一、城鎮(zhèn)私有房屋拆遷補償標準,有限產(chǎn)權房拆遷時補償標準

有限產(chǎn)權房屋拆遷時的特殊之處在于其所有權不完整，根據(jù)購買時價格標準的不同，也有不同的補償安置。

1、市場價購買的單位公房

市場價即住宅市場的行市價或牌價價格。《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十一條規(guī)定：職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有。即職工有占有、使用權及有限的處分權，該房屋拆遷補償?shù)臋嗬繉儆诼毠ぁ?

2、成本價購買的公房

以成本購買的住房，購房者享有市場價購買的住房基本相同的權利。所受的限制就是：一般應在住用5年后方可上市流通，如果進入市場，應在補交土地使用權出讓金所含土地收益后，收入才能歸個人所有。其拆遷補償安置也參照一般商品房的規(guī)定。若職工選擇產(chǎn)權調換的補償方式則繼續(xù)享有有限產(chǎn)權；若是貨幣補償，則職工在購房已滿五年的情況下可享有全部的補償安置權，未滿五年則需與單位按份共有房屋補償與購房成本之間的差額。實踐中，單位若沒有主張權利，則也歸職工個人所有。

3、標準價購買的房屋

所謂標準價是指目前按照成本價向中低收入職工家庭售房確實存在困難的市（縣），依據(jù)市（縣）職工家庭平均經(jīng)濟承受能力確定的售房價格。以標準價購買的房屋，產(chǎn)權由購房人和原售房單位共同所有。職工與原產(chǎn)權單位的產(chǎn)權比例按照售房當年標準占成本價的比重確定。職工在房屋處分權和收益權上受到很大的限制。在拆遷補償時，若選擇貨幣補償方式，則職工需要與單位按份共有房屋補償與當時購房價格之間的差額。

一、如何避免二手房產(chǎn)權糾紛

由于比一手房更復雜，存在許多問題，所以在進行二手房交易時，應該注意二手房是否存在以下產(chǎn)權問題，可以避免在交易過程中出現(xiàn)不必要的麻煩。

(一)產(chǎn)權交易是否有限制

被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等房產(chǎn)不能上市交易。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

(二)承租人可能優(yōu)先購買

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。

(三)房屋用途屬于非住宅

買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公，則應注意房產(chǎn)權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

(四)成本價未補足

1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，如果購買的是當初以優(yōu)惠價、標準價購買的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。

(五)城市居民不能購買的房產(chǎn)

根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)，房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

除此之外，購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權證。在房屋買賣交易完成的同時，買家應要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。

二、企業(yè)產(chǎn)權房子拆遷賠償標準

法律分析：職工按市場價格購買的住房產(chǎn)權屬于個人。也就是說，職工有占有權、使用權和有限處分權，房屋拆遷補償權屬于職工。其拆遷補償安置也參照普通商品房的規(guī)定。如果員工選擇產(chǎn)權交易的補償方式，將繼續(xù)享有有限的產(chǎn)權；如果是貨幣補償，職工在購房滿五年后，可享受全部補償安置權。如果5年未購房，需與單位分攤住房補償款與購房成本的差額。在實踐中，如果單位不主張權利，也屬于職工個人。

法律依據(jù)：《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 第二十一條 職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有。”即職工有占有、使用權及有限的處分權，該房屋拆遷補償?shù)臋嗬繉儆诼毠ぁ?/p>

《國有土地上的房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對補征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、小產(chǎn)權房拆遷補償標準明細

法律分析：對于小產(chǎn)權房的拆遷補償標準，應當實行公平補償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價格、周邊國有土地上商品房市場價格，以市場比較法確定相應的補償標準。同時，根據(jù)現(xiàn)有《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，拆遷補償方式包括貨幣補償、房屋產(chǎn)權調換以及二者的結合。補償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權人進行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權利人對財產(chǎn)權實現(xiàn)的選擇權，從這個角度來講，可以賦予小產(chǎn)權房所有權人別無二致的補償方式選擇權。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

四、小產(chǎn)權房拆遷補償標準

法律分析：小產(chǎn)權房沒有相關的證件，是社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，屬于農(nóng)村集體土地上建設的房屋，購房合同在國土房管局不會給予備案。其拆遷補償標準也無明確的法律規(guī)定，具體以當?shù)氐淖》砍青l(xiāng)建設主管部門公告的標準為主。

法律依據(jù)《中華人民共和國拆遷法》

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

五、有限產(chǎn)權房屋的拆遷補償應注意的問題

有限產(chǎn)權，又稱部分產(chǎn)權，是指職工以標準價購買的公有住房，對該房屋享有占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承的房屋。

有限產(chǎn)權的有限性，主要體現(xiàn)在處分權和收益權。首先，在處分權方面，職工以標準價購買的公有住房，不能像其他購房人一樣自己處分其房屋，一般要住用5年后方可依法進入市場。并且在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權，原售房單位撤銷的，當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權。其次，在收益權方面，以標準價購買，職工擁有部分產(chǎn)權的已購公有住房出售、出租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權比例進行分配。原產(chǎn)權單位被撤銷的，其應當所得的部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

對于有限產(chǎn)權房屋的拆遷補償應當注意以下兩點：

1、有限產(chǎn)權房屋的所有人是職工個人而不是單位。

2、對有限產(chǎn)權的拆遷補償，購房職工個人是惟一受益主體。有限產(chǎn)權的住房拆遷，職工個人有權選擇拆遷補償方式，其收益應歸個人所有。

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文章來源參考：【頭條】城鎮(zhèn)私有房屋拆遷補償標準，

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投稿：楊晴

內(nèi)容審核：李軒教授