一、毛利額包括拆遷補(bǔ)償,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第一章總則?第一條根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))。第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。第二章收入的稅務(wù)處理第五條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

法律主觀：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)中主要涉及以下稅種：1、營(yíng)業(yè)稅;2、土地增值稅;3、房產(chǎn)稅;4、城建稅;5、教育費(fèi)附加;6、城鎮(zhèn)土地使用稅;7、印花稅;8、契稅;9、企業(yè)所得稅;10、代扣代繳個(gè)人所得稅。

法律客觀：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。一、營(yíng)業(yè)稅:是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面：⑴轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;⑵銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%;⑶包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征稅。⑷土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×適用稅率二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。三、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用;舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;加計(jì)扣除。四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅,稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。三資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定。應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積×適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。七、印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。八、契稅：契稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換)、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率九、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅:大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。十、企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率。十一、個(gè)人所得稅:是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅怎么計(jì)算

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

(1)從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10--30后的余值

(2)從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10--30的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12。

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值(1-10或30)稅率(1.2)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額房產(chǎn)租金收入稅率

(12)

(一)從價(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值×(1一減除比率)×1.2

(二)從租計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額房產(chǎn)租金收入×12

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)的商品房，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也是屬于一種產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房出售、出租或者自己使用之前，房地產(chǎn)企業(yè)是不需要為此繳納房產(chǎn)稅的。房地產(chǎn)企業(yè)除了這一項(xiàng)，其他的也都是和其它公司一樣的，公司購置、租賃、出租地產(chǎn)，都需要按照房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。

投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅，與一般房產(chǎn)相比，投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)有其特殊性在里面，因此對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅的時(shí)候也需要區(qū)別對(duì)待。

第一類，以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的，投資者參與投資利潤(rùn)分紅共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，在一定程度上相當(dāng)于是自用房產(chǎn)，因此是按照房產(chǎn)計(jì)稅余值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅的。其計(jì)算公式為：年應(yīng)繳納稅額房產(chǎn)賬面原值(1-減除幅度)適用稅率。

第二類，投資者以房產(chǎn)投資，只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，在一定程度上相當(dāng)于在將自己的房產(chǎn)變相租給公司，因此應(yīng)該由出租房按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其計(jì)算公式為：年應(yīng)繳納稅額年租金收入適用稅率。

