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未作征收拆遷補償決定,拆遷公告沒下來就簽合同違法嗎:今日土地征收規(guī)定更新

  • 發(fā)布時間:

    2024-08-14 15:31:31
  • 作者:

    圣運律師
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未作征收拆遷補償決定,拆遷公告沒下來就簽合同違法嗎,依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,在拆遷公告還沒有下來的情況下,就與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協(xié)議是違反拆遷程序的,是屬于違法的行為。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條房屋征收部門擬定征收補償方案

未作征收拆遷補償決定,拆遷公告沒下來就簽合同違法嗎:今日土地征收規(guī)定更新

  • ● 圣運推薦:未作征收拆遷補償決定,拆遷公告沒下來就簽合同違法嗎:今日土地征收規(guī)定更新
  • 一、未作征收拆遷補償決定,拆遷公告沒下來就簽合同違法嗎

    依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,在拆遷公告還沒有下來的情況下,就與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協(xié)議是違反拆遷程序的,是屬于違法的行為。

    《國有土地上房屋征收與補償條例》

    第十條房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。

    市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

    第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

    市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?

    房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時收回。

    第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協(xié)議。

    補償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

    拆遷的流程

    1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,確定拆遷范圍后,通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機關(guān)。

    2、區(qū)、縣政府機關(guān)通知房屋所在地的公安機關(guān)控制居民常住戶口的遷入,停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù);房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、分戶等手續(xù);被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴建和裝修等工程;所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布,暫停辦理的期限為12個月,需要延長的,應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請,經(jīng)批準可延長不超過6個月,如需超過6個月的,須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。

    3、房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

    4、因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案。

    5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》,就拆遷事項的權(quán)利義務(wù),如補償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。

    二、拆遷沒有公告合法嗎

    法律客觀:


    《國有土地上房屋征收與補償條例》


    第十條


    房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。



    《國有土地上房屋征收與補償條例》


    第十三條


    市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌7课荼灰婪ㄕ魇盏模瑖型恋厥褂脵?quán)同時收回。

    三、沒有看見公告,我可以在房屋拆遷協(xié)議上簽字嗎

    眾所周知,在征地拆遷實踐中,被征收人獲取建設(shè)項目征收進展情況的最常見途徑,就是“看公告”。

    各種公告,直接影響了被征收人的補償權(quán)益實現(xiàn),關(guān)乎被征收人的切身利益。

    那么,在整個征收過程中,依法究竟都有哪些公告是會一一粉墨登場的呢?沒有這些公告,被征收人是否有權(quán)拒絕簽訂補償協(xié)議,甚至拒絕騰房交地呢?本文,在明拆遷律師為大家梳理這一重要的問題……

    國有土地上房屋征收中的公告

    第一,房屋征收范圍公告,或稱“暫停公告”。

    根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條對房屋征收范圍確定后在征收范圍內(nèi)停止一系列不當(dāng)增加補償費用行為的規(guī)定,實踐中各地都做了更進一步的細化規(guī)定。

    通常而言,早于房屋征收決定公告,就會出現(xiàn)這樣一個“房屋征收范圍公告”,從而正式拉開拆遷的大幕,將被征收房屋的各項權(quán)利變動“鎖定”住。

    譬如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第11條就規(guī)定,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將有關(guān)不得實施可能不當(dāng)增加補償費用行為(如新建、擴建、改建房屋,改變房屋、土地用途,遷入戶口或者分戶,房屋的轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與等)的要求在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

    公告應(yīng)當(dāng)載明暫停期限,暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。

    需要指出的是,這一公告的內(nèi)容再細,也不得取代法定的征收決定公告,二者不能相互替代。

    第二,房屋征收決定公告。

    根據(jù)《條例》第13條之規(guī)定,市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。

    公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

    這一公告在整個城市房屋拆遷中居于核心地位,是一種沒有不行的公告。

    最高院判決的“許水云案”中,當(dāng)?shù)卣褪窃跊]有作出這一公告的情況下直接將被征收人的合法房屋強拆,最終導(dǎo)致了承擔(dān)敗訴責(zé)任的后果。

    需要指出的是,這一公告中的征收補償方案會直接影響被征收人的補償安置結(jié)果,被征收人如果不服就應(yīng)當(dāng)及時提起復(fù)議或者訴訟程序來實施救濟。

    第三,房屋價格評估初步結(jié)果公示。

    根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條之規(guī)定,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供的分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

    公示期間,房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

    存在錯誤的,房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

    在明拆遷律師想在此強調(diào)的是,房屋價格評估是城市房屋拆遷中一個十分重要的程序步驟,將對被征收人最終的補償數(shù)額多少產(chǎn)生直接的影響。

    而這一公示步驟則是一個合法的評估程序中所必須要履行的,對它的監(jiān)督對于后續(xù)對評估報告的質(zhì)疑乃至于對征收補償決定的救濟都具有一定的意義。

    重視評估環(huán)節(jié),盯緊評估程序,是被征收人需要牢固樹立的維權(quán)意識。

    第四,征收補償決定公告。

    根據(jù)《條例》第26條之規(guī)定,對于始終未能達成補償協(xié)議的被征收人,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

    這里被征收人要著重關(guān)注的是征收補償決定本身,如果對決定的補償數(shù)額仍不能接受,就一定要在法定期限內(nèi)提起復(fù)議或者訴訟實施救濟。

