一、房屋拆遷使用權(quán)補償款,征收中的土地使用權(quán)如何補償

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.7.6 規(guī)定:依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。此種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

我們知道，我國土地歸于國家或集體所有，任何個體都只能取得土地的使用權(quán)，所有權(quán)歸屬不改變。在征收土地時的補償問題一直困擾著大家。那么，征收中的土地使用權(quán)如何補償?為此，我在下文中整理了該問題的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。

征收中的土地使用權(quán)如何補償?

      《土地管理法》第58條第1款規(guī)定:有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán):

      (1)為公共利益需要使用土地的;

      (2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定:國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定:國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。

      另外，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.7.6 規(guī)定:依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。此種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行。

      2011年1月25日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，第十三條規(guī)定:房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。那么，國有土地使用權(quán)收回是否給予補償呢?目前，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨的補償制度，先對上面的法律法規(guī)做一下分析。

      1、根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)的補償分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，二是退還相應的出讓金。

      2、《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償?shù)木唧w標準作出規(guī)定，何為“適當”沒有判斷的標準。

      3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定，根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。那么如何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢?只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值;但是如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規(guī)定，也沒有程序上的任何規(guī)定。

      4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定:對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。《國有土地上房屋征收評估辦法》對“被征收房屋價值”進行了解釋，第11條規(guī)定:被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。首先，被征收房屋的價值包括兩部分，

      一、是被征收房屋的價值;

      二、是被征收房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值;

      其次，被征收房屋的價值及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值均為市場價值，即“在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額”。

      最后，強調(diào)不得低于市場價格，房屋的價值更多的體現(xiàn)是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產(chǎn)的價值無法表現(xiàn)為市場價值，更不能保證不低于類似房地產(chǎn)的市場價格。因而，收回國有土地使用權(quán)，應該根據(jù)其市場價值進行補償，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權(quán)的補償，土地使用權(quán)的價值應包含在房屋的價值之中。這是《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的基本補償原則。

      以上就是征收中的土地使用權(quán)如何補償的具體內(nèi)容。總而言之，我國對土地使用權(quán)是有補償措施的，但是具體補償規(guī)定還需要按照土地用途、土地原來價值等因素統(tǒng)一考慮。

二、國有土地使用權(quán)征收怎么補償

法律分析：國有土地被征收應當補償?shù)厣细街锖颓嗝缳M用。同時對于土地上的房屋，應當通過宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞竭M行補償。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、征收拆遷時土地使用權(quán)怎么補償

征收拆遷時怎么補償：按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。

一、2020最新征地拆遷流程是怎樣

1、頒發(fā)拆遷許可證

取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

（1）申請房屋拆遷許可證

單位和個人（有例外）需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

（2）審批和核發(fā)拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷。

（3）拆遷許可證的續(xù)期

拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應進行延期公告。

2、發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

3、拆遷補償協(xié)商

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協(xié)商階段。分為兩種情況：

（1）一種情況是，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。

在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

（2）另一種情況是，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商未達成拆遷安置補償協(xié)議。

4、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、拆遷實施階段

分以下幾種情況

（1）拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議時，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內(nèi)的物品搬走，將房屋騰空。

（2）拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協(xié)議的約定履行義務。同時，一方可申請法院先予執(zhí)行。

（3）因不能達成拆遷補償協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務。

（4）房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機關(guān)申請復議，或在三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

（5）房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，有具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

四、國有土地使用權(quán)征收怎么補償？

法律分析：

國有土地被征收應當補償?shù)厣细街锖颓嗝缳M用。同時對于土地上的房屋，應當通過宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞竭M行補償。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

五、土地使用權(quán)被征收有補償嗎

首先，《土地管理法》第五十八條明確規(guī)定了，為了公共利益需要使用土地的和為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而應當對土地使用者給予適當補償。

上述條文中所提到應當對土地使用權(quán)者進行補償并沒有區(qū)分以劃撥取得和出讓取得兩者不同土地獲得方式，也就是說，土地使用權(quán)人合法使用的土地，無論是出讓方式取得，還是劃撥方式取得，在國家進行收回的時候均應當給予相應的土地使用權(quán)補償。

其次，對于房屋價值是否包含土地使用權(quán)價值這個問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》十一條也有明確的規(guī)定：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。”也就是說，房屋價值包含地上建筑物也就是房屋的價值和土地使用權(quán)價值兩個部分，且這兩部分的價值應當參考同等條件下的市場成交價格，也可以通俗地理解為：為了購置同等條件的土地使用權(quán)及房屋所需要支出的成本。

二、概念

土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。

“我國目前的土地征收制度還具有計劃經(jīng)濟的色彩，隨著市場經(jīng)濟的大力發(fā)展，政治文明和法治社會的建設，現(xiàn)有的土地征收制度在保障被征地農(nóng)民的權(quán)益方面存在諸多不完善之處，需要在立足國情、省情的基礎(chǔ)上，綜合吸收和借鑒發(fā)達國家的文明做法,提出適合本土的合理的土地征收法制體系，完善土地利用規(guī)劃和管理制度，合理利用土地資源。”北京在明首席楊在明說。

土地征收是2004年《憲法》修正后的新詞匯。一些文件、報告時常混用“土地征收”和“土地征用”兩個概念，主要原因是實踐中人們還存有模糊認識，認為二者沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收的法律后果是土地所有權(quán)的改變，土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?征用的法律后果只是使用權(quán)的改變，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收;不涉及所有權(quán)改變的，是征用。

我國的所有土地都是屬于國家所有，那么在使用土地時也是需要先繳納一定的土地使用稅，如果公民的土地被國家征收后，征收方也是需要按照規(guī)定來支付相應的補償費用，在計算征地補償款時會根據(jù)土地前但三年的平均產(chǎn)值來計算，如果有糾紛也可以通過訴訟方式解決。

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷使用權(quán)補償款，拆遷房的使用權(quán)

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投稿：尤昭

內(nèi)容審核：趙明媛律師