一、老樓房拆遷補(bǔ)償案例,「成功案例」專業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償案例

專業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償法律分析：在北京、山東、江蘇、浙江等地房屋拆遷補(bǔ)償中，專業(yè)從事房屋拆遷的律師會(huì)發(fā)現(xiàn)很多營(yíng)業(yè)房租賃戶拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，這些拆遷補(bǔ)償租賃戶如何補(bǔ)償，企業(yè)公司租賃的土地征收時(shí)如何補(bǔ)償，補(bǔ)償哪些項(xiàng)目，如果進(jìn)行法律維權(quán)，眾說紛紜，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房屋拆遷過程中經(jīng)常遇到的問題是法院以租賃戶沒有利害關(guān)系，無法索要征收房屋的補(bǔ)償款為理由駁回起訴。但是按照行政訴訟法的規(guī)定，有權(quán)提起訴訟的是利害關(guān)系人，不是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，周雪林律師在最高人民法院代理的案件最終裁定，房屋和廠房租賃人也是利害關(guān)系人，也有權(quán)提起訴訟，也有權(quán)要求裝修費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、搬遷費(fèi)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償項(xiàng)目，該案件確認(rèn)了租賃房屋者在房屋征收過程中也有權(quán)要求補(bǔ)償，在全國(guó)的房屋租賃戶維權(quán)方面指明了方向，提供了案例。如果遇到類似不懂的問題，可以咨詢周雪林律師。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

行政裁定書

（2019）最髙法行申13115號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：章丘市冠泉商務(wù)賓 館。住所地：山東省濟(jì)南市章丘區(qū)明水荷花路81號(hào)。

負(fù)責(zé)人：趙某蕓，該賓館經(jīng)營(yíng)者。

委托代理人：馮先生，男,1964年2月15日出生，漢族，住山 東省濟(jì)南市市中區(qū)陽(yáng)光新路匯統(tǒng)花園玉泉苑1號(hào)樓2單元604 室，系趙某蕓之夫。

委托代理人：周雪林，北京市百瑞（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：山東省濟(jì)南市章丘區(qū)人民 政府。住所地：山東省濟(jì)南市章丘區(qū)府前街龍泉大廈。

法定代表人：邊祥為，該區(qū)人民政府區(qū)長(zhǎng)。

委托代理人：范仲新，山東百脈律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張浩，山東省濟(jì)南市章丘區(qū)房屋征收服務(wù)中心工 作人員。

被申請(qǐng)人（一審第三人、二審上訴人）：某某種業(yè)有限公司。 住所地：山東省濟(jì)南市章丘區(qū)工業(yè)二路赭山工業(yè)園章丘市農(nóng)業(yè)科 研中心。

法定代表人：王化軍，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：張昊天，北京市君致（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

委托代理人:任秀粉，北京市君致（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

再爾申請(qǐng)人章丘市某某商務(wù)賓館（以下簡(jiǎn)稱某泉賓館）因訴被 申請(qǐng)人山東省濟(jì)南市章丘區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱章丘區(qū)政府）確認(rèn) 征收補(bǔ)償協(xié)議無效一案，不服山東省高級(jí)人民法院（2019）魯行終 112號(hào)行政裁定，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案 進(jìn)行了審査，現(xiàn)已審查終結(jié)。

