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余姚民宿拆遷補償政策，農村宅基地政策:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-02 10:01:44
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圣運律師
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余姚民宿拆遷補償政策,余姚農村宅基地新政,法律主觀：宅基地自建房規(guī)定: 關于地的要求： (1)農村村民因住宅建設申請使用的土地必須符合鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃和城市，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))以及村莊建設規(guī)劃嚴禁在基本農田保護區(qū)內建造住宅和嚴禁未經批準擅自建房

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一、余姚民宿拆遷補償政策,余姚農村宅基地新政

法律主觀：

宅基地自建房規(guī)定: 關于地的要求： (1)農村村民因住宅建設申請使用的土地必須符合鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃和城市，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))以及村莊建設規(guī)劃嚴禁在基本農田保護區(qū)內建造住宅和嚴禁未經批準擅自建房如果占用耕地要對所占用的耕地由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織村集體經濟組織或村民小組進行補充，落實耕地占補平衡任務。 (2)其面積不得超過當?shù)氐臉藴剩热甾r村新建、擴建或改建房，每戶宅基地的標準面積為80～120平方米，各村委會應根據(jù)村莊規(guī)劃和本村的實際用地情況統(tǒng)一確定本村的宅基地面積標準。農村獨立住宅不得超過三層，每戶建筑總面積不得超過360平方米;聯(lián)排住宅不得超過四層，每戶建筑總面積不得超過450平方米。各村應根據(jù)本村的風俗，民情研究確定固定的一種住宅建筑方案，形成統(tǒng)一風格，采用坡屋頂建筑形式，具體的應以當?shù)貥藴蕿橹鳌?(3)申請位置必須沒有沒有糾紛，若有土地權屬爭議或其他重大利益爭議尚未調處的就無法建房。

二、農村宅基地政策

法律分析：農村宅基地政策：1.農村宅基地實行了一戶一宅的政策，規(guī)定了農村的村民一戶人口只能擁有一個宅基地，必須按照批準規(guī)定建設。2.閑置的農村宅基地可以出租給他人發(fā)展農家樂、民宿等新興經營方式，但租賃期限不可以超過二十年。3.農村宅基地也可以將使用權轉讓、出賣給投資者，投資者享有同樣的權益。

法律依據(jù)：《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》第三條宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規(guī)定分類進行認定和處置。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。

三、宅基地稅收新政策

根據(jù)新政策規(guī)定，農村宅基地的稅收標準如下：1、對于人均耕地在1畝及以上的，每戶宅基地不超過200平方米，耕地占用稅標準為每平方米2元；2、對于人均耕地在1畝以下的，每戶宅基地不超過130平方米，耕地占用稅標準為每平方米5元；3、對于超過規(guī)定面積的，每平方米征收標準為3元。農村宅基地申請條件：1、申請人需要是農村集體經濟組織成員；2、申請人必須遵守法律法規(guī)，遵守村規(guī)民約；3、申請人需要愛護集體財產；4、申請人不能破壞農田，不能影響耕作方式；5、申請人需要不得改變土地性質和用途。農村宅基地翻建審批流程如下：1、向村委會提出申請；2、村委會受收到申請后，同意的情形下，簽署意見并蓋章；3、鎮(zhèn)政府收到申請后，上報至縣級機關；4、縣級機關收到申請后，會對申請進行審核，無異議的情形下，批準并進行發(fā)放許可證；5、縣級機關不予批準的情形下，會以書面的形式告知申請人。綜上所述，不同地區(qū)的宅基地稅收政策可能會有所不同，具體執(zhí)行情況需要根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定來確定。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第十一條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)農民集體所有的，由鄉(xiāng)農村集體經濟組織經營、管理。第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

四、農村宅基地新政策

法律分析：1、非農村戶口不能建房如果農村戶口已經落戶到城市的，是不享有農村建房權利的，而且在村集體經濟組織也是申請不了的。國家規(guī)定，農村宅基地所有權是屬于農村集體經濟組織，而農民是只擁有使用權的。如果說父母是農村的戶口，但是你又落戶到城市，那么父母在去世后，你是不能繼承宅基的。具體來說，就是你只可以繼承宅基地上建造的房屋，但是不能對繼承的房屋進行修建。等到房屋倒塌后，該宅基地就會被農村集體經濟組織收回。