四、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》解讀

在新企業(yè)所得稅法環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅政策如何適用問題，至2009年3月6日《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知》文件的下發(fā)而水落石出，江蘇省地方稅務(wù)局也于4月29日對(duì)該文件進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)，并補(bǔ)充了相關(guān)規(guī)定。就新老31號(hào)文件而言，差異較大，下面就幾個(gè)主要的差異情況進(jìn)行比對(duì)、說明。 一、新老31號(hào)文的適用對(duì)象的變化。 隨著新企業(yè)所得稅法的出臺(tái)，內(nèi)、外資企業(yè)的所得稅征管得到了統(tǒng)一，新31號(hào)文在此背景下也統(tǒng)一了內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征管。新31號(hào)文第二條明確規(guī)定適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的所有企業(yè)，這里的企業(yè)既包括，內(nèi)資企業(yè)，也包括外商投資企業(yè)。對(duì)外商投資企業(yè)而言，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)對(duì)其財(cái)稅處理的影響很大，需要重點(diǎn)學(xué)習(xí)與把握。任何一個(gè)企業(yè)，只要其從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，就要受到國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)的約束。 老31號(hào)文第十一條則明確規(guī)定適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)資企業(yè)。 二、銷售收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)上存在差異。 新31號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”。老31號(hào)文第二條則明確完工開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定確認(rèn)收入。 與原31號(hào)不同的是，新31號(hào)不再有預(yù)售收入的表述。新31號(hào)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，新31號(hào)第九條還有相同的規(guī)定，“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。該條中強(qiáng)調(diào)“此前銷售收入的實(shí)際毛利額”，同樣將開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入稱之為“此前銷售收入”。而原31號(hào)表述的是“該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額”。 這種變化并不是要將預(yù)售產(chǎn)品取得的收入直接計(jì)入當(dāng)期銷售收入，而是解決房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)問題。因?yàn)椋?1號(hào)已經(jīng)取消了原“開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)”和“新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度”的規(guī)定。 關(guān)于銷售收入的確認(rèn)方法基本一致。新31號(hào)文第六條 三、取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定，大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目調(diào)整的稅收后顧之憂。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的低靡，很多企業(yè)由出售改為長(zhǎng)期出租或自營(yíng)，自己持有物業(yè)越來越多，但老31號(hào)文件中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售，加大企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有的企業(yè)為了融資，辦了自己的房產(chǎn)證用作抵押，也被基層稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定視同銷售，補(bǔ)征稅款;還有的企業(yè)長(zhǎng)期不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租，折舊費(fèi)用無法抵扣等等，給企業(yè)打來巨大稅負(fù)壓力。 新31號(hào)文第七條取消了轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定，其他的視同銷售情況未作改變，視同銷售確認(rèn)收入的方法和順序也未作改變。具體規(guī)定為： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋?1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定; 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定; 3、按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 由于自產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，為避免開發(fā)企業(yè)利用固定資產(chǎn)折舊避稅，新31號(hào)文第二十四條設(shè)置了一個(gè)反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 四、降低了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的最低標(biāo)準(zhǔn)，并下放了計(jì)稅毛利率的確定權(quán)限。 為了幫助企業(yè)解決資金來源，我們國(guó)家隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直采取了未完工開發(fā)產(chǎn)品可以在“四證”齊全的情況采取預(yù)售的辦法，而在稅收上我們結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行所得稅預(yù)征辦法，即先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)征稅款。老31號(hào)文第一條直接規(guī)定了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。新31號(hào)文第八條大大下調(diào)了預(yù)計(jì)計(jì)利毛利率。 在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上增加了限價(jià)房、危改房的最低預(yù)計(jì)毛利率為不低于3%。 新31號(hào)文第八條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不低于3%。可見，如果屬于經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房和危改房，再考慮期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅扣除問題，實(shí)際上也已形成了應(yīng)納稅所得額的倒掛。老31號(hào)文第一條只規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)稅毛利率不得低于3%,同時(shí)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。 蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)文第二條具體規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房、限改房和危改房的定義及需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的資料。 