山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院一審查明：2009年10月31日， 某泉賓館當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)者馮先生與某某種業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 某某種業(yè)公司）簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃某某種業(yè)公司位于章丘市明 水荷花路81號(hào)辦公樓的西側(cè)大部分房屋包括1樓四間、2 — 4樓 各9冋、5樓整層以及部分停車位從事酒店經(jīng)營(yíng)，租期為15年。 該房產(chǎn)有合法產(chǎn)權(quán)證，所涉土地為國(guó)有性質(zhì)。承租期間，某泉賓館 為經(jīng)營(yíng)需要對(duì)承租房屋進(jìn)行了裝修、改造和提升，增設(shè)了部分家電 及附屬設(shè)施并一直正常經(jīng)營(yíng)。另查明,2015年9月30日，中共章 丘區(qū)委、章丘區(qū)政府聯(lián)合發(fā)文，成立章丘市舊城（村）改造指揮部。 因濟(jì)青路兩側(cè)整治提升項(xiàng)目和章丘區(qū)城北綜合體建設(shè)的推進(jìn)需 要,2016年12月7日，章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業(yè)公司簽 訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》,“就位于章丘市濟(jì)青路北側(cè)（原荷花路81號(hào)） 現(xiàn)屬于商業(yè)、工業(yè)用途所使用的土地、房屋及其他建筑物、附屬物 補(bǔ)償事項(xiàng)”達(dá)成協(xié)議，約定“2017年1月27日前，某某種業(yè)公司將征收 范圍內(nèi)涉及的所有房屋全部騰空并全部拆除完畢……拆除后的土 地由國(guó)土部門按相關(guān)程序收儲(chǔ)。"協(xié)議約定了被征收單位補(bǔ)償（含 土地使用權(quán)、房屋及所有附屬物）總額為人民幣45685594. 51元。 涉案房屋于2017年3月被拆除，該協(xié)議現(xiàn)已履行完畢。又查明， 2017年2月22日馮先生出具《承諾書》，載明：""章丘市種業(yè)有限 公司：今收到賓館搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含裝修補(bǔ)助費(fèi)）巻拾萬(wàn)元整。現(xiàn)承 諾收到補(bǔ)助費(fèi)五日內(nèi)即2017年2月26日前搬遷完畢。若不按時(shí) 搬遷，愿意賠償因此給該公司帶來的損失。""次日，馮先生與種業(yè)公 司交接30萬(wàn)元收條一張，事由欄標(biāo)注為“搬遷補(bǔ)償費(fèi)其后，冠

泉賓館對(duì)章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業(yè)公司于2016年］2月 7日簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議書》不服,提出其在承租期間投入大量 資金和吁進(jìn)行了裝修、改造和提升，增設(shè)大量空調(diào)等家電及附屬 設(shè)施，而章丘區(qū)政府實(shí)施征收但未予告知，沒有對(duì)其承租房屋內(nèi)裝 飾裝修及附屬設(shè)施進(jìn)行調(diào)查登記、依法評(píng)估，其沒有得到相應(yīng)的搬 遷費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款項(xiàng)，該《征收補(bǔ)償協(xié)議 書》程序違法，損害其經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)確認(rèn)無效等一系列主張，故訴請(qǐng) 人民法院依法判決確認(rèn)章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業(yè)公司簽 訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議書》無效。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和 國(guó)行政訴訟法》第四十九條第一項(xiàng)、第二十五條第一款的規(guī)定，提 起行政訴訟的原告應(yīng)當(dāng)是行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為 有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。在征收過程中具有原告 資格的應(yīng)當(dāng)是征收行為的相對(duì)人或者與征收行為具有利害關(guān)系的 公民、法人或者其他組織。一般而言，承租人與房屋征收行為之間 不具有利害關(guān)系，不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經(jīng)營(yíng) 的房屋被征收，承租人在行政補(bǔ)償中提出的室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè) 備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，與補(bǔ)償決定之間具有利害關(guān)系，此時(shí)承 租人可以作為原告提起訴訟。承租人完成的室內(nèi)裝飾裝修和改擴(kuò) 建項(xiàng)目的價(jià)值、經(jīng)營(yíng)用設(shè)備等的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等，應(yīng)當(dāng) 依法補(bǔ)償給承租人。本案中，某泉賓館在承租某某種業(yè)公司的房屋后， 為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行了裝飾裝修及改造，增設(shè)了必要的家電及附 屬設(shè)施等。涉案房屋被征收時(shí)，租賃期限尚未屆滿。2016年12 月7日，章丘市舊城（村）改造指揮部與某某種業(yè)公司簽訂《征收補(bǔ)償協(xié) 議書》時(shí)，就涉案房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事項(xiàng)，沒有將該房屋承租人 即某泉賓館列為補(bǔ)償協(xié)議相對(duì)人，未能顧及對(duì)涉案房屋已實(shí)際裝 修改造并經(jīng)營(yíng)的承租人之相關(guān)利益，屬于遺漏征收補(bǔ)償對(duì)象，程序 不當(dāng)。且該協(xié)議對(duì)相關(guān)項(xiàng)目補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格證據(jù)不足，章丘區(qū)政府亦

