一、集體土地廠房拆遷補償案例,易律師解讀：國企拆遷補償爭議中的‘特權’現(xiàn)象與案例分析

【易律師案例釋法一百四十八】國企在拆遷補償爭議中可能有哪些“特權”？ 【案件背景】很多拆遷爭議中，或者實踐中的拆遷補償安置爭議，都是以業(yè)主自己的房屋被執(zhí)法部門認定為“違章建筑”而開始的，而易騰飛律師在辦理了相當多的案件之后發(fā)現(xiàn)，確實有相當部分比例的案件中，此類爭議中的一方實際上是國內眾多的國有企業(yè)，可能是央企，也可能是省屬國企，不一而論。本期內容，我們就拎出來一部分案件或者案件信息，就國企在拆遷補償爭議中的一些情況進行探討和分析，看看是否在一些案件中，存在“特權”的嫌疑，本身與法律規(guī)定，或者規(guī)定的流程有不符的地方。案例A:2024月7月27日，湖南省長沙市某區(qū)發(fā)布《警情通報》，而新聞稿里面不斷涌現(xiàn)出來的信息，案件極有可能是因為拆遷補償安置爭議引發(fā)的命案。而易騰飛律師仔細看過了，很多案件細節(jié)能夠反映出來，為什么這個案子爭議這么大？極有可能是補償很低，案涉的被拆遷企業(yè)，是一家國企，是國有農場，而兇案嫌疑人在國企被拆遷之后并未得到妥善安置，而嫌疑人與國企的關系就不確定了，可能是其職工，也可能是與國企有合作關系，也可能是其他的關系。案例B:2007年，我的委托人是北方某省屬國企的職工，委托人從十幾歲畢業(yè)以后，就在這家國企工作，截止到2000年前后退休，一直都是有宿舍的，結果到了2007年企業(yè)老廠房遭遇拆遷，一直都沒有得到補償安置。而根據委托人給到我們的意見和信息，有相當比例的職工都已經得到了補償安置。而老廠換了新址之后，此事便一拖再拖，完全解決的希望一再減小。案例C:2015年，委托人和某地一國企，簽署了《合作協(xié)議》，約定可以使用某地的一塊面積約30畝的土地，做出了大額投資之后若干年，涉案地塊遭遇拆遷項目，該國企要求一并回收全部土地和地上廠房。至于存在的拆遷補償款，則一概不提，而易騰飛律師則多次的提示客戶，本案中，需要再三的查詢落實，是否有屬于我們作為投資人的拆遷補償款，案件爭議的性質通過多次開庭，仍然不明確。案例D:南方某省，原屬于國營農場的父母輩在農場工作，且里面都有屬于自己建造的房屋，而我們的委托人繼承了這部分房屋之后，在2017年遭遇拆遷，我們的委托人基本上沒有任何的補償安置，爭論因此而起，最嚴重的時候，發(fā)展到雙方在拆遷現(xiàn)場對峙。 【易律師的講解】2017年開始頒布實施的《民法典》對于私人財產是有保障的，具體的做法是之一，尊重繼承權，而實踐中廣泛存在的可能有房屋、土地，卻沒有辦理，未發(fā)放權屬憑證的問題，在遭遇繼承、拆遷補償、還有司法爭議的時候，普遍采取的是尊重歷史成因的做法和態(tài)度，是誰的財產，原則上只要有人認領或者有社區(qū)、村委會或者所在單位認可都行。而現(xiàn)今實踐中確實普遍存在的做法，像上述案例中，可能存在事實不清，規(guī)則不明，又或者仍然按照老規(guī)矩來辦的情形，更有一些情形是按照企業(yè)自己的決定來辦理的，確實有可能屬于“特權”。案例A中，我們的委托人在國企就職或者是與所屬國企有合作關系等等，在遭遇拆遷補償時，可能會面臨著全部免費項目均被取消的可能。特別是可能存在的免費用地，免費用房等等。而按照現(xiàn)今的規(guī)則，更多的補償金額都需要支付給國企本身，這與現(xiàn)今的誰投資誰受益的現(xiàn)代公司管理理念完全不符，一時可能存在較大的落差。而眾多的國企，特別是央企，其實都是有行政級別的，能否真正得到比較好的市場待遇？我想是大概率事件，這對于我們來說，而兌付較大額度的拆遷補償款，有不少地方已經定性為“涉嫌國有資產流失”，這對于國企來說，不少國企會選擇和當?shù)氐膱?zhí)法單位合作，通過執(zhí)法流程，讓拆遷補償?shù)姆课輽嗬诉x擇妥協(xié)。案例B、C、D中，我們同樣可以看到，不少國企，是這樣來處理此類糾紛的，特別是較大投資商在遭遇此類糾紛的時候，更有可能是損失較大。而目前在所屬資產，各自范圍進行登記的時候，特別是投資商和國企合作時，需要受到當?shù)匦姓鞴懿块T的管理和符合他們的登記要求，一般是各地的行政審批局、國土自然管理部門和房屋管理部門，不僅涉及到各類稅、費等等成本，還有可能涉及到不斷出現(xiàn)的后續(xù)監(jiān)管。而國企、央企當年又是存量土地的大戶，如何盤活此類土地的收益？又是另外一個方面要考慮的問題。#房屋拆遷補償# #律師# #法律# #征地補償法律實務# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、國有企業(yè)拆遷的賠償問題

