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土地征收補償規(guī)定能談判不，拆遷如何談判:今日土地征收更新

發(fā)布時間：
2024-12-06 16:12:04
作者：
圣運律師
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土地征收補償規(guī)定能談判不,拆遷補償金能否進行調(diào)解和談判,法律分析：按照我國現(xiàn)行法律體系，拆遷補償金可以進行調(diào)解和談判，但需要注意以下事項：1 拆遷補償金調(diào)解和談判必須基于法律規(guī)定的基本原則和規(guī)定，不能違背法律規(guī)定。2 拆遷補償金調(diào)解和談

土地征收補償規(guī)定能談判不，拆遷如何談判:今日土地征收更新

一、土地征收補償規(guī)定能談判不,拆遷補償金能否進行調(diào)解和談判

法律分析：按照我國現(xiàn)行法律體系，拆遷補償金可以進行調(diào)解和談判，但需要注意以下事項：

1. 拆遷補償金調(diào)解和談判必須基于法律規(guī)定的基本原則和規(guī)定，不能違背法律規(guī)定。

2. 拆遷補償金調(diào)解和談判應當遵循平等自愿、公正合理、誠實信用等原則。

3. 在拆遷補償金的調(diào)解和談判中，應當依據(jù)工程造價和當前市場價格等因素進行合理的協(xié)商和確定。

法律依據(jù)：

1. 《中華人民共和國物權法》第五十七條規(guī)定：“拆遷安置補償金應當按照現(xiàn)行工程造價管理和市場價格水平，以及安置人員的實際需要和合理利益進行確定。”

2. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“城鄉(xiāng)建設主管部門應當按照法律、法規(guī)和政策規(guī)定，合理確定補償標準，認真開展補償工作。”

3. 《中華人民共和國土地管理法》第六十條規(guī)定：“土地征收決定確定的補償標準，應當根據(jù)被征收地的性質(zhì)和用途、所在地區(qū)的價格水平、標準的適用期限、被征收土地上已經(jīng)存在的房屋和其他不動產(chǎn)，以及土地的肥力和生產(chǎn)力等因素，進行合理的設置。”

以上法律依據(jù)顯示，拆遷補償金的調(diào)解和談判必須遵循相關法律法規(guī)，不能隨意為之。

二、拆遷如何談判

法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調(diào)查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、房屋拆遷怎么談判

在進行房屋拆遷談判時需要找準合理的定位、善于分析和判斷并抓住拆遷人心理進行談判，那么雙方在進行拆遷談判時也是需要將拆遷的具體費用以及拆遷的方案確定下來，同時雙方也是需要簽訂拆遷協(xié)議，如果在協(xié)議履行的過程中有任何違規(guī)行為也是可以立即解除合同。一、門市拆遷裝修補償如下：1、宅基地補償費；2、房屋補償費及裝修費；3、安置費和搬遷費；4、困難補助和獎勵；5、房屋內(nèi)各項家電移機補償；6、非住宅房屋營運損失補償?shù)取２疬w是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤６⒎课莶疬w需要經(jīng)過以下程序：1、市、縣級人民政府先進行社會穩(wěn)定風險評估，將征收補償費用籌措到位。2、市、縣級人民政府作出房屋征收決定及時將房屋征收的決定向被征收人進行公告。3、房屋征收部門與被征收人協(xié)商確定房屋補償協(xié)議。4、按照補償協(xié)議支付補償費用后，對房屋實施拆除措施。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第二十五條實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

四、拆遷補償怎么談判

法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協(xié)商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

五、拆遷補償談判要怎么做

1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準備工作。大家一定要注意搜集信息，及時查閱以及相關公告、申請國家行政機關信息公開和適當了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，了解當前拆遷補償?shù)臉藴屎退剑俳Y(jié)合自身情況可以確定自己的目標和底線。我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多征收存在一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權限？又有著一種怎樣的背景？做好了這些需要充分的準備，就容易在之后的談判中做到從容應對。