未提供涉案房屋系依法征收的證據(jù)，故涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議書》應(yīng) 予以撤銷。因涉案房屋在章丘區(qū)政府行政區(qū)域內(nèi)，為保障相關(guān)權(quán) 利人的合法權(quán)利不受影響，應(yīng)由章丘區(qū)政府依法在合理的期限內(nèi) 對(duì)涉案房屋的征收補(bǔ)償重新作出處理。據(jù)此，一審法院于2018年 12月4日作出（2018）魯01行初764號(hào)行政判決：撤銷章丘市舊 城（村）改造指揮部與某某種業(yè)公司簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議》；由章丘區(qū) 政府于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)就涉案房屋的征收補(bǔ)償事項(xiàng)重新作 出行政行為。章丘區(qū)政府和某某種業(yè)公司不服，上訴于山東省高級(jí)人 民法院。

二審法院另查明：某泉賓館當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)者馮先生與某某種業(yè)公司 簽訂《房屋租賃合同》，第十條免責(zé)條件約定“1.因不可抗力原因致 使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。 2.因國(guó)家政策拆除或改造已租賃的房屋，合同自動(dòng)終止，使甲、乙 雙方造成損失的，本著物權(quán)法規(guī)定，產(chǎn)權(quán)樓房補(bǔ)償歸甲方，裝修補(bǔ) 償歸乙方。3.因上述原因而終止合同的，租金按照實(shí)際使用時(shí)間 計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。”

二審法院認(rèn)為：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī) 定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng) 當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。"‘根據(jù) 上述規(guī)定，征收國(guó)有土地上的房屋，補(bǔ)償對(duì)象為房屋所有權(quán)人。本 案中，政府征收對(duì)象系第三人某某種業(yè)公司房屋及其他建筑物、附屬 物，并收回土地使用權(quán)，第三人某某種業(yè)公司系補(bǔ)償對(duì)象，而某泉賓館 作為承租人并非法律規(guī)定的補(bǔ)償對(duì)象。至于某泉賓館對(duì)房屋的改 建、裝修損失，屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范疇。某泉賓館與種業(yè)公 司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補(bǔ)償問題作出過約定，后雙 方經(jīng)協(xié)商，某某種業(yè)公司向某泉賓館支付30萬(wàn)元，馮先生亦出具《承諾書》載明“章丘市種業(yè)有限公司：今收到賓館搬遷補(bǔ)助費(fèi)（含裝修坳費(fèi)）巻拾萬(wàn)元整。現(xiàn)承諾收到補(bǔ)助費(fèi)五日內(nèi)即2017年2月26 日前搬壬完畢。若不按時(shí)搬遷，愿意賠償因此給該公司帶來的損失。”因某泉賓館并非征收補(bǔ)償對(duì)象，與案涉《征收補(bǔ)償協(xié)議》不存 在利害關(guān)系，其起訴依法應(yīng)予駁回。綜上，一審判決適用法律確有 錯(cuò)誤，依法予以糾正。章丘區(qū)政府、某某種業(yè)公司的部分上訴理由成 立，予以支持。據(jù)此，二審法院于2019年5月8日作出（2019）魯 行終112號(hào)行政裁定：撤銷一審行政判決，駁回某泉賓館的起訴。