本段內容講述了拆遷補償?shù)南嚓P規(guī)定和標準。拆遷補償對象包括國有土地上的建筑物及附屬物和集體土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償沒有具體規(guī)定。房屋、建筑物的補償應以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準，設備補充費用應按照國家規(guī)定的重置價格計算。拆遷法規(guī)對集體土地上的建筑物拆遷方面沒有詳細規(guī)定，而企業(yè)拆遷必然會導致租賃關系的終止，因此企業(yè)拆遷補償?shù)钠诖嫒绾伪Ｕ闲枰鹬匾暋?/p>

法律分析

需要滿足的條件包括土地補償、房屋和建筑物的賠償成本的確定、以及按照有關房地產權證登記的建筑面積為計算標準的房屋和建筑物的賠償。如果由于歷史原因無法取得房地產證或土地證,則按照實際計量結果進行計算。房屋和建筑物的價值通常由拆遷方和被拆遷方共同委托評估公司進行評估。機械設備分為兩類:可移動設備和不可移動設備。設備的重置價格應按照國家規(guī)定的重置價格計算,并支付業(yè)主相應的賠償費用,包括搬遷前的費用、搬遷期間的停工費用以及解雇員工的補償費用。

一、被征收資產補償費用

1、土地補償費用

企業(yè)的經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障？根據《條例》規(guī)定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。

也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規(guī)定給予適當補償，但沒有詳細的規(guī)定。

2、房屋、建筑物補償費用

對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由被拆遷人制定評估公司，然后有拆遷人委托，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。

3、設備補充費用按照重置成新價計算

設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；二是不可搬遷設備；可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

結語

被征收資產補償費用包括土地補償、房屋和建筑物的賠償成本的確定、以及按照有關房地產權證登記的建筑面積為計算標準的房屋和建筑物的賠償。對于房屋、建筑物的補償，應以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準；對于設備搬遷安裝費用，應按照國家規(guī)定的重置價格計算，并支付業(yè)主相應的賠償費用。拆遷非住宅房屋時，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

法律依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴省⒁罁３Ｓ墒幸患壍胤秸哉咝晕募?guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同。

三、政府拆遷企業(yè)員工賠償標準

法律分析：政府拆遷員工的補償標準：政府對企業(yè)補償，單位對員工補貼，按補償按員工在本單位工作的年限計算，每滿一年支付一個月工資的標準向員工支付，六個月以上不滿一年的，按一年計算，不滿六個月的，向員工支付按半個月工資計算。員工月工資高于用人單位所在直轄市、設區(qū)的市級人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經濟補償?shù)臉藴拾绰毠ぴ缕骄べY三倍的數(shù)額支付，向其支付經濟補償?shù)哪晗拮罡卟怀^十二年。本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。

法律依據：《中華人民共和國勞動合同法》

第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同：

（一）勞動者患病或者非因工負傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的；

（二）勞動者不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的；

（三）勞動合同訂立時所依據的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經用人單位與勞動者協(xié)商，未能就變更勞動合同內容達成協(xié)議的。

