟組織農(nóng)村土地的農(nóng)戶，以及以其他方式承包農(nóng)村土地的單位或者個人。但在家庭承包方式中，如果承包方對其土地承包經(jīng)營權(quán)進行轉(zhuǎn)讓后，承包方的主體也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的單位、農(nóng)戶或者個人。這里對農(nóng)戶的主體需要強調(diào)一下，農(nóng)戶是由一定數(shù)量的家庭成員構(gòu)成，不是單指戶主一人，因為在家庭承包方式中該農(nóng)戶所有家庭成員都要接受生效法律文書所確定的權(quán)利義務(wù)。正確的表述方式是在農(nóng)戶代表人姓名后綴“承包經(jīng)營戶”作為當事人的稱謂，并另行標注農(nóng)戶代表人的姓名、性別等自然情況。家庭承包是為保護每一個本集體經(jīng)濟組織成員的利益，讓他們公平享有社會資源;而其他方式承包體現(xiàn)的是效率原則和主體多元化，意在充分利用土地資源。司法解釋規(guī)定在規(guī)定一地數(shù)包糾紛處理原則時，首先在原則上將家庭承包方式的土地承包經(jīng)營權(quán)加以優(yōu)先保護。對于均未依法登記的，因主張權(quán)利的各人均系依據(jù)承包合同，所主張的權(quán)利均為債權(quán)。依據(jù)債權(quán)平等原則，只能確定生效在先的承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)。同時本著保護土地利用的角度，司法解釋規(guī)定第3項規(guī)定，已經(jīng)依承包合同合法占有并實際承包經(jīng)營的人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但爭議發(fā)生后一方強行先占的，不得作為確定土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。此外，司法解釋規(guī)定僅強調(diào)了“依法登記”，并未規(guī)定要取得土地承包經(jīng)營權(quán)證書，其意義在于：只要在登記機關(guān)登記即已完備了物權(quán)法意義上的公示要件。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)的法律性質(zhì)

通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)雖然產(chǎn)生于承包合同，但不限于土地承包經(jīng)營權(quán)人與集體經(jīng)濟組織間的財產(chǎn)關(guān)系，而是一種與債權(quán)具有不同性質(zhì)的物權(quán)，這在傳統(tǒng)民法上沒有得到明確。《物權(quán)法》已經(jīng)明確其用益物權(quán)的性質(zhì)。權(quán)利人通過家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)后，即在法律規(guī)定的承包期內(nèi)依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。發(fā)包方不得收回、調(diào)整承包地。如發(fā)包方違反合同或法律規(guī)定的，不僅要承擔違約責任也可能要承擔侵權(quán)的民事責任，因為當土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害，土地承包經(jīng)營權(quán)人可以行使物上請求權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)系使用土地的權(quán)利，其權(quán)利的實現(xiàn)以占有土地為前提，因此土地承包經(jīng)營權(quán)人對他人的侵害，享有物權(quán)請求權(quán)及占有訴權(quán)，以保護自己對所承包的土地的完滿占有和使用。對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，是通過其他方式(招標、拍賣、公開協(xié)商等方式)承包農(nóng)村土地的，因為當事人是通過達成承包合同來約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承包期限，所以一般作為債權(quán)予以規(guī)范和調(diào)整。但如果承包方經(jīng)依法登記取得經(jīng)營權(quán)證書的，其也有物權(quán)的效力，該土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)。

(三)糾紛的處理

27日通過的農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法規(guī)定土地承包經(jīng)營糾紛可以通過和解、調(diào)解、仲裁或者訴訟的方式解決。這極有利于今后此類案件的妥善解決。司法解釋規(guī)定對相關(guān)糾紛案件處理中，應(yīng)當著重對調(diào)解的問題作出了規(guī)定，因為對這類案件的簡單處理有可能會造成一定的負面效果，不利于生產(chǎn)的穩(wěn)定、農(nóng)村社會的穩(wěn)定，也不利于構(gòu)建和諧社會。調(diào)解以合法為原則，但并不是說在民事行為無效的情況下絕對不能調(diào)解。我認為，在不涉及國家利益、社會公共利益以及他人利益的情況下，通過否定相關(guān)民事行為的效力，并在特定的當事人之間進行調(diào)解，社會效果還是顯著的。在處理糾紛過程中，一定要堅持調(diào)解主導訴訟，要充分發(fā)揮農(nóng)村優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的教化引導作用，利用當?shù)卣懊裾{(diào)組織和老長輩、老黨員、老干部的力量參與支持調(diào)解，以靈活有效的措施解決此類糾紛。

糾紛的常見形式

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)看作物權(quán)，并從物權(quán)保護的角度出發(fā)進行規(guī)定的。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，此類糾紛屬于民事案件受案范圍。因為這些糾紛都屬于平等民事主體之間因財產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生的爭議，歸納起來主要有以下幾種：

1、承包合同效力糾紛，即承包合同是否合法、有效。

2、承包合同履行糾紛以及承包經(jīng)營權(quán)的侵權(quán)糾紛。如發(fā)包方違法收回已經(jīng)發(fā)包給農(nóng)戶的承包地;利用職權(quán)變更、解除土地承包合同;不經(jīng)承包人同意收回承包地或強迫原承包人放棄承包地搞土地流轉(zhuǎn)。

3、承包地征收補償費用分配糾紛，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及縣級郊區(qū)的城鄉(xiāng)交接地帶，由于城市開發(fā)、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與農(nóng)戶土地上利益的保護二者產(chǎn)生沖突，土地征用以及補償和善后處理往往涉及多名承包戶，此類案件處理起來比較麻煩。

(二)、對集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的，該司法解釋在第2款規(guī)定：人民法院應(yīng)當告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決。集體經(jīng)濟組織成員在第一輪土地承包中享有的承包經(jīng)營土地的權(quán)利并不必然延伸至第二輪承包中，土地承包經(jīng)營權(quán)是自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。人民法院對此類糾紛無法調(diào)整和處理，因為農(nóng)村土地承包政策落實不到位而侵害集體經(jīng)濟組織成員依法享有的平等承包土地的權(quán)利，是屬于社會政策層面的問題。其妥善解決有待于政府部門進一步加強相關(guān)政策的落實。

(三)、對集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，該司法解釋在第3款中規(guī)定：人民法院不予受理。根據(jù)《村民委員會組織法》的規(guī)定，此事項屬于村民自治范疇，不屬于人民法院受案范圍。這是因為土地補償費作為集體土地所有權(quán)經(jīng)由國家征收行為而歸于消滅的補償，屬于農(nóng)民集體所有。作為農(nóng)村集體土地經(jīng)營管理者的集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村民小組可以根據(jù)本集體生產(chǎn)、經(jīng)營發(fā)展的需要經(jīng)過法律規(guī)定的一定民主程序討論決定用于分配的土地補償費的數(shù)額多少。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地承包的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同糾紛應(yīng)該如何處理，