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被拆除房屋及其附屬物的所有權人,被拆除房屋及其附屬物的使用人:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-09-24 11:46:24
作者：
圣運律師
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被拆除房屋及其附屬物的所有權人，所有權人是指被拆遷人對于拆遷范圍內的房屋及其附屬物享有所有權的，根據所有權性質的不同，將所有權人分為：①公有房屋的所有權人②私有房屋的所有權人③其他所有權人。（1）公有房屋的所有權人依據《城市公有房屋管理規定

被拆除房屋及其附屬物的所有權人,被拆除房屋及其附屬物的使用人:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

所有權人是指被拆遷人對于拆遷范圍內的房屋及其附屬物享有所有權的，根據所有權性質的不同，將所有權人分為：①公有房屋的所有權人②私有房屋的所有權人③其他所有權人。

（1）公有房屋的所有權人

依據《城市公有房屋管理規定》的規定，產權屬于國家或者集體所有的房屋就是我們所說的公有房屋，則公有房屋所有權人就是該房屋享有所有權的人。房屋的所有權人有通常包括國家機關、全民所有制企業事業單位。

例如，產權歸國家機關所有的房屋屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。

（2）私有房屋的所有權人

依據《城市私有房屋管理條例》的規定，產權屬于個人或多人共有的用于自己使用或出租的房屋是私有房屋。私有房屋往往由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋包括公民、外國人和無國籍人所有的房屋。

（3）其他所有權人

其他的所有權人是指產權既不屬于公有也不屬于私人所有，而是屬于其他所有權主體所有的房屋的所有人，在我國，這些房屋包括：股份制企業所有、中外合資經營企業所有、中外合作經營企業所有或外資企業所有的房屋等等。

一、哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？

歸納起來，主要有以下七種：

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產權未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規定購房，合同無效。

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

二、拆除后房子只有使用權怎么辦

只有使用權的房子拆了使用權人與所有權人對解除租賃關系無法達成協議的征收人應當對所有權人進行安置，使用權人與所有權人解除租賃關系的征收人應當對所有權人給予拆遷補償，由所有權人向使用權人支付相應損失的賠償。

一、房屋拆遷補償費歸誰所有

房屋拆遷補償費歸房屋所有權人所有。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條的規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、對征地補償安置方案不服怎么辦

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

三、宅基地拆了可以重建嗎？

宅基地不可以拆了重建，嚴重的可能被拆除。農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、被拆除房屋及其附屬物的使用人

使用權人是指在拆遷范圍內對于被拆除的房屋及其附屬物享有使用權的單位或者個人。

從被拆遷人取得房屋的使用方式來看主要包括三種：

1、以租賃的方式取得使用權；

2、通過國家的劃撥方式取得使用權；

3、通過其他合法方式取得使用權。

在實踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關系一般是以租賃方式設立的，此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法律規范應當規制的重點因素。

被拆遷人雖然只被分成兩大類，但是其細分下去所涉及的關系錯綜復雜，因此我們要好好了解其中的內容。

一、拆遷安置的方式有哪些？

拆遷安置的方式，主要表現為兩種：一種是原地安置，另一種是異地安置，具體應由當事人協商解決。拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付拆遷補助費。過渡期內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。根據《城市房屋拆遷管理條例》第4條的規定，拆遷安置的對象應當是被拆遷人。同時，對房屋使用人的利益也予以保護，如在拆遷出租房屋時，拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署；拆遷出租房屋時，被拆遷人和承租人對解決租賃關系達不成協議的，拆遷補償實行產權調換，并且承租人有權承租產權調換房。

拆遷補償方式

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》拆遷補償的方式有二：

1.貨幣補償

貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾；四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償。

《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。對于貨幣補償的具體辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規或規章予以規范。

2.產權調換

產權調換，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。

差價結算以等價交換的原則進行，實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋。

對以上兩種方式被拆遷人是否可以進行選擇？

條例規定，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受以下兩種條件的限制：

一是規定了拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；

二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

這樣規定，主要是基于以下幾個方面的考慮：

一是附屬物不具備獨立使用性質，產權調換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。

二、什么是拆遷？

很多人對于拆遷不是很了解，所以先來搞清楚什么樣的才算作拆遷，才能得到補償。

1、拆遷的字面意思是將土地上原有的建筑物或者其他的必須要拆除的物體拆除，然后將原土地上的食用者進行永久的轉移。

2、拆遷在法律上的定義是經過取得合法合規拆遷許可的單位，根據相關文件和要求依法的拆除范圍內的建筑物和附屬物，再將居民和單位轉移，并且給與相應的經濟補償的一種法律行為。

3、如果是拆遷集體土地住宅房屋的房屋和附屬物等，拆遷補償方式可以分為貨幣補償、產權調換和農民自建三種方式，另外還應當給予被拆遷人相應的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。