● 圣運(yùn)推薦：政協(xié)委員招商引資作用2025:今日招商引資更新

● 圣運(yùn)推薦：政協(xié)委員談?wù)猩桃Y2025，農(nóng)民宅基地新政策:今日招商引資更新

一、政協(xié)委員談?wù)猩桃Y2025,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部答復(fù)：宅基地將有償使用，你準(zhǔn)備好付費(fèi)了嗎

宅基地管理自2020年以來(lái)已逐步統(tǒng)一由農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部也就備受農(nóng)民朋友們關(guān)注的宅基地制度改革試點(diǎn)探索相繼作出了一系列針對(duì)代表、委員提案、建議的答復(fù)，不斷為這一摸索引路。
      2022年8月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布了《關(guān)于政協(xié)第十三屆全國(guó)委員會(huì)第五次會(huì)議第02954號(hào)(農(nóng)業(yè)水利類245號(hào))提案答復(fù)》，就宅基地自愿有償退出、有償使用和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的銜接等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了解析。
律師認(rèn)為，這份《答復(fù)》的最大亮點(diǎn)在于第二部分“關(guān)于有償使用宅基地”。眾所周知，農(nóng)村宅基地是一種帶有強(qiáng)烈保障性的集體土地，幾十年來(lái)都是無(wú)償分配和使用的，不涉及收費(fèi)、自由交易等問題。
      即便要在村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，也必須經(jīng)過村集體的同意才行，而不允許村民之間私相授受。換言之，基于其明確的保障性、福利性，宅基地不可能像城市國(guó)有建設(shè)用地那樣自由交易，也就自然不會(huì)擁有所謂的“市場(chǎng)價(jià)值”。
      不過自2020年9月以來(lái)在全國(guó)104個(gè)縣和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)的新一輪宅基地制度改革試點(diǎn)，正是要對(duì)此尋求突破，讓宅基地?fù)碛袑儆谒约旱氖袌?chǎng)定位，從而實(shí)現(xiàn)“要素資源的市場(chǎng)化配置”。
      據(jù)此，筆者帶大家來(lái)逐一瀏覽《答復(fù)》的主體內(nèi)容:
      1. 宅基地自愿有償退出需因地制宜“穩(wěn)慎”探索。“穩(wěn)慎”一詞是筆者所加，但這一態(tài)度是答復(fù)原文中清晰表露出來(lái)的:
      ......考慮到宅基地問題涉及農(nóng)民切身利益和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，我部將指導(dǎo)各地在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，因地制宜推進(jìn)宅基地自愿有償退出探索。
      宅基地的自愿有償退出是解決農(nóng)村地區(qū)“地少”甚至“無(wú)地”的有效途徑，有了空閑出來(lái)的宅基地，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市或者宅基地的重新規(guī)劃使用才有其基礎(chǔ)。
      但站在農(nóng)民的角度看，“自愿有償退出”還是意味著“失地”，即將自己在村內(nèi)用于居住的土地拱手讓出。對(duì)于相當(dāng)一部分思想、生活方式仍很保守、傳統(tǒng)的農(nóng)民而言，這顯然是需要一個(gè)接受、理解的過程的。
      在法律和政策上均明確鼓勵(lì)依法自愿有償退出的同時(shí)，也絕不能忽視《土地管理法實(shí)施條例》第36條的存在，即收回宅基地的4個(gè)禁止。
      這也正是律師曾多次提及的，自愿有償退出宅基地一要農(nóng)民自愿，二要有償，絕不允許搞變相的強(qiáng)制、逼迫，或者將有償變?yōu)闊o(wú)償。
      鑒于試點(diǎn)舉措都是由縣一級(jí)政府?dāng)M定并執(zhí)行的，這當(dāng)中的具體做法可謂是五花八門，有一些確屬“創(chuàng)新”，但也有一些則難免涉嫌侵害農(nóng)民的合法權(quán)益。
      正是基于上述考慮，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在《答復(fù)》中對(duì)宅基地的自愿有償退出依然口風(fēng)較緊，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這是符合實(shí)事求是的原則的。
2. 嚴(yán)禁城市居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
      在這一段答復(fù)中，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部繼續(xù)為宅基地和房屋的盤活利用劃定底線，重申了對(duì)城市居民下鄉(xiāng)買房等行為的明令禁止態(tài)度。
      在近期支持投資者及人才返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)的過程中，解決下鄉(xiāng)人員在農(nóng)村“安家”需求的呼聲日益顯現(xiàn)。但《答復(fù)》中明確，這一需求完全可通過農(nóng)房租賃、與村民合作共建房屋等形式解決，而并非城市投資者下鄉(xiāng)“開發(fā)房地產(chǎn)”的理由。