某泉賓館不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求依法撤銷二審行政裁 定，發(fā)回二審法院重新審理本案。其申請(qǐng)?jiān)賹彽闹饕聦?shí)和理由 為：1.再審申請(qǐng)人對(duì)涉案房屋享有裝修、改造等添附性財(cái)產(chǎn)權(quán)益， 同時(shí)還存在停產(chǎn)停業(yè)等經(jīng)營(yíng)性損失，故再審申請(qǐng)人明顯與涉案征 收補(bǔ)償行為具有利害關(guān)系。2.最高人民法院對(duì)類案的原告主體資 格問題已經(jīng)有明確裁判意見，且一審法院也認(rèn)定再審申請(qǐng)人具有 原告資格，二審裁定與最高人民法院的裁判精神明顯相悖。3.二 審法院裁定駁回起訴，將在客觀上造成再審申請(qǐng)人的重大財(cái)產(chǎn)性 損失無法獲得補(bǔ)償及無法尋求救濟(jì)的后果。4.涉案《承諾書》只是 再審申請(qǐng)人與某某種業(yè)公司之間就《房屋租賃合同》解除、由某某種業(yè)公司 對(duì)再審申請(qǐng)人相關(guān)的合同損失給予補(bǔ)償?shù)募s定，依法不能視為章 丘區(qū)政府對(duì)再審申請(qǐng)人支付的征收補(bǔ)償。

本院認(rèn)為，本案再審立案審查階段的核心爭(zhēng)議系再審申請(qǐng)人 某泉賓館是否具有原審原告訴訟主體資格，主要涉及對(duì)該賓館與 涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議》之間有無法定“利害關(guān)系"問題的理解與認(rèn) 定。《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定，行政 行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者 其他組織，有權(quán)提起訴訟。換言之，公民、法人或者其他組織只要 與被訴行政行為有利害關(guān)系，其就具有原告主體資格。依據(jù)《國(guó)有 土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第一款第二、三項(xiàng)之規(guī)定，

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包 括“因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償"、“因征收房屋造成 的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”。在房屋征收補(bǔ)償案件中，通常而言，補(bǔ) 償?shù)膶?duì)象是被征收人，即房屋的所有權(quán)人，承租人與征收補(bǔ)償行為 不具有利害關(guān)系，因而不能成為行政訴訟的適格原告。但如果承 租人在租賃的房屋上有難以分割的添附，且以其所承租房屋依法 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，那么在該房屋被征收時(shí)，對(duì)于承租人提出的室內(nèi)裝 修、機(jī)器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，依法應(yīng)予考慮，此時(shí)承租人與 征收補(bǔ)償行為之間應(yīng)視為具有利害關(guān)系，可以作為原告提起訴訟。 本案中，某泉賓館在承租某某種業(yè)公司的房屋后，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行 了裝飾裝修及改造，增設(shè)了必要的家電及附屬設(shè)施等。涉案房屋 被征收時(shí)，租賃期限尚未屆滿。因此，承租人雖然不是被征收人， 但對(duì)于其完成的室內(nèi)裝飾裝修和改擴(kuò)建項(xiàng)目的價(jià)值、經(jīng)營(yíng)用設(shè)備 等的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等，依法有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。一審法 院正是循此邏輯作出專門分析后認(rèn)可了某泉賓館對(duì)于涉案《征收 補(bǔ)償協(xié)議》的訴權(quán)和原告主體資格，在這一點(diǎn)上于法有據(jù)，并無不 當(dāng)。二審法院在評(píng)析征收活動(dòng)時(shí)未能考慮承租人的相關(guān)利益，有 關(guān)某泉賓館與某某種業(yè)公司已就房屋拆除后合同終止以及拆遷補(bǔ)償問 題曾作出過約定、《承諾書》載明事項(xiàng)以及某泉賓館并非征收補(bǔ)償 對(duì)象之推定，缺乏充分的法律和事實(shí)依據(jù)，不足以完全否定行政機(jī) 關(guān)在組織征收活動(dòng)中對(duì)于作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者依法應(yīng)獲得的行政補(bǔ)償 權(quán)益，確有不當(dāng)。且經(jīng)一審法院核實(shí)，涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議書》對(duì)相 關(guān)項(xiàng)目補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格證據(jù)不足，章丘區(qū)政府亦未提供涉案房屋系依 法征收的證據(jù)，故涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議書》在實(shí)體上亦存爭(zhēng)議。二 審法院以某泉賓館與涉案《征收補(bǔ)償協(xié)議》不存在利害關(guān)系、不具 備原告資格為由，裁定撤銷一審判決、駁回某泉賓館的起訴，存在 普用法律不當(dāng)情形，有必要予以糾正，對(duì)案件實(shí)體爭(zhēng)議作出進(jìn)_步