第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應當向勞動者支付經濟補償：

（一）勞動者依照本法第三十八條規(guī)定解除勞動合同的；

（二）用人單位依照本法第三十六條規(guī)定向勞動者提出解除勞動合同并與勞動者協(xié)商一致解除勞動合同的；

（三）用人單位依照本法第四十條規(guī)定解除勞動合同的；

（四）用人單位依照本法第四十一條第一款規(guī)定解除勞動合同的；

（五）除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續(xù)訂勞動合同，勞動者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條第一項規(guī)定終止固定期限勞動合同的；

（六）依照本法第四十四條第四項、第五項規(guī)定終止勞動合同的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十七條 經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。勞動者月工資高于用人單位所在直轄市、設區(qū)的市級人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經濟補償?shù)臉藴拾绰毠ぴ缕骄べY三倍的數(shù)額支付，向其支付經濟補償?shù)哪晗拮罡卟怀^十二年。本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。

四、企業(yè)拆遷補償標準及案例分析

工廠拆遷補償涉及財產價值、設備設施、停產停業(yè)和搬遷獎勵等方面。財產價值取決于財產性質和土地用途，設備設施補償解決設備資料丟失問題。停產停業(yè)補償標準因地而異，有的省份為300-400元/平方米，有的為一半，有的沒有。搬遷補償金由政府根據政策確定。

法律分析

主要分為財產價值補償，財產價值補償主要由財產性質和土地用途決定，設備設施補償，對于工廠方面，由于工廠拆遷導致大量的設備資料丟失的補償。失停產停業(yè)補償，中國不同的地區(qū)賠償標準也不同。有的省份的補償標準是300-400元/平方米，有的省份是一半，有的省份沒有補償，屬于流通部分。搬遷補償金搬遷獎勵補償是固定的，一般由當?shù)氐恼鶕唧w的政策決定最后的金額以及土地補償?shù)取?/p>

拓展延伸

企業(yè)拆遷補償政策與實施情況的綜合評估

企業(yè)拆遷補償政策與實施情況的綜合評估涉及對當前企業(yè)拆遷補償政策的有效性和實施情況的全面分析。通過對各地拆遷補償政策的比較研究，可以評估其是否能夠保護企業(yè)的合法權益并提供公正的補償標準。同時，還需要考察實施情況，包括政策執(zhí)行的公正性、補償金額的合理性以及相關程序的透明度。通過對案例的分析，可以揭示出政策的優(yōu)缺點，為改進和完善拆遷補償政策提供依據。綜合評估的結果將為政府部門和相關利益方制定更合理、公正的拆遷補償政策提供重要參考。

結語

根據以上分析，對企業(yè)拆遷補償政策的綜合評估具有重要意義。通過比較研究各地拆遷補償政策，可以評估其保護企業(yè)合法權益和提供公正補償?shù)挠行浴Ｍ瑫r，需要考察政策實施情況，包括公正執(zhí)行、合理補償金額和透明程序。通過案例分析，揭示政策的優(yōu)缺點，為改進和完善拆遷補償政策提供依據。綜合評估結果將為政府和利益相關方制定更合理、公正的拆遷補償政策提供重要參考。