2、對宅基地超出的面積進行征稅。宅基地超出的面積要征稅早在2018年已經在某些地區(qū)開展了，到后期會真正落實到各個省份地區(qū)。以前國家沒有農村宅基地面積的規(guī)定，所以那時候很多人對宅基地周邊進行擴大建房，從而造成宅基地的面積大范圍超出。至于具體的征稅標準，不同的地區(qū)會一定的差異，舉個例子，某省的宅基地超出面積是按照200/㎡來計算。

3、宅基地有償退出國家為了有效利用、盤活農村土地資源，對出現(xiàn)一戶多宅、空心村、空心房等有關問題會進行整治。關于這些滿足任一種就可以向當?shù)卣暾堈兀紩o與相關補償，具體的補償費用標準會按照當?shù)氐哪昃杖胨絹矶ā４蟛糠值牡貐^(qū)是按8000-12000元進行補償，補償年限為30年，一般是一次性補償完整。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百六十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。

第三百六十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、農村宅基地最新政策

一、農村宅基地的新政策解析

和人一樣，農村的每一塊宅基地，也都有自己專屬的“身份證”。上世紀90年代初，根據(jù)國家、省、市的統(tǒng)一部署，我區(qū)開展了農村宅基地土地使用權的登記發(fā)證工作，共核發(fā)農村宅基地使用權證約19萬本。然而，20多年過去了，蕭山農村的變化日新月異，宅基地“大軍”里，有老兵退役，也有新兵入伍。為了重新整編宅基地“隊伍”，我區(qū)即將重新啟動宅基地確權登記工作。“這項工作的開展，對深化我區(qū)農村土地使用制度改革、提高土地管理水平、促進土地節(jié)約利用、維護農民合法權益、保持農村和諧穩(wěn)定、有效規(guī)范農村住房建設管理等都具有十分重要的意義。”國土蕭山分局黨委書記、局長謝*民表示。現(xiàn)狀我區(qū)目前宅基地發(fā)證工作進展如何?宅基地，指的是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。近年來，國家、省、市、區(qū)對保障農民權益、加強農村宅基地管理、推進農村宅基地登記發(fā)證工作十分重視。蕭山區(qū)政府連續(xù)兩年在《政府工作報告》中明確，將“加強農民建房管理，啟動農民宅基地確權發(fā)證”列入重點工作。為積極開展宅基地確權發(fā)證，國土蕭山分局也做了大量的準備工作：從2013年初開始，開展了宅基地管理專項調研，于2013年8月出臺了《杭州市蕭山區(qū)農村住房建設管理暫行辦法》，對全區(qū)農村新建、改建、擴建、翻建和調劑住房，以及按一體化政策實行的多、高層公寓式安置房的審批及其管理，進行了明確和規(guī)定;2014年3月份開始，選定浦陽鎮(zhèn)桃北新村、曹塢村和瓜瀝鎮(zhèn)碧苑新村、信源村四個村作為宅基地確權登記發(fā)證試點，開展了宅基地使用情況的調查，為全區(qū)確權登記發(fā)證工作積累經驗。在多個層面征求意見的基礎上，區(qū)政府于2014年8月22日出臺了《杭州市蕭山區(qū)農村宅基地登記發(fā)證實施意見》，9月30日下發(fā)了《杭州市蕭山區(qū)農村宅基地確權登記發(fā)證工作實施方案》，為我區(qū)宅基地登記發(fā)證工作提供了政策依據(jù)。2014年底，國土蕭山分局組織人員對各鎮(zhèn)街進行了宅基地確權發(fā)證的業(yè)務培訓，對政策文件的要點以及具體工作步驟進行了講解，并布置了宅基地使用情況調查的工作任務。聚焦七大熱點焦點問題解答農村宅基地確權登記發(fā)證工作政策性強、工作量大、涉及面廣、情況復雜，需要各鎮(zhèn)街、村(社區(qū))和有關部門各司其職、各負其責、通力協(xié)作、密切配合。記者就如何加快推進我區(qū)農村宅基地確權登記發(fā)證工作，以及群眾關心、關注的幾個熱點、焦點問題采訪了國土蕭山分局。本次發(fā)證與1989-1991年初始登記的區(qū)別在哪里?1989年—1991年期間，根據(jù)國家、省、市的統(tǒng)一部署，我區(qū)開展了農村宅基地土地使用權的登記發(fā)證工作，共核發(fā)農村宅基地使用權證約19萬本。本次發(fā)證與1989-1991年初始登記的區(qū)別主要有兩點：(1)技術手段上的區(qū)別，1989-1991年初始登記發(fā)證采用的是皮尺丈量，手工草圖，本次發(fā)證采取測繪來采集數(shù)據(jù)，最終形成宗地測繪成果，并建立數(shù)據(jù)庫，手段更科學、數(shù)據(jù)更準確。(2)發(fā)證程序上的區(qū)別，1989-1991年初始登記以村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，從測量到發(fā)證，都由村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體操作，土地證也是事先蓋好章，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)填發(fā)。這次發(fā)證前期準備工作由村、鎮(zhèn)組織開展，資料收集完成后，經過地籍調查、申請、受理、審核、公告、注冊登記，最后核發(fā)土地使用證，程序上更加合法、規(guī)范。宅基地登記發(fā)證需要提供哪些資料?