一、北郊新樓盤拆遷補(bǔ)償,小產(chǎn)權(quán)房一般有幾種形式

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房，也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、軍產(chǎn)房，即是在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

一、有預(yù)售證就是大產(chǎn)權(quán)嗎

1、房子有預(yù)售許可證不一定是大產(chǎn)權(quán)。

2、大產(chǎn)權(quán)房是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的名詞，即購(gòu)房者同時(shí)擁有《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。可以合法的進(jìn)行二手房交易，具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能的房產(chǎn)。

相關(guān)說(shuō)明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，一般表現(xiàn)為擁有五證：

1、《國(guó)有土地使用證》，有國(guó)土資源和房屋管理部門核發(fā)。是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證；

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，由規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，由規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)。是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；

4、《建筑工程施工許可證》，由建委核發(fā)，為開發(fā)商具備開發(fā)建設(shè)商品房的憑證；

5、《商品房預(yù)售許可證》，由國(guó)土資源和房屋管理部門核發(fā)，為開發(fā)商具備樓盤預(yù)售資格的法律憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》不得銷售商品房。

二、可以買賣小產(chǎn)權(quán)房嗎

一、所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。

(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。

這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。

(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無(wú)”違法建筑。

三、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)。

一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制拆除或者沒收，購(gòu)房者將無(wú)法獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無(wú)歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。

二、小產(chǎn)權(quán)房有幾種形式?

小產(chǎn)權(quán)房一般有四種形式：①開發(fā)商或單位直接在鄉(xiāng)村購(gòu)買的農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋;②鄉(xiāng)或村自行在其所屬區(qū)域的農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋;③農(nóng)村鄉(xiāng)或村一方出土地，開發(fā)商出資金聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的房屋;④100-300平米不等的二層小樓加塑料大棚、獨(dú)門獨(dú)院的“生態(tài)山莊”、“科技園”類的房屋。鑒于農(nóng)村宅基地屬于集體所有，因此，在宅基地上興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能賣給城市居民。同樣，城市居民也無(wú)權(quán)購(gòu)買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購(gòu)買也無(wú)法獲得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》等合法手續(xù)。

一、購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦

購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的處理方式：

1、若已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，且該房屋系在集體土地上建設(shè)，購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢梢哉?qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款；

2、如果已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?/p>

一、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的流程如下：

1、看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付；

2、查檔。買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案；

3、簽合同。買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、公證。賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；

5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)。買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7個(gè)工作日左右。

6、贖樓。買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；

7、房屋過(guò)戶。買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日；

8、繳費(fèi)。買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右；

9、交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買方領(lǐng)鑰匙。

二、小產(chǎn)區(qū)房和商品房的區(qū)別如下：

1、產(chǎn)權(quán)劃分的不同。小產(chǎn)權(quán)房只有部分產(chǎn)權(quán)，而普通商品房則擁有全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)狹義概念，通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住，而對(duì)沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買。這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，其不合法且隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除；

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的區(qū)別。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的主要原因。

二、無(wú)證房拆遷有補(bǔ)償嗎

無(wú)證的房屋并不一定就沒有拆遷補(bǔ)償?shù)模缬行┺r(nóng)村的房屋就沒有房產(chǎn)證的，但是屬于合法的建筑，就能獲得拆遷補(bǔ)償。以下無(wú)證的房屋可能獲得拆遷補(bǔ)償：

1.代代流傳下來(lái)的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民國(guó)時(shí)期的。在當(dāng)時(shí)那個(gè)年代，許多房屋都是一代一代繼承下來(lái)的，并沒有房產(chǎn)證一類的房契類證明存在。無(wú)論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2.農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋

在上個(gè)世紀(jì)80年代之前，國(guó)家對(duì)農(nóng)村建房的要求并不是十分嚴(yán)格，建房辦理手續(xù)也比較簡(jiǎn)單寬松，對(duì)房屋、土地確權(quán)方面很多都沒有做到位。因此，農(nóng)村還存在很多的無(wú)證房，只要是依法建造，獲得村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準(zhǔn)的房屋，即使沒有產(chǎn)權(quán)證明，在征地拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。

3.在合理范圍內(nèi)加蓋出來(lái)的農(nóng)村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農(nóng)民經(jīng)向“村長(zhǎng)”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無(wú)疑問(wèn)，這類房屋并不構(gòu)成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時(shí)是應(yīng)當(dāng)給予一定的補(bǔ)償?shù)摹?shí)踐中一些地方存在只認(rèn)一層，二層以上加出來(lái)的一律按違建論處的做法，實(shí)際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認(rèn)定為違建是很難避免的事情。