      筆者認(rèn)為，根據(jù)《答復(fù)》的上述提法，“小產(chǎn)權(quán)房”“別墅會(huì)館”等仍不會(huì)得到政策的認(rèn)可，存量的“小產(chǎn)權(quán)房”也暫無(wú)補(bǔ)證的可能性。
      所以，下鄉(xiāng)投資是政策鼓勵(lì)的，但不該觸碰的紅線萬(wàn)不可觸碰。
3. 繼承所得的農(nóng)村住宅房屋真的面臨付費(fèi)用地了?《答復(fù)》中指出，農(nóng)房作為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)可以繼承，有關(guān)人員通過繼承方式取得房屋所有權(quán)后可以依法占有和使用宅基地。
      隨著農(nóng)民子女的大量進(jìn)城工作、落戶，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村宅基地上房屋的情況將會(huì)越來(lái)越普遍，隨之而來(lái)的就是其宅基地確權(quán)登記頒證的問題。
      顯然，城鎮(zhèn)戶籍子女很可能已非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，繼續(xù)享有無(wú)償使用村內(nèi)宅基地的權(quán)利難以為其他村民所認(rèn)同。
      于是，很多縣市在試點(diǎn)方案中均提出針對(duì)這部分宅基地需付費(fèi)有償使用，即由城鎮(zhèn)戶籍居民繼承人向村集體交納一筆費(fèi)用后，為其辦理宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記。如其拒絕交納費(fèi)用，則會(huì)面臨村集體作出的一系列“制裁”措施。
      筆者認(rèn)為，《答復(fù)》對(duì)這一略顯復(fù)雜敏感的課題暫持“保留意見”態(tài)度，而是僅強(qiáng)調(diào)了法律對(duì)城鎮(zhèn)戶籍居民繼承農(nóng)村房屋這一權(quán)利的保障。
      簡(jiǎn)言之，即便因使用費(fèi)用問題發(fā)生糾紛，村集體也無(wú)權(quán)強(qiáng)制收回繼承人的宅基地使用權(quán)，這是有償使用探索的底線。
      律師認(rèn)為，需警惕農(nóng)村地區(qū)以改革試點(diǎn)為名人為為城鎮(zhèn)戶籍子女占有、使用宅基地上房屋設(shè)置障礙，試圖迫使城鎮(zhèn)戶籍子女“自愿退出”宅基地的意圖。
      鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展迫切需要游戲規(guī)則，而不應(yīng)在其中“零和博弈”。事實(shí)上，前面提到的租賃、合作建房都是“有償使用”宅基地的一種形式，付費(fèi)目前也沒有被禁止，但在操作執(zhí)行的細(xì)節(jié)上，仍亟待國(guó)家層面的統(tǒng)一和規(guī)范。
4. 閑置宅基地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)換閥門已被開啟。阻撓許多村莊發(fā)展產(chǎn)業(yè)的原因之一就是缺少集體建設(shè)用地，有的村甚至因此而連餐館、超市都沒有，買個(gè)東西需要跑到鄰村去，這顯然談不上什么“招商引資”。
      《答復(fù)》針對(duì)這一現(xiàn)實(shí)問題明確強(qiáng)調(diào)了閑置宅基地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換:
      允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，為創(chuàng)新宅基地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改革聯(lián)動(dòng)機(jī)制提供了基本遵循。
      顯然，宅基地自愿有償退出、依法收回的背后蘊(yùn)藏著可觀的發(fā)展空間和利益，這在未來(lái)一段時(shí)間將成為一把雙刃劍。農(nóng)民自愿，則改革順利推行;農(nóng)民不認(rèn)可、不同意，則改革面臨困難。
      這樣一來(lái)，基層村委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道能否嚴(yán)格依法保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，不將改革試點(diǎn)搞變味、走形，尤其是不把自愿有償退出與強(qiáng)制收回甚至拆遷騰退等混同起來(lái)，都將是大家需要警惕、重視的重點(diǎn)。
      律師要提示農(nóng)民朋友的是，改革試點(diǎn)絕不是國(guó)家征收，不具有行政強(qiáng)制性，更不能動(dòng)輒上升到“社會(huì)公共利益”的高度上去壓農(nóng)民，因?yàn)樗疃嘁簿秃湍銈兇宓陌l(fā)展、利益相關(guān)。是否自愿有償退出、付費(fèi)有償使用宅基地，是否同意將收回的閑置宅基地轉(zhuǎn)換為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地去入市，這都需要尊重相應(yīng)權(quán)利人及村民的意見。
      農(nóng)民朋友若搞不清楚其中涉及的利益計(jì)算、選擇、取舍問題，可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下嚴(yán)格遵循法律和政策的指引去參與推進(jìn)相關(guān)工作，從而將宅基地制度改革這件好事真正辦好。