審查。

綜上，某泉賓館的再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟 法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》 第九十二條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)行 政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第一款和第一百一十八條之規(guī) 定，裁定如下：

一、 本案指令山東省高級(jí)人民法院再審；

二、 再審期間，中止原裁定的執(zhí)行。

審判長(zhǎng) 王曉濱

審判員 于泓

審判員 楊科雄

二〇二〇年十二月二十五日

書記員 李林濤

二、拆遷安置維權(quán)案例：真實(shí)案例解析與維權(quán)方法

拆遷維權(quán)方法及拆遷安置流程。維權(quán)方式包括聽證、評(píng)估報(bào)告復(fù)核和鑒定、行政復(fù)議、行政訴訟和信訪。拆遷安置流程包括選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托評(píng)估、勘察測(cè)量、初步估價(jià)報(bào)告公示和復(fù)核申請(qǐng)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，征收部門應(yīng)支付搬遷費(fèi)或提供臨時(shí)安置費(fèi)。建議合法維權(quán)，保護(hù)權(quán)益。

法律分析

一、對(duì)拆遷安置不滿意怎么維權(quán)

遇到房屋拆遷，如果補(bǔ)償不合理，我們通常可以用到這樣一些維權(quán)方式。

1、聽證，在擬訂補(bǔ)償安置方案公開發(fā)布并征求意見時(shí)，我們可以申請(qǐng)聽證，提出維權(quán)意見。

2、評(píng)估報(bào)告復(fù)核和鑒定，在收到評(píng)估報(bào)表后，如果當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意的，可以申請(qǐng)10日內(nèi)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

3、申請(qǐng)行政復(fù)議，根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)。提起行政訴訟。當(dāng)事人對(duì)房屋征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的，可以提起行政訴訟。信訪，如果通過行政救濟(jì)途徑和法律救濟(jì)途徑都無法解決問題的，那么還可以通過信訪來維權(quán)。建議大家選擇合法途徑，維護(hù)自己的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)拆遷安置流程

1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

2、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價(jià)資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

4、初步估價(jià)報(bào)告公示。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

5、復(fù)核申請(qǐng)。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

相關(guān)法律規(guī)定：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

結(jié)語(yǔ)

合理維權(quán)是拆遷安置中的重要環(huán)節(jié)。我們可以通過聽證、評(píng)估報(bào)告復(fù)核和鑒定、行政復(fù)議、行政訴訟以及信訪等合法途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。在拆遷安置流程中，拆遷當(dāng)事人應(yīng)共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，并委托其進(jìn)行拆遷估價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)將進(jìn)行勘察測(cè)量，制作初步估價(jià)報(bào)告，并進(jìn)行公示和聽取意見。若對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，可以申請(qǐng)復(fù)核或另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。相關(guān)法律規(guī)定包括《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等。維護(hù)合法權(quán)益，確保公正補(bǔ)償，是我們應(yīng)當(dāng)選擇的正確道路。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

三、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛案例

房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛的種類及補(bǔ)償款的歸屬。拆遷協(xié)議糾紛包括限期拆遷、承租人涉訴、過渡房屋騰退、無效合同和安置協(xié)議履行糾紛。補(bǔ)償款分配原則包括均等分割、照顧老年人和無經(jīng)濟(jì)來源者、額外支付者可多分以及監(jiān)護(hù)責(zé)任承擔(dān)者可多分。

法律分析

房屋拆遷安置補(bǔ)償補(bǔ)償糾紛種類

拆遷協(xié)議糾紛主要有以下幾種情況：

一、履行合同，限期拆遷糾紛。拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置合同后，未按期搬遷而引發(fā)的糾紛。

二、被拆除房屋的承租人涉訴糾紛。房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償安置達(dá)成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當(dāng)理由而拒不騰遷引發(fā)的糾紛。

三、過渡房屋的騰退糾紛。被拆遷人按期退還周轉(zhuǎn)房即是其民事義務(wù)又是其行政義務(wù)。被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房而引發(fā)的糾紛。

