一、購買深圳的小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險是什么？

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險問題

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風(fēng)險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

二、深圳小產(chǎn)權(quán)房能買嗎,有什么風(fēng)險嗎

深圳小產(chǎn)權(quán)房是否能購買,律師回復(fù):不建議購買。小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險,包括缺少五證、拆遷難補償、質(zhì)量難保證、配套不完善、遺贈也麻煩、不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣等。此外,小產(chǎn)權(quán)房不能落戶上戶口,需要有相關(guān)的房屋證明,且落戶需要流程,到當(dāng)?shù)貞艏块T咨詢。

法律分析

深圳小產(chǎn)權(quán)房是否能購買,律師回復(fù):

作為一名法律工作者,我們不會鼓勵購買深圳的小產(chǎn)權(quán)房。不但不建議買深圳的小產(chǎn)權(quán)房，各地的小產(chǎn)權(quán)房我們都不建議買。原因呢如下:

小產(chǎn)權(quán)房這個概念是一個偽概念。不存在小產(chǎn)權(quán)的問題。也就是說，房屋有可能是違章建筑。房屋并沒有取得規(guī)劃許可，建設(shè)許可，開發(fā)許可。完全是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，購房者的權(quán)益很難獲得保證。在將來，政府的治理越來越嚴(yán)格的情況下，很有可能會對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理，那這種處理我們現(xiàn)在不能進(jìn)行評價，當(dāng)然，也有些人通過購買銷售小產(chǎn)權(quán)房獲得了相關(guān)的利益。但是，在這里，作為一個法律問題，作為一個律師來說，我們不建議您購買小產(chǎn)權(quán)房，因為它在法律上是沒有保證的。

二、買深圳小產(chǎn)權(quán)有什么風(fēng)險嗎

1、缺少五證

五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管小產(chǎn)權(quán)房一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2、拆遷難補償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。

5、遺贈也麻煩

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是小產(chǎn)權(quán)房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是打一槍換一個地方，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以落戶上戶口嗎

小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的，所以落戶需要有相關(guān)的房屋證明，一般來說有房屋編碼，有村委或開發(fā)商證明或律師見證的房子都是可以落戶的，前提是此套房目前沒有人掛戶口，小產(chǎn)權(quán)房落戶必須房主本來就是深圳戶口，或深圳集體戶口，才能落戶，不是外地戶口買小產(chǎn)權(quán)房直接就落戶。落戶的小產(chǎn)權(quán)房必須有獨立的水電戶頭。

小產(chǎn)權(quán)房落戶需要流程，第一是對房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，第二是申報人的相關(guān)條件，所需資料一般是：掛靠人身份證原件，購房合同，律師見證或村委開發(fā)商證明，孩子出生證，結(jié)婚證，戶口薄，近三個月的水電費收據(jù)，全部原件或復(fù)印件。

小產(chǎn)權(quán)房落戶具體流程需要到當(dāng)?shù)貞艏块T咨詢，落戶后就是深圳戶口了，社會福利，子女教育等方面都很有幫助，目前深圳也有很多符合條件的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)可以申請落戶，購房者或業(yè)主可去區(qū)相關(guān)部門咨詢自己的房屋能不能落戶。

拓展延伸

深圳小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險有哪些？

近年來，隨著城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，房價不斷攀升，使得許多人將目光投向了小產(chǎn)權(quán)房市場。然而，小產(chǎn)權(quán)房作為一種特殊的房地產(chǎn)形式，存在許多潛在的風(fēng)險。本文將為您詳細(xì)介紹深圳小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險。

首先，小產(chǎn)權(quán)房的房屋性質(zhì)不明確。小產(chǎn)權(quán)房是由村集體所有，而非國家所有，因此房屋性質(zhì)不明確，無法保障房屋的合法權(quán)益。

其次，土地使用權(quán)不清晰。小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是由村集體所有，而非國家所有，因此其土地使用權(quán)不清晰，可能導(dǎo)致土地糾紛。

再次，房屋質(zhì)量無法保證。小產(chǎn)權(quán)房的建筑質(zhì)量參差不齊，有些房屋可能存在安全隱患，對居住安全構(gòu)成威脅。

此外，拆遷風(fēng)險較高。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)不明確，拆遷時補償標(biāo)準(zhǔn)不確定，容易給購房者造成損失。

