一、被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人

所有權(quán)人是指被拆遷人對于拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物享有所有權(quán)的，根據(jù)所有權(quán)性質(zhì)的不同，將所有權(quán)人分為：①公有房屋的所有權(quán)人②私有房屋的所有權(quán)人③其他所有權(quán)人。

（1）公有房屋的所有權(quán)人

依據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)屬于國家或者集體所有的房屋就是我們所說的公有房屋，則公有房屋所有權(quán)人就是該房屋享有所有權(quán)的人。房屋的所有權(quán)人有通常包括國家機(jī)關(guān)、全民所有制企業(yè)事業(yè)單位。

例如，產(chǎn)權(quán)歸國家機(jī)關(guān)所有的房屋屬于國家財產(chǎn)，由國家授權(quán)的單位依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

（2）私有房屋的所有權(quán)人

依據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)屬于個人或多人共有的用于自己使用或出租的房屋是私有房屋。私有房屋往往由該房屋的所有人行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這類房屋包括公民、外國人和無國籍人所有的房屋。

（3）其他所有權(quán)人

其他的所有權(quán)人是指產(chǎn)權(quán)既不屬于公有也不屬于私人所有，而是屬于其他所有權(quán)主體所有的房屋的所有人，在我國，這些房屋包括：股份制企業(yè)所有、中外合資經(jīng)營企業(yè)所有、中外合作經(jīng)營企業(yè)所有或外資企業(yè)所有的房屋等等。

一、哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？

歸納起來，主要有以下七種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。

二、拆除后房子只有使用權(quán)怎么辦

只有使用權(quán)的房子拆了使用權(quán)人與所有權(quán)人對解除租賃關(guān)系無法達(dá)成協(xié)議的征收人應(yīng)當(dāng)對所有權(quán)人進(jìn)行安置，使用權(quán)人與所有權(quán)人解除租賃關(guān)系的征收人應(yīng)當(dāng)對所有權(quán)人給予拆遷補(bǔ)償，由所有權(quán)人向使用權(quán)人支付相應(yīng)損失的賠償。

一、房屋拆遷補(bǔ)償費歸誰所有

房屋拆遷補(bǔ)償費歸房屋所有權(quán)人所有。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1、被征收房屋價值的補(bǔ)償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、對征地補(bǔ)償安置方案不服怎么辦

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

三、宅基地拆了可以重建嗎？

宅基地不可以拆了重建，嚴(yán)重的可能被拆除。農(nóng)村宅基地只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、被拆除房屋及其附屬物的使用人

使用權(quán)人是指在拆遷范圍內(nèi)對于被拆除的房屋及其附屬物享有使用權(quán)的單位或者個人。

從被拆遷人取得房屋的使用方式來看主要包括三種：

1、以租賃的方式取得使用權(quán)；

2、通過國家的劃撥方式取得使用權(quán)；

3、通過其他合法方式取得使用權(quán)。

在實踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關(guān)系一般是以租賃方式設(shè)立的，此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)規(guī)制的重點因素。

被拆遷人雖然只被分成兩大類，但是其細(xì)分下去所涉及的關(guān)系錯綜復(fù)雜，因此我們要好好了解其中的內(nèi)容。

一、拆遷安置的方式有哪些？

拆遷安置的方式，主要表現(xiàn)為兩種：一種是原地安置，另一種是異地安置，具體應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人或者房屋承租人支付拆遷補(bǔ)助費。過渡期內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第4條的規(guī)定，拆遷安置的對象應(yīng)當(dāng)是被拆遷人。同時，對房屋使用人的利益也予以保護(hù)，如在拆遷出租房屋時，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署；拆遷出租房屋時，被拆遷人和承租人對解決租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且承租人有權(quán)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。

拆遷補(bǔ)償方式

拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接卸?

1.貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實行貨幣補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。對于貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

差價結(jié)算以等價交換的原則進(jìn)行，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

對以上兩種方式被拆遷人是否可以進(jìn)行選擇？

條例規(guī)定，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：

一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；

二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

這樣規(guī)定，主要是基于以下幾個方面的考慮：

一是附屬物不具備獨立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。

二、什么是拆遷？

很多人對于拆遷不是很了解，所以先來搞清楚什么樣的才算作拆遷，才能得到補(bǔ)償。

1、拆遷的字面意思是將土地上原有的建筑物或者其他的必須要拆除的物體拆除，然后將原土地上的食用者進(jìn)行永久的轉(zhuǎn)移。

2、拆遷在法律上的定義是經(jīng)過取得合法合規(guī)拆遷許可的單位，根據(jù)相關(guān)文件和要求依法的拆除范圍內(nèi)的建筑物和附屬物，再將居民和單位轉(zhuǎn)移，并且給與相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N法律行為。

3、如果是拆遷集體土地住宅房屋的房屋和附屬物等，拆遷補(bǔ)償方式可以分為貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建三種方式，另外還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人相應(yīng)的搬遷補(bǔ)助費、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：中國法院網(wǎng)-被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人，