法律依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。這些規(guī)定當然適用企業(yè)拆遷。

三、企業(yè)拆遷的補償規(guī)定

法律主觀：根據相關規(guī)定，就企業(yè) 拆遷補償 標準如下：一是 拆遷 資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)? 二是停產停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失; 三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用; 四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。 (一)拆遷資產補償費用 1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。 企業(yè)的經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃 集體土地 兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業(yè)在 租賃合同 中的期待利益如何保障根據《條例》規(guī)定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷 法規(guī) 并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。 也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有 土地使用權 的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規(guī)定給予適當補償，但沒有詳細的規(guī)定。 全國各地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。 2、房屋、建筑物補償費用確定問題。 對于房屋、建筑物的補償，應當以相關 房產證 明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法 辦理房產證 明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。 3、設備補充費用按照重置成新價計算 設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。 在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。 (二)停產停業(yè)損失 該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分，我認為停產停業(yè)費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數(shù)額。這部分費用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是 律師 維權的重中之重。 《條例》第二十三條規(guī)定對因 征收房屋 造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴省⒁罁３Ｓ墒幸患壍胤秸哉咝晕募?guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。 (三)拆遷補償費用 1、設備搬遷安裝費 對于可搬遷的設備，應當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝， 繼承 投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。 2、解聘員工的安置補償費用。 因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定，屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據具體與員工簽訂的 勞動合同 ，結合 勞動法 有關規(guī)定給予補償。 (四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用 在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂 拆遷安置補償協(xié)議 ，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經由政策性文件進行規(guī)定，也是合情合理的做法。 二、企業(yè)拆遷過程中，企業(yè)主應當如何維權(以承租企業(yè)為例) 事實上，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償、訂立補償安置協(xié)議的過程中，承租人也沒有權利參與到其中來。這樣一來，一旦面臨拆遷，作為承租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中，因歷史上的改制原因，國有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉型不成功，企業(yè)產權、廠房產權、土地使用權權屬混亂不清等情況，導致企業(yè)以承租人的身份從事生產經營的情況非常之多。那么，承租企業(yè)面臨拆遷應當如何為自己爭取利益呢 1、承租企業(yè)在拆遷前的準備 許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候，往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認為，只要我能拖得住撐得久，動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上，這是一種非常錯誤的想法。 首先，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段。《 行政強制法 》和《條例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權依照法律程度申請 強制拆遷 ，被拆遷人、拆遷關系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現(xiàn)實的想法; 其次，在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久，拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r，但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基于何種標準補償，都是經由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的，所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的，而不是拆遷人自主決定的事情。 再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上，而忽視了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案的過程中，經常會遇到這種情況：在補償款談妥之前，被拆遷人、承租人往往站成一線，共進共退，以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后，被拆遷人、承租人以及拆遷關系人會因為之前的權屬約定不明而再起 訴訟 ，請求法院依法為其進行動遷款的分割，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動遷款的分割，更容易出現(xiàn)親朋關系破裂、子女關系緊張的情況。而這一切，其實都可以通過拆遷前的準備，通過約定各方權利的方式，很容易地把拆遷后的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關系人并沒有注意到這一點，而徒增許多煩惱和糾紛。 2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準備工作有： (1)深度審查拆遷中的各方權利義務關系，確定因拆遷而發(fā)生關系的各方主體 與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權屬關系復雜，在拆遷過程中會有更多的拆遷關系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產權辦公用房，并享有完整的國有土地使用權，被拆遷人就是被拆遷房屋的產權人，拆遷關系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷，因原有權屬不明，甚至 土地轉讓合同 無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn)，使得各方主體權利義務不清楚，拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此，律師提示：對于產權歸屬不明確的企業(yè)，在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內，建議咨詢或者聘請律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定，以有效化解可能發(fā)生的法律風險。 (2)積極準備對被拆遷房屋的產權關系證明、現(xiàn)有設備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明 有很多當事人并沒有預估到相關材料證明是件很復雜的事情，臨到限期，匆匆估算企業(yè)內的設備數(shù)目，對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查，而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當被動。常言道，破家值萬貫，對企業(yè)資產設備的核查應當是一個細致、認真的工作，應當提前介入，為后來的評估做好準備。被拆遷房屋的產權關系證明主要有房產證、土地證或者租賃合同、土地轉讓合同等文件;現(xiàn)有設備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無 抵押 等情況的清單。 勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同，以證明本企業(yè)內共有多少在職員工，勞動期限如何等。如有事實勞動情形的，建議應盡快補充勞動合同，以證明雙方的 勞動關系 。另外， 社會保險 繳納情況、 工資 單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發(fā)票 證據 予以證明，如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償，可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償，也應提交相應數(shù)據及證明材料，以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。 (3)聘請律師介入，在專業(yè)律師的指導下制定拆遷策略 拆遷涉及范圍廣、補償標準各有差異，而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位，使得很多被拆遷人、拆遷關系人 “怕”拆遷。“怕”的原因無外乎兩點：一是拆遷跨度時間長，繁瑣事情多，很多企業(yè)初次接觸拆遷，對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷 法律知識 ，在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復雜性和專業(yè)性，對于法律關系復雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。 3、拆遷實施中，拆遷人應對承租企業(yè)補償?shù)捻椖?如前所述，在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為四部分：一是拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償;二停產停業(yè)損失。三是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

法律客觀：根據《國有土地上 房屋征收與補償條例 》第23條規(guī)定：對因 征收房屋 造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：任悅慧

內容審核：劉偉濤律師