二、農(nóng)民宅基地新政策

農(nóng)民宅基地新政策具體如下：1、最新農(nóng)村宅基地政策：退出三權(quán)。所謂退出三權(quán)，是指農(nóng)民退出房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，三權(quán)交給政府，農(nóng)民獲得補(bǔ)償，補(bǔ)償金可用于養(yǎng)老等。退出三權(quán)可有效利用農(nóng)村閑置的宅基地，讓這些宅基地進(jìn)入市場(chǎng)交易，變成集體用地。后面可以進(jìn)一步開發(fā)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展；2、最新農(nóng)村宅基地政策：可買賣。我國(guó)農(nóng)村宅基地是可以自由買賣的，但是需要提醒大家的是，買賣宅基地一定要遵從以下三個(gè)原則，否則極易產(chǎn)生買賣糾紛：（1）使用權(quán)主體需要變更登記。買賣宅基地過程中，除了去房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)外，還需要進(jìn)行宅基地使用權(quán)主體變更，否則房屋根本沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）宅基地購(gòu)買者資格受限。宅基地購(gòu)買人若是城市居民或者其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么是不符合宅基地買賣的條件的。這種情況下想要買賣宅基地，需要將戶口先遷入本地才可以；（3）宅基地轉(zhuǎn)讓需要遵守一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)。3、最新農(nóng)村宅基地政策。四大利好：（1）宅基地申請(qǐng)手續(xù)簡(jiǎn)化：向村委會(huì)上報(bào)后政府同意即可獲得宅基地；（2）違章房屋無(wú)需拆除：房屋違章的，只需要繳納一定金額的費(fèi)用即可繼續(xù)使用；（3）閑置宅基地退出可獲得補(bǔ)償：即上文說(shuō)的退出三權(quán)；（4）無(wú)宅基地春夢(mèng)可得到安置：政府有義務(wù)解決無(wú)宅基地村民的居住問題。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地方政府規(guī)定，不得高于土地出讓或出租收益的20%。同時(shí)，對(duì)低保、五保等特殊困難群體和貧困戶等給予優(yōu)惠。在農(nóng)村宅基地使用中，按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)要求，需要繳納有償使用費(fèi)。這項(xiàng)費(fèi)用包括基地征用時(shí)的補(bǔ)償金、基地的管理費(fèi)、以及維護(hù)和修繕費(fèi)用等。而其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由地方政府制定并公布的，不能高于土地出讓或出租收益的20%。同時(shí)，對(duì)于低保、五保等特殊困難群體和貧困戶等給予優(yōu)惠政策，具體的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)也由地方規(guī)定。地方政府應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)監(jiān)管，確保資金使用透明合規(guī)。什么情況下可以不收取宅基地有償使用費(fèi)？宅基地的所有權(quán)歸集體所有，但屬于承包人、集體成員個(gè)人的使用權(quán)，因此在個(gè)人使用的情況下可以不收取有償使用費(fèi)。但若宅基地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)或出租等商業(yè)用途，則需要繳納相應(yīng)的有償使用費(fèi)。關(guān)于農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)現(xiàn)實(shí)操作中被認(rèn)為是存在較大爭(zhēng)議的問題之一。同時(shí)也需呼吁地方政府更多傾聽農(nóng)民的聲音，確保政策出臺(tái)更符合實(shí)際情況以及群眾需要。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國(guó)宅基地條例》第十一條、第十二條規(guī)定宅基地所有權(quán)歸集體所有，對(duì)承包人、集體成員個(gè)人的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)繳納有償使用費(fèi)。有償使用費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家、省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行。