1、經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、按《通知》第八條的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料： 立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件; 土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件; 物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件; 住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明; 列明該項(xiàng)目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃; 經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊(cè); 主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價(jià)房和危改房按《通知》第八條規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料： 《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件; 限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè); 主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 3、對(duì)商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng)分別核算銷售收入，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn);不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 五、開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異情況在年度申報(bào)時(shí)的要求變化。 新31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 老31號(hào)文第一條第三款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)文也沒有任何關(guān)于毛利差異調(diào)整需要稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告的強(qiáng)制規(guī)定，至于常州是否會(huì)對(duì)此提出明確要求，應(yīng)關(guān)注常州國(guó)地稅的轉(zhuǎn)發(fā)文。 六、在會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施的處理辦法的規(guī)定中，將“停車場(chǎng)庫”進(jìn)行了單列。 新31號(hào)文第十七條對(duì)會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施的處理進(jìn)行了明確規(guī)定，除了“停車場(chǎng)庫”外，與老31號(hào)文沒有太大變化。 新31號(hào)文將“停車場(chǎng)庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營(yíng)利性標(biāo)準(zhǔn)劃分，并作了明確規(guī)定。 七、增加了委托境外機(jī)構(gòu)代銷的銷售傭金的規(guī)定。 新31號(hào)文第二十條規(guī)定， 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。而老31號(hào)則無此規(guī)定。 八、對(duì)利息費(fèi)用扣除政策的變化 新31號(hào)文第二十一條及老31號(hào)文第八條第二款第十一項(xiàng)都對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出的扣除政策進(jìn)行了明確。主要區(qū)別： 1、新31號(hào)文規(guī)定借款費(fèi)用按“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配”，對(duì)屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 2、新31號(hào)文規(guī)定借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用。眾所周知，很多房地產(chǎn)企業(yè)已集團(tuán)化，為了融資方便很多企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的現(xiàn)象越來越普遍，那么資金適用方支出的利息能否扣除，以什么作為扣除憑證一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，新31號(hào)文的這一規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也是一個(gè)利好。老31號(hào)文則無此規(guī)定。 九、新增了計(jì)稅成本及計(jì)稅成本對(duì)象的原則定義，規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則，突出了計(jì)稅成本對(duì)象的管理要求。 新31號(hào)文第二十五條對(duì)計(jì)稅成本進(jìn)行原則定義。計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 新31號(hào)文第二十六條對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了原則定義，并對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象的確定規(guī)定了6項(xiàng)原則。主要包括： 計(jì)稅成本對(duì)象的定義：成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 六項(xiàng)原則： 1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算;不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 5成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 突出了計(jì)稅成本對(duì)象的管理要求 新31號(hào)文件第二十六條規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的管理要求，具體內(nèi)容為： 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)文第三條對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象確認(rèn)的備案管理要求及應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的資料提出了明確的要求。主要包括： 關(guān)于成本對(duì)象的企業(yè)所得稅管理 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《通知》第二十六條規(guī)定合理確定計(jì)稅成本對(duì)象，并報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。 2、成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》; 《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。 主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已達(dá)到完工條件的開發(fā)產(chǎn)品未按成本對(duì)象結(jié)算計(jì)稅成本的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)確定成本對(duì)象并核定其計(jì)稅成本，企業(yè)據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。 4、2008年完工的開發(fā)產(chǎn)品不再進(jìn)行備案，但計(jì)稅成本的歸集和分配需按《通知》規(guī)定核算。2008年未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照本規(guī)定提請(qǐng)備案。 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《通知》關(guān)于計(jì)稅成本核算的要求，按期按成本對(duì)象做好共同成本的核算和分配，并登記相關(guān)臺(tái)賬，臺(tái)賬格式參照附件3。 6、2008年1月1日前已銷售完工產(chǎn)品分?jǐn)偟墓餐杀静辉僮匪菡{(diào)整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同成本應(yīng)按《通知》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。 十、進(jìn)一步細(xì)化了開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 新31號(hào)文第二十七條及老31文第八條第二款都規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品成本支出的內(nèi)容包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。但新31號(hào)文第二十七條對(duì)以上6項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，主要包括： 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 十一、明確規(guī)定企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序。 