拆遷什么時(shí)候下雨補(bǔ)償,物業(yè)應(yīng)在業(yè)主報(bào)修后多久處理,業(yè)主報(bào)修后物業(yè)應(yīng)該在什么時(shí)候處理,法律是沒有規(guī)定的,一般情況下,物業(yè)應(yīng)該盡快維修,保障業(yè)主的權(quán)益。《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》:第三十四條:業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書
業(yè)主報(bào)修后物業(yè)應(yīng)該在什么時(shí)候處理,法律是沒有規(guī)定的,一般情況下,物業(yè)應(yīng)該盡快維修,保障業(yè)主的權(quán)益。
《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》:
第三十四條:業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第五十五條:物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條、第五十五條
業(yè)主報(bào)修后物業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快處理,法律未對(duì)維修時(shí)限進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定。物業(yè)負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的管護(hù)、養(yǎng)護(hù)與公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),依照物業(yè)服務(wù)合同保障業(yè)主的權(quán)益。
一、物業(yè)服務(wù)的目的是什么
物業(yè)服務(wù)的目的是維護(hù)和保證物業(yè)的正常使用,提供物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù),即建筑及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項(xiàng)目的日常維護(hù)、維修、管理和服務(wù)。一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主沒有入住,物業(yè)及其周邊環(huán)境仍然需要維護(hù),以確保物業(yè)的整體運(yùn)行。這種公共服務(wù)的成本不會(huì)降低。業(yè)主以不實(shí)際入住、不享受物業(yè)服務(wù)或房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),沒有法律依據(jù)。業(yè)主在法定期限內(nèi)未主張解除買賣合同的,視為房地產(chǎn)準(zhǔn)業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同約定支付物業(yè)費(fèi)。
二、物業(yè)職責(zé)范圍及義務(wù)法律規(guī)定
(一)物業(yè)職責(zé)范圍
1、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)。
2、公共綠化的維護(hù)。
3、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)。
4、公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。
5、物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)。
6、物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理。
7、物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管。
8、其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
(二)物業(yè)公司的義務(wù)
1、以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,提高服務(wù)質(zhì)量和水平;
2、按照物業(yè)服務(wù)合同,提供安全防范、衛(wèi)生保潔、公共部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);
3、按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;
4、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督;
5、協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù),開展社區(qū)文化活動(dòng)。
三、跳閘歸物業(yè)管嗎
跳閘不歸物業(yè)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十五條
物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
法律分析:應(yīng)首先明確業(yè)主報(bào)修的損壞部分是否屬于物業(yè)公司的維修范圍。房屋結(jié)構(gòu)、外墻等屬于方法開發(fā)公司維修的項(xiàng)目外,對(duì)于小區(qū)業(yè)主報(bào)修的屬于物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)范圍的報(bào)修事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行維修。