四、怎樣合法購(gòu)買農(nóng)村宅基地

宅基地能在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請(qǐng)條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地買賣的流程：當(dāng)農(nóng)村宅基地符合上述買賣條件后村民可以將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人，只是在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍需按照相應(yīng)的程序進(jìn)行，具體農(nóng)村宅基地買賣的必要程序?yàn)椋?、宅基地買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意；2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意；3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件；4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施；5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。宅基地買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。法律依據(jù)：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

五、農(nóng)村宅基地法律政策解答

一、農(nóng)村宅基地法律政策解答

鄉(xiāng)村居民宅基地法律限定如下：

1、宅基地只能在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。根據(jù)《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。宅基地上的房屋能夠繼承，宅基地既不能買賣，也不能繼承，但能夠在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，經(jīng)過土地管理部門依法準(zhǔn)許，發(fā)放資料。

2、由于中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元體系，在城市化浪潮中，越來(lái)越多的人“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。無(wú)論出于什么原由，一旦把戶口轉(zhuǎn)走，就失去了對(duì)家鄉(xiāng)宅基地的繼承權(quán)，又不能買回去，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產(chǎn)。

3、由于鄉(xiāng)村戶口與土地的對(duì)應(yīng)關(guān)系，有些人不愿意“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，甚至有些公務(wù)員想方設(shè)法“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，但這些畢竟是少數(shù)，“進(jìn)城”才是大勢(shì)所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關(guān)法規(guī)不變，宅基地注定會(huì)失去。

4、根據(jù)《民法典》第三百六十二條限定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的獲到，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國(guó)家有關(guān)限定。

5、鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房（廚房、倉(cāng)庫(kù)、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不予準(zhǔn)許。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超出省、自治區(qū)、直轄市限定的準(zhǔn)則。

二、鄉(xiāng)村宅基地的申請(qǐng)要求有什么

申請(qǐng)要求：

1、因娃兒結(jié)婚等原由確需分戶，缺少宅基地的

2、外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織人員，無(wú)宅基地的鄉(xiāng)村宅基地

3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要喬遷的。鄉(xiāng)村村民有下列情形之一的，不予準(zhǔn)許使用宅基地:1、年紀(jì)不到十八歲的

2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到限定準(zhǔn)則或者能夠解決分戶需要的

3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。由于各省的限定有些出入，具體還要到當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T進(jìn)行詢問后才能確定。

三、宅基地?fù)Q房政策

所謂宅基地?fù)Q房，就是農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。用宅基地?fù)Q房成為了近年來(lái)不少城市探索新型城鎮(zhèn)化的一大主要途徑。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）的要求“必須正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，努力盤活土地存量，強(qiáng)化節(jié)約利用土地，深化改革，健全法制，統(tǒng)籌兼顧，標(biāo)本兼治，進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的最嚴(yán)格的土地管理制度。為貫徹實(shí)施此《決定》，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》（國(guó)土資發(fā)〔2005〕207號(hào)），天津、浙江、江蘇、安徽等地區(qū)為首批改革試點(diǎn)地區(qū)。以天津?yàn)槔?005年，天津市小城鎮(zhèn)和村莊規(guī)模普遍偏小，村莊人均建設(shè)用地大，人口密度低，用地不集約，土地利用率不高；各種設(shè)施水平低，公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善；污水垃圾隨處排放與堆放現(xiàn)象普遍，影響投資環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展；土地價(jià)值難以體現(xiàn)，小城鎮(zhèn)建設(shè)資金匱乏。為改變這種狀況，同年8月，天津市開始對(duì)市郊各鎮(zhèn)村進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研和討論，計(jì)劃通過宅基地?fù)Q房的辦法探索出一條建設(shè)小城鎮(zhèn)新思路。具體方案是在國(guó)家政策框架內(nèi)，堅(jiān)持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民意愿的原則，高水平規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集的生態(tài)宜居新型小城鎮(zhèn)。成為試點(diǎn)地區(qū)后，天津市開始以“宅基地?fù)Q房”的方式進(jìn)行示范小城鎮(zhèn)建設(shè)。由于當(dāng)時(shí)天津城郊農(nóng)民的宅基地非常分散，占地比較多。宅基地集中以后統(tǒng)一建房居住，就能節(jié)約出很多土地。與原先的面積相比，能夠節(jié)約二分之一至三分之二的土地，大大地提高土地集約化程度。節(jié)約出來(lái)的土地，一是用于商品房開發(fā)，二是用于示范工業(yè)園區(qū)建設(shè)。以此為土地增值，并且園區(qū)建設(shè)可給當(dāng)?shù)貛?lái)更多就業(yè)機(jī)會(huì)。第三個(gè)環(huán)節(jié)，就是要用好增值收益。邵寧副主任委員告訴本刊記者，增值收益一部分用于給農(nóng)民建住房，保障農(nóng)民按標(biāo)準(zhǔn)置換住房不花錢；一部分用于解決農(nóng)民的社會(huì)保障問題；還有一部分用于改善和解決小城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套，如教育、醫(yī)療等。第四個(gè)環(huán)節(jié)在宅基地與承包地占補(bǔ)平衡、保證耕地面積不減少的情況下，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，讓原先一家一戶的分散經(jīng)營(yíng)變?yōu)橐?guī)模經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民用承包地入股，享受股權(quán)分紅。同時(shí)，新建住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)公建設(shè)施一部分不出售，以出租收益回補(bǔ)群眾。