新31號(hào)文第二十八條規(guī)定了企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下： 1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 3、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 十二、明確規(guī)定了共同成本、間接成本的分配方法 新31號(hào)文第二十九條及老31號(hào)文第八條第三款都對(duì)共同成本、間接成本的分配方法進(jìn)行了規(guī)定，新31號(hào)文規(guī)定了四種方法，而老31號(hào)文規(guī)定了三種方法。新31號(hào)文對(duì)所列舉的四種分配方法進(jìn)行了講解。主要包括： 1、占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 十三、細(xì)化了土地成本、單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本以及借款費(fèi)用等分配方法。 新31號(hào)文第三十條單獨(dú)新增、細(xì)化了三頂成本費(fèi)用的分配方法，主要包括： 1、土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 2、單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3、借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 十四、非貨幣交易下取得土地使用權(quán)計(jì)稅成本的特殊規(guī)定。 新31號(hào)文第三十一條及老31號(hào)文第五條都對(duì)非貨幣交易下取得的土地使用權(quán)計(jì)稅成本的核算進(jìn)行了規(guī)定，新老規(guī)定的主要異同點(diǎn)如下： 共同點(diǎn)： 1、對(duì)以地?fù)Q房、投資入股的地價(jià)核算作了規(guī)定; 2、都強(qiáng)調(diào)按照“市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失”。 不同點(diǎn)： 1、對(duì)以地?fù)Q房，新31號(hào)文表述比原31號(hào)更加具體，并增加了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本”和補(bǔ)價(jià)的處理規(guī)定。 2、新31號(hào)文取消了以股權(quán)形式“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。”的規(guī)定。 取消了投資方的稅務(wù)處理規(guī)定，而僅規(guī)定了接受投資方的稅務(wù)處理要求。 3、新31號(hào)文對(duì)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，具體規(guī)定了接受投資企業(yè)的土地使用權(quán)的成本核算內(nèi)容。 十五、新增了三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以扣除 新31號(hào)文第三十二條對(duì)三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的扣除進(jìn)行了規(guī)定，主要包括： 除以下幾項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。 2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)文第四條對(duì)預(yù)提費(fèi)用作了補(bǔ)充規(guī)定： 1、出包工程。具體可預(yù)提的出包工程;不包括甲供材;開發(fā)產(chǎn)品完工后2年內(nèi)沖回。 2、公共配套設(shè)施。指開發(fā)項(xiàng)目中已有成本對(duì)象完工時(shí)，在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的可以按預(yù)算計(jì)提。但若未按承諾期限或規(guī)定期限建造的，逾期時(shí)一次性沖回。若未有明確期限的，其開發(fā)項(xiàng)目中最后一個(gè)可供銷售成本對(duì)象完工后，一次性沖回。 3、報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用。必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的，同時(shí)要提供要求上交的正式文件。非完工產(chǎn)品不得預(yù)提;除有明確期限規(guī)定的，3年未支付的應(yīng)沖回。 十六、新增了稅前扣除的必要條件：合法憑證的取得 新31號(hào)文第三十四條規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 企業(yè)所得稅稅前扣除有真實(shí)性、合法性、合理性、實(shí)際發(fā)生等要求，對(duì)于合法憑證的要求在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展打擊制售假發(fā)票和非法代開發(fā)票專項(xiàng)整治行動(dòng)有關(guān)問題的通知》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知》兩項(xiàng)文件中有明確的規(guī)定和要求。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在新31號(hào)文中專設(shè)一條對(duì)合法憑證的要求單獨(dú)作了強(qiáng)制性規(guī)定，在實(shí)際執(zhí)行中就更要注意合法憑證的取得。 十七、明確規(guī)定了計(jì)稅成本核算的終止日 新31號(hào)文第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 新老31號(hào)文對(duì)此項(xiàng)規(guī)定的異同點(diǎn)： 共同點(diǎn)：規(guī)定對(duì)已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度要按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，未按規(guī)定結(jié)算的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法作出處理。 不同點(diǎn)：新31號(hào)文強(qiáng)調(diào)企業(yè)“在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日”，不得滯后。 十八、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)提基數(shù)問題 1、老31號(hào)文第八條第二款第十項(xiàng)的規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。 2、新31號(hào)文對(duì)此未做界定。 3、蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)文第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 4、遺留問題：取得第一筆收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何處理。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理辦法

法律分析：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。　(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用　(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)公司法》 第一百六十六條 公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)以前年度虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金之前，應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損。公司從稅后利潤(rùn)中提取法定公積金后，經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議，還可以從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。公司彌補(bǔ)虧損和提取公積金后所余稅后利潤(rùn)，有限責(zé)任公司依照本法第三十四條的規(guī)定分配；股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外。股東會(huì)、股東大會(huì)或者董事會(huì)違反前款規(guī)定，在公司彌補(bǔ)虧損和提取法定公積金之前向股東分配利潤(rùn)的，股東必須將違反規(guī)定分配的利潤(rùn)退還公司。公司持有的本公司股份不得分配利潤(rùn)。

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文章來源參考：【頭條】，毛利補(bǔ)償是什么意思

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投稿：沈諾

內(nèi)容審核：王蘭律師