法律依據(jù):《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
物業(yè)報(bào)修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的,按下列規(guī)定執(zhí)行:
(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報(bào)修點(diǎn)和報(bào)修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用電話報(bào)修,也可直接到報(bào)修點(diǎn)報(bào)修。
(2)業(yè)主、使用人報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理;接到一般項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
1)急修項(xiàng)目分為:
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn);
B、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電;
C、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水;
D、水落管、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水;
E、電梯故障,不能正常行駛;
F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞;
G、其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。
2)一般項(xiàng)目分為:
A、各類鋼、木們窗損壞;
B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞;
C、屋面滲漏水;
D、其他屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民服務(wù)范圍的項(xiàng)目。
(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞,業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修,也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的,物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。
(4)急修以及維修項(xiàng)目在兩工以下的維修費(fèi)用,由報(bào)修人認(rèn)可簽字后,按規(guī)定列支;除此以外,共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費(fèi)用在500元以上的,需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修,費(fèi)用按規(guī)定列支。
(5)物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為三個(gè)月。修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)進(jìn)入人們的生活已有十幾年了。從有了這一行業(yè)起它就一直是個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)遇到的難題很多,筆者也是個(gè)物業(yè)人,在這一行當(dāng)中已經(jīng)13年了。工作中最讓人感到頭痛的問題就是住宅物業(yè)保修期內(nèi)的維修扯皮問題。這個(gè)問題可以說都是開發(fā)商遺留的,解決起來(lái)最讓物業(yè)企業(yè)感到尷尬。一般情況下物業(yè)都會(huì)與開發(fā)商、施工單位搞好關(guān)系,以便于接管驗(yàn)收和以后的保修;同時(shí)又要注意維護(hù)業(yè)主的利益,便于以后的物業(yè)費(fèi)收繳,以便維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)。怎樣解決好住宅物業(yè)保修期內(nèi)維修扯皮的問題,筆者試圖揭示這一問題產(chǎn)生的原因和找出解決問題的辦法。
一、開發(fā)商、物業(yè)公司父子關(guān)系的原因與解決辦法
很多業(yè)主從開始辦理入住就不認(rèn)可為自己服務(wù)的物業(yè)公司。認(rèn)為開發(fā)商與物業(yè)是一伙的,根本不會(huì)向著業(yè)主說話。業(yè)主的看法雖然武斷,但也不是沒有道理。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定,開發(fā)商在選聘從事前期物業(yè)管理的物業(yè)公司時(shí)要進(jìn)行招標(biāo),但實(shí)際上所有開發(fā)商很少有能做到這一點(diǎn)的。因?yàn)檎袠?biāo)缺少監(jiān)督,所有開發(fā)商大都或者選擇自己設(shè)立的物業(yè)公司進(jìn)行管理,或者通過其他渠道選擇和自己關(guān)系不錯(cuò)的物業(yè)公司。這種做法就為以后物業(yè)與業(yè)主的糾紛埋下了隱患。接管驗(yàn)收中,一方面物業(yè)跟開發(fā)商臉熟,以后保修、維修也離不了施工單位,因此接管驗(yàn)收時(shí),物業(yè)很難做到秉公驗(yàn)收;另一方面,由于業(yè)主因這種“父子”關(guān)系而對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的嚴(yán)重不信任感,所以許多小區(qū)的物業(yè)矛盾實(shí)際是開發(fā)商遺留的“后遺癥”,物業(yè)公司在保修期內(nèi)往往就會(huì)替開發(fā)商背了“黑鍋”,擔(dān)當(dāng)兒媳當(dāng)家做不了主的角兒。