四、無效拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛。

五、房屋拆遷安置協(xié)議履行糾紛。拆遷人在安置房建設(shè)過程中，擅自改變安置房的結(jié)構(gòu)、面積、朝向等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅(jiān)持要求依照協(xié)議補(bǔ)償或安置而引發(fā)的糾紛。

拆遷安置補(bǔ)償款的歸屬

房屋補(bǔ)償家庭內(nèi)部對(duì)安置補(bǔ)償有約定的，只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應(yīng)根據(jù)三項(xiàng)原則進(jìn)行分配：

一是一人一份，均等分割。這樣做，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則，另一方面承租人和同住人對(duì)補(bǔ)償款是共有的法律關(guān)系，原則上也應(yīng)平均分割;

二是適當(dāng)照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的同住人。這是因?yàn)槎鄶?shù)老年人及缺乏經(jīng)濟(jì)來源的人社會(huì)保障不足，后繼生存和發(fā)展能力較弱，需要給予特殊保護(hù)，而且公房大多源自老年人，在分割時(shí)也應(yīng)適當(dāng)照顧其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的，可以適當(dāng)多分，這體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)相一致以及等價(jià)的原則。此外，如果被拆遷公房?jī)?nèi)居住未成年人的，對(duì)其實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，也可以適當(dāng)多分拆遷補(bǔ)償款。

結(jié)語(yǔ)

房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛種類繁多，包括限期拆遷、承租人糾紛、過渡房屋騰退、無效合同等。對(duì)于拆遷安置補(bǔ)償款的歸屬，原則上應(yīng)當(dāng)遵循公平、平等和適當(dāng)照顧的原則。即一人一份，均等分割；適當(dāng)照顧老年和缺乏經(jīng)濟(jì)來源的同住人；對(duì)于額外支付過款項(xiàng)的人可以適當(dāng)多分。此外，對(duì)于未成年人的監(jiān)護(hù)人也可以適當(dāng)多分拆遷補(bǔ)償款。在分配過程中，必須遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

四、拆遷安置房買賣糾紛法院判決案例

法律分析：朱某某在房產(chǎn)中介購(gòu)買了位于保定新城的一處安置房，安置房主伍某某與其親屬均在《安置房買賣合同》上簽字，朱某某付清了購(gòu)房款幾十多萬(wàn)余元，并入住該安置房。某年某月 ，保定新城的安置房陸續(xù)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，當(dāng)朱某某要求伍某某協(xié)助辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，卻遇到了阻礙。原來，伍某某因與其親屬之間的家庭糾紛，導(dǎo)致安置房產(chǎn)權(quán)無法辦理，更無法協(xié)助朱某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。幾經(jīng)協(xié)商未果，朱某某將伍某某及其親屬均告上了法庭。

法律依據(jù)：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。從本條也可以看出拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人對(duì)該房屋享有的是債權(quán)，并且是作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力。

五、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的詳細(xì)解析與案例分析

房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，分別用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失、被拆遷房屋住戶的臨時(shí)居住不便和鼓勵(lì)住戶的合作。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況和法律政策確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意更改。

法律分析

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

拓展延伸

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)是什么？

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和法律規(guī)定來確定的。一般來說，計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)需要考慮多個(gè)因素，包括被拆遷房屋的面積、位置、市場(chǎng)價(jià)值、使用年限等。標(biāo)準(zhǔn)方面，根據(jù)不同地區(qū)和具體情況，可能會(huì)有一些差異。一般來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是公平、合理、透明的，確保被拆遷人的合法權(quán)益得到保護(hù)。具體的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)可以咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門或律師，以獲取準(zhǔn)確的信息和指導(dǎo)。

結(jié)語(yǔ)

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公平、合理、透明，以確保被拆遷人的合法權(quán)益得到保護(hù)。補(bǔ)償費(fèi)包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、折舊程度、臨時(shí)居住條件和被拆遷房屋住戶的人口等因素進(jìn)行計(jì)算。具體的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)實(shí)際情況和國(guó)家法律政策確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意更改。如需了解更詳細(xì)信息，請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門或律師。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

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文章來源參考：【頭條】老樓房拆遷補(bǔ)償案例，老樓拆遷政策

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投稿：沈南

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