根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)人民政府關于杭州市蕭山區(qū)宅基地使用權登記發(fā)證實施意見》(蕭政辦發(fā)〔2014〕105號)，宅基地登記需提交以下資料：(1)土地登記申請表(到當?shù)貒临Y源所辦證窗口領取);(2)戶主身份證和戶口簿(復印件需與原件核對)，委托他人代理申請，應有授權委托書及委托代理人身份證明;(3)宅基地土地登記權屬審核意見表(到當?shù)貒临Y源所辦證窗口領取);(4)宅基地權屬來源證明;(5)宗地測繪資料和地籍調查表(當?shù)貒临Y源所提供);(6)門牌證或地名辦證明;(7)涉及繼承、析產的，需提供合法證明;(8)國土資源部門認為需要提交的其他資料。其中，可作為宅基地權屬來源證明的資料有：(1)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前農村村民建房占用的宅基地，至今未擴建、改建的，以及1982年2月13日至1986年12月31日《中華人民共和國土地管理法》實施前止，農村村民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地，已按相關規(guī)定處理且至今未擴建、改建的，由本集體經濟組織出具的《無權源宅基地證明》可作為確權發(fā)證的依據(jù);(2)1989-1991年宅基地初始登記資料，包括登記檔案、土地使用證(至今未擴建、改建);(3)歷年來的有效用地批文：①1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施至1998年12月31日止，按照“農民建房使用耕地的，經鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準;使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準”的規(guī)定審批的農民建房用地批文。②1999年1月1日新《土地管理法》實施至2013年9月30日止，由縣級人民政府審批的農民建房用地批文。③2013年10月1日《杭州市蕭山區(qū)農村住房建設管理暫行辦法》實施起至今，各鎮(zhèn)、街道審批的農民建房用地批文。歷史遺留的未經審批或超面積審批的宅基地怎么處理?根據(jù)省、市文件精神，在已出臺的《杭州市蕭山區(qū)農村宅基地登記發(fā)證實施意見》中，對歷史遺留問題堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的原則，分段分類進行處理：(1)第一時段：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前占用的宅基地，有多少確多少;(2)第二時段：1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1986年12月31日《土地管理法》實施前為止占用的宅基地，按相關規(guī)定進行處理的，有多少確多少;(3)第三時段：1987年1月1日《土地管理法》實施起至2009年12月31日止占用的宅基地，符合補辦條件，在經處理后，按建設用地補辦用地審批手續(xù);(4)第四時段：2010年1月1日起至2014年3月27日止占用的宅基地，符合補辦條件，在經過處理后，按占用前地類補辦審批手續(xù)(也就是說如果占用的是農用地，必須先辦理農用地轉為建設用地手續(xù));(5)第五時段：2014年3月27日后的違法占地建房，一律按現(xiàn)行政策處理。宅基地超面積部分如何處理?宅基地面積超過批準面積部分，采取在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超占面積，超占部分位置在宗地圖中用虛線標注的辦法，待今后拆建、翻建時予以拆除。一定要符合“一戶一宅”才能發(fā)證么?《杭州市蕭山區(qū)農村宅基地確權登記發(fā)證實施意見》中規(guī)定，宅基地確權登記的基本原則是：(1)堅持“權屬合法、界址清楚、面積準確”原則;(2)堅持一戶一宅原則;(3)堅持依法自愿原則。但是有一種情況可以例外：本村集體經濟組織成員合法擁有兩處以上宅基地，且合計面積未超標準的，也可按規(guī)定登記發(fā)證。非本村集體經濟組織成員能不能發(fā)證?根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)農村宅基地確權登記發(fā)證實施意見》規(guī)定：“非本村集體經濟組織成員屬于以下三種情況，可予以登記發(fā)證”：(1)非本村集體經濟組織成員因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在土地登記卡和《集體土地使用證》記事欄中注記“該權利人為本村集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。(2)非農業(yè)戶口居民(含華僑)原在農村合法取得的住宅，且產權無異議，經住宅所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告無異議的，可辦理宅基地登記發(fā)證，在土地登記卡和《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本村農民集體經濟組織成員”。(3)根據(jù)《杭州市人民政府關于進一步加強農村宅基地管理切實維護農民權益的意見》(杭政函〔2014〕76號)精神，在堅持“一戶一宅”、法定面積和在接收村村集體經濟組織或村民委員會同意的前提下，農戶到本鎮(zhèn)(街道)范圍內其他村調劑、購置舊房取得的宅基地，可予以確權發(fā)證。