最后，無法辦理貸款。由于小產(chǎn)權(quán)房不屬于國家貸款范圍，購房者無法通過銀行貸款來購買房屋。

綜上所述，深圳小產(chǎn)權(quán)房購買存在諸多風(fēng)險。在購買前，購房者應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定，避免陷入法律糾紛。

結(jié)語

購買深圳小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險，包括缺少五證、拆遷難補償、質(zhì)量難保證、配套不完善以及不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣等問題。此外，小產(chǎn)權(quán)房也無法落戶上戶口。因此，購買深圳小產(chǎn)權(quán)房并不具備任何保障，建議消費者謹(jǐn)慎對待。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第四條\t國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\t第一條\t為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\t第二十三條\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一)本條例第二十二條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料；

(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

(三)工程施工合同；

(四)預(yù)售商品房分層平面圖；

(五)商品房預(yù)售方案。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，有什么風(fēng)險嗎

從法律角度來考慮購買小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但是也不違法。但是從現(xiàn)實的角度考慮的話，小產(chǎn)權(quán)房卻是不錯的選擇。為什么呢。

1、深圳小產(chǎn)權(quán)房相對于商品房來說價格低廉

以沙井為例，同樣的地段，同樣規(guī)模的房子。商品房均價4．5萬一平，而村委統(tǒng)建樓才1．8萬左右；其次，如果你選擇獨棟的農(nóng)民房的話，均價才1萬左右。也就是說，買一個90平的房子，也90多萬，還不用交稅，房子可租客住，要把握好的就是產(chǎn)權(quán)問題。

2、從民生的角度來說

深圳小產(chǎn)權(quán)房的存在，解決了深圳一半人的居住問題，無論是關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，小產(chǎn)權(quán)房都是深漂族的首選。其次，小產(chǎn)權(quán)房也間接解決了深圳城市兩極化的問題。不管政府承認(rèn)不承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了深圳70％收入中等家庭的問題，存在即合理。

3、深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷是有賠償?shù)?

從深圳多年城市改造來看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是有賠償?shù)模瑹o論西鄉(xiāng)樂群村的，還是白石洲的拆遷，拆遷辦很明確的承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的歷史見證。

一、深圳小產(chǎn)權(quán)房歷史

首先要從小產(chǎn)權(quán)的歷史開始聊起，小產(chǎn)權(quán)歷史可分三個階段。

1、2004年前深圳開發(fā)初期，由本地村民或外來人員買地，在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明也叫宅基地。

2、2007－2014年是深圳小產(chǎn)權(quán)房第二個發(fā)展時期，由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)缺泛監(jiān)督?jīng)]有合理規(guī)劃浪費土地資源．政府將全市土地國有化不再由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明，村級單位改為股份合作公司深圳成中國第一個沒有農(nóng)村的城市．2006年深圳人口數(shù)已經(jīng)到達(dá)1400萬人口，其中城中村容納700萬人口，工廠員工宿舍容納100多萬．小產(chǎn)權(quán)房擔(dān)負(fù)著深圳一大半人口的居住需求；這個時期小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了以村委（股份公司）集資建設(shè)的大型小區(qū)房，規(guī)模大配套完善花園小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，以及村民在原來宅基地重新修建電梯高層樓房．

3．深圳從2014年后深圳就不允許再建小產(chǎn)權(quán)房；其一深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產(chǎn)權(quán)房；其二小產(chǎn)權(quán)房太多對以后城市更新產(chǎn)生了巨大困難．城市更新就是要拆遷農(nóng)民房等小產(chǎn)權(quán)房，拆遷又必須做到每戶都補償無形中對舊改難度和拆遷賠償增加．深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，小產(chǎn)權(quán)房的利益關(guān)系到無數(shù)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的利益，所以絕對安全。

法律咨詢：

網(wǎng)友：什么是小產(chǎn)權(quán)房

律師：小產(chǎn)權(quán)，它并不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義建設(shè)在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-購買深圳的小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險是什么？，