六、農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)怎么算？

宅基地使用費(fèi)的核算方法：

1、每戶宅基地使用面積按實(shí)際占用數(shù)量累計(jì)計(jì)算。

2、對(duì)超出用地標(biāo)準(zhǔn)多占的宅基地可采取分段累進(jìn)遞增的收費(fèi)辦法。

3、對(duì)不符合申請(qǐng)使用宅基地條件而立戶用宅基地的，按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。

4、戶口不在本村而使用宅基地的按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。

5、烈士家屬、二等以上殘廢軍人、五保戶、扶貧對(duì)象以及領(lǐng)取獨(dú)生子女證的生活特殊困難戶，在用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的宅基地，由個(gè)人提出申請(qǐng)，經(jīng)村民代表討論同意，村民委員會(huì)審查批準(zhǔn)，其宅基地使用費(fèi)可定期減、免。超過用地標(biāo)準(zhǔn)的部分，仍按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。

6、新批準(zhǔn)使用的宅基地，免收當(dāng)年宅基地使用費(fèi)。

7、宅基地使用費(fèi)每年收取一次。使用宅基地的農(nóng)戶應(yīng)按村委會(huì)規(guī)定的時(shí)間，向本村委會(huì)繳付使用費(fèi)。逾期不交的，按日加收滯納金，日加收標(biāo)準(zhǔn)一般不超過應(yīng)繳宅基地使用費(fèi)總額的1%。各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(站)，應(yīng)按規(guī)定向所在區(qū)、縣物價(jià)局辦理核發(fā)收費(fèi)許可證手續(xù)。

8、各區(qū)、縣人民政府可根據(jù)本地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)狀況，具體規(guī)定宅基地使用費(fèi)留村及上繳比例，其上繳區(qū)(縣)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部分，一般不超過每年實(shí)際收取宅基地使用費(fèi)總額的10%，最高不得超過15%。宅基地使用費(fèi)留村部分，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè);上繳部分作為區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理部門推動(dòng)宅基地有償使用工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，用于開展業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、宣傳、會(huì)議和添置必要設(shè)備等。宅基地使用費(fèi)要單設(shè)帳戶，存入銀行、專款專用，嚴(yán)格控制使用范圍。村使用時(shí)，需由村委會(huì)做計(jì)劃提出申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn);鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(站)使用時(shí)，需報(bào)區(qū)(縣)土地管理部門批準(zhǔn)。

9、宅基地使用費(fèi)收繳、開支情況要向群眾及時(shí)公布、接受群眾監(jiān)督。區(qū)(縣)土地管理部門要會(huì)同同級(jí)財(cái)政、物價(jià)部門對(duì)宅基地使用費(fèi)的收繳、管理、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)不按規(guī)定用途使用的，要限期退回，并對(duì)主要責(zé)任者給予批評(píng)教育;對(duì)侵吞使用費(fèi)的個(gè)人，除責(zé)令退回外，并視情節(jié)輕重給予行政處分;構(gòu)成犯罪的要追究刑事責(zé)任。

10、各區(qū)、縣人民政府應(yīng)根據(jù)有關(guān)文件和本補(bǔ)充意見，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制訂試點(diǎn)工作實(shí)施細(xì)則。

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投稿：祁小小

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