《農業(yè)農村部、自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》一、切實履行部門職責。農村宅基地用地建房審批管理事關億萬農民居住權益，涉及農業(yè)農村、自然資源等部門。各級農業(yè)農村、自然資源部門要增強責任意識和服務意識，按照部門職能和國務院“放管服”改革要求，在黨委政府的統(tǒng)一領導下，切實履行各自職責。農業(yè)農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調查，及時將農民建房新增建設用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。自然資源部門負責國土空間規(guī)劃、土地利用計劃和規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規(guī)劃許可等相關手續(xù)。各級農業(yè)農村、自然資源部門要建立部門協(xié)調機制，做好信息共享互通，推進管理重心下沉，共同做好農村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作。

一、蘇州購房契稅新政策最新解析

根據(jù)《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于調整我省房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(蘇財稅〔2010〕33號)的規(guī)定，自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅;對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。文件中家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女(未成年子女是指截至申報時，購房人未滿十八周歲的子女，以身份證件注明出生日期為準。如已超過十八周歲請單獨填寫保證書，并須提供婚姻關系證明或者單身證明);唯一住房是指購房之前在省轄市范圍內沒有住房。河北省購房契稅標準首先，確認征收范圍及納稅人。主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。其次，明確稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區(qū)的實際情況確定。財政部、國家稅務總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個人購買自用普通住宅，契稅暫時減半征收。首套房必須在建設局交易中心打首套證明，河北省購房契稅標準是首套住宅90平以下1%契稅、90平至144平1.5%契稅、144平以上普通住宅4%契稅。二套144平以下普通住宅3%契稅。

二、土地增值稅清算新政策解析

國家稅務總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)，這是國家稅務總局在原來下發(fā)的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)和《土地增值稅清算業(yè)務準則》(國稅發(fā)〔2007〕132號)基礎上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009年6月1日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。清算前管理力度加大一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。二是關注會計核算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務機關將督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務機關可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專用預售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算;對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】