莆田拆遷 補償技巧,莆田市征地拆遷補償安置標準具體有哪些,一、征收土地補償標準征收土地，征地單位應當依法支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費等相關費用(見附件1)。(一)征收耕地面積的土地補償費、安置補助費和青苗補償費統一按相應耕地地類平
一、征收土地補償標準
征收土地，征地單位應當依法支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費等相關費用(見附件1)。
(一)征收耕地面積的土地補償費、安置補助費和青苗補償費統一按相應耕地地類平均年產值的10倍、15倍(人均耕地不足0.4畝)、1倍計算。
(二)征收園地等其他地類的土地補償費和安置補助費的計算倍數按附件1的相應標準執行。
(三)市轄四區的水田平均年產值統一為1600元/畝，旱地平均年產值統一為1300元/畝。
二、征收土地的地上附著物和構筑物補償標準
(一)征收土地上的果樹、果苗的補償標準按附件2、3的相應標準執行。
(二)征遷其他地上附著物的補償標準按附件4、5、6的相應標準執行。畜舍、禽舍等臨時簡易搭蓋物按建筑面積70-100元/㎡予以補償，室外廁所、雜物間等附屬房按建筑面積100-120元/㎡予以補償，但不予安置；有合法審批手續的土地，按200元/㎡補償。
三、集體土地的房屋征遷安置條件
被征遷人符合以下條件之一的，應給予安置：
(一)持有合法的土地使用權證書、房屋所有權證書或有權機關批準的建房用地手續等有效證件。
(二)雖無權源證件，但確系建國前建造的舊房或能確認為1982年4月30日前建造的房屋。
(三)《土地管理法》、《城市規劃法》實施前，建房審批手續雖不健全，但經歷次清房(1982、1986、1991、1997年)或兩權發證處理并補辦有關手續和補交了款項的房地產。
(四)歷年經國土、建設等部門行政處罰到位(含提供相應票據等)，一直作為住房使用且只有一處住房的。
(五)2006年航攝影像圖上有建筑圖斑，但不符合上述四款規定條件的居住房屋，三層以下的(含三層)，按實際丈量面積的50%予以安置，三層以上部分按房屋重置價結合成新評估后，只給予貨幣補償但不予安置。
四、集體土地的房屋征遷補償標準
房屋征遷補償費用包括房屋及其所占的土地和其他地上建(構)筑物征遷補償費。
(一)房屋征遷補償費。按附件7、8、9相關標準執行。凡被征遷的主房為一層平房的，按建筑面積另加300元/㎡給予補償，為二層的，按建筑面積另加100元/㎡給予補償。
(二)安置房價格。采取房屋產權置換安置方式，安置房價格分三種類別：1、安置價：多層安置房1300元/㎡，高層安置房1600元/㎡，被征遷人所選安置房面積與可享受的安置面積相等部分，按安置價計價。2、優惠價：多層安置房1600元/㎡，高層安置房2100元/㎡，被征遷人所選安置房面積超過可享受的安置面積15㎡以內的，按優惠價計價。3、市場參考價：由有資質評估公司結合安置區片范圍內商品房均價進行評估，評估結果隨同項目征地拆遷補償安置方案報市政府批準。安置房面積超過被征遷人可享受的安置面積15㎡以上的，按市場參考價計價。
高層安置房以第7層(含第7層)為基準層，7層及7層以下不計層次差，7層以上另計層次差。基準層不包含裙樓。
(三)安置方式。征收集體土地涉及房屋征遷補償采取房屋產權調換或貨幣補償兩種安置方式，由被征遷人自主選擇。
選擇產權調換方式的，被征遷人應選擇與被征遷房屋面積最接近的安置房進行產權調換。被征遷房屋為一層的，按被征遷主房建筑面積的1.3倍面積予以安置；被征遷房屋為二層的，按被征遷主房建筑面積的1.1倍面積予以安置；被征遷房屋為三層的，按照1：1給予等面積安置；被征遷房屋為三層以上的，一至三層部分按照1：1給予等面積安置，三層以上部分按房屋重置價結合成新評估后，只給予貨幣補償但不予安置。單戶被征遷主房占地面積超過150平方米的，超出部分按房屋重置價結合成新評估后，只給予貨幣補償但不予安置。安置房配備工具間或商業用房的，計入安置面積，價格按實際評估價計價。
選擇貨幣補償方式的，除按被征遷房屋重置價結合成新補償外，再給予貨幣安置作價補償金(具體金額由各縣區根據項目實際設定，報市政府批準)。
項目因特殊情況需使用集體土地建設聯體住宅進行征遷安置的，報經市政府批準后，可以參照多層安置房的安置標準執行。
(四)征收集體土地涉及房屋征遷的，須制定征地拆遷補償安置方案，并報市政府批準執行。各縣區政府可根據經批準的項目征地拆遷補償安置方案制定實施細則，并在細則中制定征遷工作獎勵辦法。
五、仙游縣可參照本標準，結合當地實際情況制定征地拆遷補償標準。
六、凡由國土資源部門上報辦理土地征收審批手續的陸域土地，適用本標準；由海洋漁業部門上報辦理用海審批手續的海域部份，適用海洋漁業部門制定的用海補償標準。本標準自發布之日起執行。此前已經國務院或省政府批準農轉用及土地征收的，仍按經批準的征收土地方案中核定的補償標準執行。原《莆田市人民政府關于印發莆田市征地拆遷補償安置標準的通知》(莆政綜[2009]39號)同時廢止。
法律分析：集體土地的房屋征遷補償標準：
房屋征遷補償費用包括房屋及其所占的土地和其他地上建(構)筑物征遷補償費。
(一)房屋征遷補償費。按附件7、8、9相關標準執行。凡被征遷的主房為一層平房的，按建筑面積另加300元/㎡給予補償，為二層的，按建筑面積另加100元/㎡給予補償。
(二)安置房價格。采取房屋產權置換安置方式，安置房價格分三種類別：1、安置價：多層安置房1300元/㎡，高層安置房1600元/㎡，被征遷人所選安置房面積與可享受的安置面積相等部分，按安置價計價。2、優惠價：多層安置房1600元/㎡，高層安置房2100元/㎡，被征遷人所選安置房面積超過可享受的安置面積15㎡以內的，按優惠價計價。3、市場參考價：由有資質評估公司結合安置區域范圍內商品房均價進行評估，評估結果隨同項目征地拆遷補償安置方案報市政府批準。安置房面積超過被征遷人可享受的安置面積15㎡以上的，按市場參考價計價。
高層安置房以第7層(含第7層)為基準層，7層及7層以下不計層次差，7層以上另計層次差。基準層不包含裙樓。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
最后有幾點需要溫馨提醒：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律主觀：莆田市征地補償標準的規定是：征收人應當按照被征收土地的原用途給予補償，依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
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