2、少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期。這時候千萬不要把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦發(fā)現(xiàn)對方知道了你的底線，主動權就在他手里了。不要輕易讓對方摸清你的底，一方面不要明確表態(tài)接受或不接受征收方提出的補償條件，為日后的談判留出余地；另一重要方面就是不要選擇直接說出自己的心理價位，這樣可能會導致沒有爭取實現(xiàn)更高要求補償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且能夠盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表不同意見的過程中和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而不斷調(diào)整自己的應對方法策略，掌握談判的主動權。

3、跟有決定權的人進行談判

與對方談判有意義的前提要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他說的不算，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認跟自己談判的人是不是有決定權和執(zhí)行權，以免對方在關鍵時刻以沒有權限為借口來推脫，浪費您寶貴的保護合法利益時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領導來直接談，這是富有智慧的做法。

4、合理的價格，不是漫天要價。

談判前必須給自己定一個心理預期價位，這也是大家比較猶豫的。如果要求過高，可能會直接談崩；要求過低，又擔心吃虧。所以報價要合理，可以選擇稍微高于自己的心理預期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般情況下不得低于房屋征收方式?jīng)Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律理論依據(jù)的；其次，要考慮到了自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論對于如何，指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法得到實現(xiàn)。

5、找到征收的非法點靈活運用準備

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方怕一旦在敗訴，整個拆遷建設項目的進度將會受到嚴重影響，損失也會極大。所以需要談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終能夠獲得滿意的談判結(jié)果也能起到十分重要的作用。當然，這就需要被征收人對590號令及相關的規(guī)范性文件具有一定相當重視程度的基礎和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

6、房屋不能輕易動遷，協(xié)議要認真簽訂

房子和拆遷補償協(xié)議是兩個非常重要的砝碼。房子是要求經(jīng)濟補償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強拆，之后的保護合法利益和談判將變得更加困難重重。而補償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有可以和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律制度效力，之后再想反悔也很難。所以對于大家一定要謹記，對待房子和補償協(xié)議這兩個對拆遷工作至關重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙搬出房子、簽署合作協(xié)議。只要能夠堅守住房子就是這個主要陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有很多談判的砝碼，就有機會在之后的保護合法利益中為自己努力爭取一個比較滿意的補償。

7、及時提起訴訟抓獲違法拆遷過程

需要注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以占據(jù)主動地位了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，進行司法強拆或者違法強拆偷拆。應對策略就是能夠及時通過行政法律訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時提供依據(jù)590號令的規(guī)定來提起針對征收補償方式?jīng)Q定的復議、訴訟，就可以得到有效的暫停司法強拆的推進步伐，提起的時間點上，通常情況來說，可以選擇稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分開發(fā)利用這段起訴期限來征收工程項目涉嫌違法及補償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是聰明的做法。

一、借錢不還怎么辦啊？

借出去的錢收不回來一直都是擺在大家面前的無法繞過的難題，絕大部分人都有過借錢收不回來的經(jīng)歷。作為律師，我建議大家可以考慮以下方面進行維權：1、通過電話和函件催收。經(jīng)常給對方打電話，詢問何時能夠還款。當然要注意打電話的時候記得錄音，防止對方鉆法律空子，提前保留好證據(jù)。2、親自到對方公司或者家里上門催收。如果對方有一定的經(jīng)濟實力，而且又好面子，有可能會因為不堪其擾，然后把錢還上。3、委托律師代為催收。如果考慮到自己不懂如何催收或者精力有限，可以委托專業(yè)律師處理，律師可以通過談判、發(fā)律師函等方法進行催收。4、向人民法院起訴或者申請仲裁。向人民法院提起訴訟或者仲裁的同時，建議提供擔保凍結(jié)對方的銀行賬戶、房產(chǎn)等財產(chǎn)，以免對方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，這些手段都會給對方造成較大的影響，對方也經(jīng)常會因此而主動聯(lián)系我方進行談判。5、通過媒體向?qū)Ψ绞┘訅毫ΑＨ绻麑Ψ皆谏鐣闹容^高或者忌憚輿論壓力，可以通過媒體曝光。