    一旦過期,維權(quán)的可用空間將被大大壓縮。

    且在以往在明拆遷律師曾多次強調(diào)過,征收補償決定直接指向司法強拆,故被征收人更不能等閑視之,而務(wù)必要對這一決定及時采取行動。

    農(nóng)村集體土地征收中的公告

    第一,擬征地公告,或曰征地告知書。

    《國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》第(十)項規(guī)定,征地工作事關(guān)農(nóng)民切身利益,征收農(nóng)民土地要確保農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

    市縣國土資源部門要嚴格按照有關(guān)規(guī)定,征地報批前認真履行程序,充分聽取農(nóng)民意見。

    征地告知要切實落實到村組和農(nóng)戶,結(jié)合村務(wù)信息公開,采取廣播、在村務(wù)公開欄和其他明顯位置公告等方式,多形式、多途徑告知征收土地方案。

    被征地農(nóng)民有異議并提出聽證的,當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)及時組織聽證,聽取被征地農(nóng)民意見。

    對于群眾提出的合理要求,必須妥善予以解決。

    征地告知的內(nèi)容包括擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等。

    據(jù)此,在征地依法報批前,這一公告程序是依規(guī)應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男械摹?

    第二,征收土地公告。

    根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定,被征收土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征收土地公告,該市、縣人民政府土地行政主管部門負責(zé)具體實施。

    其第14條進一步規(guī)定,未依法進行征收土地公告的,被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告,有權(quán)拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。

    可以說,這是一份沒有不行的公告。

    需要指出的是,鑒于征收土地公告中將包含征地批文等重要內(nèi)容,將直接反映征收項目的合法與否,故被征地農(nóng)民對此一定要予以高度重視,才能及時識別“未批先占”“少批多占”“拆分審批”“以先行用地批文代替征地批文”等違法用地情形,進而維護自己的土地權(quán)益。

    第三,征地補償、安置方案公告。

    根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定,有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準的征收土地方案,在征收土地公告之日起

    45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。

    其第14條進一步規(guī)定,未依法進行征地補償、安置方案公告的,被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告,有權(quán)拒絕辦理征地補償、安置手續(xù)。

    可以說,這也是一份沒有不行的公告。

    需要指出的是,方案將會直接影響被征地農(nóng)民的補償安置權(quán)益,是直接關(guān)乎“房”“錢”和誰有誰沒有的問題,是廣大被征地農(nóng)民維權(quán)所需關(guān)注的要點。

    如果對補償安置標準不滿,可以考慮通過申請協(xié)調(diào)、裁決程序解決,也可以考慮針對方案直接提起行政訴訟。

    在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是,在征收實踐中可能出現(xiàn)的公告絕不只以上總結(jié)的9種,事實上還會有很多公示、告知、通知程序,性質(zhì)都與公告大同小異。

    被征收人需要明確的一點是,無論法律是否具體、直接的規(guī)定了被征收人在沒有見到某一公告時是否有權(quán)拒絕簽協(xié)議、騰房交地,只要被征收人認為自己在征收補償中的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)因沒有見到公告而受到了損害,就有權(quán)依法進行維權(quán),而暫時拒絕簽協(xié)議搬遷。

    實踐中一些地方甚至存在將征地補償、安置方案標注“密級”不予公告,而只允許在被征收人內(nèi)部傳閱的情況,各種違法亂象、怪象叢生。

    對此類程序違法行為,作為被征收人的你應(yīng)當(dāng)堅決維權(quán),促使征收補償?shù)娜^程在陽光下運行。

    一、房屋征收拆遷補償規(guī)定是什么?

    《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條

    房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。

    第二十七條

    實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

    第二十八條

    被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

    第二十九條

    房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督,并公布審計結(jié)果。

    四、拆遷公告沒下來能蓋房子嗎

    法律分析:


    公告前可以蓋房子,但需要按照土地管理法進行申請。不是拆遷房屋就可以有補償,有補償?shù)那疤崾欠课菔呛侠砗戏ǖ模苑孔咏ㄔO(shè)、擴建完成后應(yīng)當(dāng)考慮房子的合法性’,根據(jù)土地管理法規(guī)定:農(nóng)村居民建設(shè)住宅,應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和空閑地,也就是說要建設(shè)房子必須在自己的宅基地范圍以內(nèi),超出范圍的都屬于違反規(guī)定,在城鄉(xiāng)規(guī)劃法中規(guī)定:在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)的,建設(shè)單位或個人應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請,后審批核發(fā)規(guī)劃許可證,也就是即使是自己的宅基地建設(shè),并不是想建設(shè)就建,需要符合規(guī)劃要求,并且有相關(guān)許可證的,不管是新建還是擴建都必須這樣。



    法律依據(jù):


    《中華人民共和國土地管理法》 第四十四條 建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。


    永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由國務(wù)院批準。


    在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。


    在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外,將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。



    衍生問題:


    如何申請財產(chǎn)保全?


    申請財產(chǎn)保全需要提交申請書和擔(dān)保材料,擔(dān)保材料一般包括擔(dān)保書和財產(chǎn)證明,比如房產(chǎn)證、銀行存折、車輛行駛證等,且擔(dān)保財產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)不低于申請保全的金額,擔(dān)保財產(chǎn)可以是申請人的,也可以是第三人的。遞交相關(guān)材料給有管轄權(quán)的法院即可。

    五、簽了拆遷合同遲遲不拆

    法律分析:依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定,征訂拆遷補償協(xié)議后,拆遷人不支付補償費用的,不得對房屋進行拆遷,支付補償款后才能進行拆遷工作。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

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    投稿:水偉

    內(nèi)容審核:馮興元教授

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