4.棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的一些簡(jiǎn)陋的房屋

這類房屋在建造時(shí)就是當(dāng)事人為了生活所迫所建，改造項(xiàng)目的目的就是要提升其居住條件和生活質(zhì)量。對(duì)這類“棚戶”類房屋簡(jiǎn)單的按違建認(rèn)定，無(wú)疑是與其行政目的不相符合的。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條第二款農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十四條集體建設(shè)用地的使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。

三、小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點(diǎn)

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，故又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房并非是一個(gè)真正意義上的法律術(shù)語(yǔ)，它只是一個(gè)描述性的詞語(yǔ)，是人們用于區(qū)分在國(guó)有土地之上建造的房屋和在集體土地上建造的房屋。故可以理解為，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如國(guó)家把國(guó)有土地讓給開發(fā)商，開發(fā)商繳納一定的土地出讓金，再辦理合法的相關(guān)立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)之后，向外銷售的房屋，由國(guó)家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者享有房屋所有的權(quán)能。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國(guó)家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

這幾年由于市區(qū)的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化進(jìn)程加快。那些地理位置較為偏僻，前幾年不大受人重視的地方，這幾年也陸續(xù)的搞起了房地產(chǎn)開發(fā)（但是其中很多都是所謂的小產(chǎn)權(quán)房）。與此同時(shí)，這幾年國(guó)家又大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，交通狀況極大改善，再加上價(jià)格低廉，所以一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而無(wú)法釋放的住房需求，自然流向了這些房子。在購(gòu)房者當(dāng)中絕大多數(shù)都是年輕人。

基于現(xiàn)實(shí)的情況，我認(rèn)為，目前小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為一下幾個(gè)方面：

1、價(jià)格便宜。西安眾多的小產(chǎn)權(quán)房樓盤大部分分布在南郊長(zhǎng)安、北郊以及東郊的部分地區(qū)。且主要以普通商品房為主。目前，西安的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目均價(jià)在2800到3000元之間。這個(gè)價(jià)格僅為西安曲江、西高新等地區(qū)房?jī)r(jià)的35%到40%。

2、程序簡(jiǎn)單。從買賣手續(xù)來(lái)看，不必繳納商品房買賣的契稅，即減少了購(gòu)房成本，又簡(jiǎn)化了購(gòu)房手續(xù)。

3、使用成本低。根據(jù)實(shí)地了解來(lái)看，一般住戶的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)較市區(qū)來(lái)說(shuō)，相對(duì)便宜。

小產(chǎn)權(quán)房同時(shí)也存在一些弊端：首先，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利不受法律保護(hù)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋是建立在集體土地所有的基礎(chǔ)之上。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，集體土地是不能進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易的。在集體土地上建造房屋只能是解決本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的居住問(wèn)題，如果向本集體外的成員銷售的話，不符合我國(guó)對(duì)宅基地使用主體資格的要求。與此同時(shí)，住建部曾明確表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益將難以得到保證。將來(lái)如果產(chǎn)生房屋方面的糾紛，則購(gòu)房者將缺少法律上的支持和依據(jù)。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所使用的土地性質(zhì)，如果是占用耕地的話，有可能將面臨被拆除的厄運(yùn)。其次，小產(chǎn)權(quán)房的交易會(huì)受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作，或由村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)，因使用的土地是集體所有的，故由鄉(xiāng)政府自制頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就不能獲得住建部頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也就不能上市交易了。最后，從物業(yè)管理水平來(lái)看，其管理水平不是很高。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房一般都在城市的邊沿，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施都有待進(jìn)一步提高，而負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司一般都是鄉(xiāng)村自建的。其人員也大多數(shù)未接受專業(yè)的培訓(xùn)，實(shí)質(zhì)上，這些公司的設(shè)立實(shí)質(zhì)是重在解決村里剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。基于此，這里的物業(yè)管理水平并不高。

四、小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

法律分析：①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個(gè)人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。②個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買滿五年之后才能夠進(jìn)行。大產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓，沒有時(shí)間上的限制。③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買居住。大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

④購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十一條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。

五、在我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房什么意思

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

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投稿：水桂翔

內(nèi)容審核：李軒教授