解決辦法:開發(fā)商和物業(yè)公司分離,建和管分開,嚴(yán)格招標(biāo)制。
二、住宅物業(yè)維保期內(nèi)物業(yè)公司的尷尬
在住宅保修期內(nèi),物業(yè)公司的地位其實(shí)是很尷尬。因?yàn)樗邪l(fā)生在房屋保修期內(nèi)的維修事項(xiàng),通常都是由物業(yè)作為中間人去運(yùn)作業(yè)主和開發(fā)商及施工單位。作為要為業(yè)主提供全面服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),在業(yè)主需要維修服務(wù)時(shí)自然被寄予厚望,但事實(shí)上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻因維修責(zé)任的劃分問題感到地位尷尬,在對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)和配合開發(fā)商工作的雙重立場(chǎng)上感到左右為難。在物業(yè)服務(wù)過程中,接到對(duì)物業(yè)本身工作的投訴較少,絕大多數(shù)服務(wù)的投訴或由此產(chǎn)生的民事糾紛都集中在房屋質(zhì)量保修階段,投訴內(nèi)容多為保修責(zé)任方維修不到位。物業(yè)在業(yè)主和開發(fā)商之間,艱難調(diào)解,兩頭受氣。物業(yè)跟開發(fā)商協(xié)商保修缺少有效手段,開發(fā)商和施工單位對(duì)物業(yè)提出的問題并不買帳,認(rèn)為物業(yè)是在不履行自己的本職工作;物業(yè)跟業(yè)主協(xié)商保修事項(xiàng)時(shí),業(yè)主不能正確分清責(zé)任方,認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)公司就什么事都要負(fù)責(zé),而且經(jīng)常被業(yè)主說成是開發(fā)商的奴才,被指“不做為”。物業(yè)服務(wù)公司在住宅保修期內(nèi)的總被各方所批評(píng),但問題又無(wú)法回避,有時(shí)只能無(wú)奈地用抹稀泥的角色來(lái)處理各種保修問題。
解決辦法:國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)法規(guī)明確開發(fā)商必須在物業(yè)留有專人,專項(xiàng)處理保修期內(nèi)的各種維修。
三、業(yè)主保修過程不暢,效果不佳
開發(fā)商和施工單位普遍都對(duì)自己售后服務(wù)不重視,投入的精力、人員、財(cái)力明顯不足,沒有把保修工作放到一個(gè)高度。好的負(fù)責(zé)任的開發(fā)商將房子賣給業(yè)主后,業(yè)主有問題通過物業(yè)協(xié)調(diào)解決了問題,物業(yè)通過協(xié)調(diào)時(shí)跟業(yè)主取得了初次信任,為今后的物業(yè)費(fèi)收取打下良好的基礎(chǔ),開發(fā)商通過良好的保修服務(wù)博得了業(yè)主的美譽(yù)度,做了一個(gè)成功的廣告。遺憾的是現(xiàn)實(shí)中的保修結(jié)果大多都不盡如人意:業(yè)主報(bào)修,物業(yè)費(fèi)盡力氣報(bào)給開發(fā)商,開發(fā)商要物業(yè)找施工單位解決,物業(yè)找到施工單位,施工單位經(jīng)常會(huì)訴苦:沒拿到工程款。所以保修不積極,往往不能派人及時(shí)到場(chǎng)保修,好容易有人來(lái)修也是敷衍了事,房屋質(zhì)量問題久拖不決,或維修效果達(dá)不到業(yè)主要求等,遇到大事推委扯皮,遇到小事不予理彩。例如物業(yè)給業(yè)主和開發(fā)商及施工單位約好維修事項(xiàng)和維修時(shí)間,經(jīng)常出現(xiàn)其一方不能按時(shí)到場(chǎng),物業(yè)作為聯(lián)系人必然被到場(chǎng)方的另一方指責(zé)。開發(fā)商和施工單位具體負(fù)責(zé)保修人員經(jīng)常換人或換電話號(hào)碼,讓物業(yè)聯(lián)系不到人,業(yè)主努氣沖沖地向物業(yè)問罪。
解決辦法:國(guó)家立法明確房屋保修資金必須在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)由物業(yè)調(diào)配。
四、保修期內(nèi)建筑質(zhì)量為何問題頻出
(一)不嚴(yán)格按照工法施工,造成質(zhì)量通病,常見的一般為墻面開裂,墻體不直,樓板不平,管道漏水,電線錯(cuò)接。造成這些問題的出現(xiàn)主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理者工作失職,具體現(xiàn)場(chǎng)施工人員沒按施工流程施工和缺少專業(yè)技能造成的粗糙工程,導(dǎo)致了建筑質(zhì)量下降。
(二)偷工減料引發(fā)技術(shù)不配套問題也很突出,在施工也層出不窮。以樓體保溫為例,保溫材料不合格,配使的水泥沙漿不合理,多層工序沒有嚴(yán)格執(zhí)行。造成外保溫墻體表面開裂,夏季浸水;內(nèi)保溫墻體冬季因室內(nèi)外溫差大,結(jié)露。
(三)建筑物所用建材質(zhì)量不合格,開發(fā)商或施工單位為了降低成本,往往為使用價(jià)格低廉的建材以次充好直接造成建筑質(zhì)量硬傷。例如,樓里消防箱內(nèi)消防栓通常漏水,很多開啟一次后通常無(wú)法關(guān)嚴(yán)導(dǎo)致漏水。如果建筑物墻體有磁磚,會(huì)出現(xiàn)標(biāo)號(hào)不夠的水泥沙漿去粘貼劣質(zhì)吸水性不好磁磚而造成的磁磚經(jīng)常性脫落。
(四)開發(fā)商為了早交給業(yè)主房子收回利益而壓縮施工周期和施工方為了早完工而少付工錢都會(huì)加快工程或減少工序,從而造成的建筑物質(zhì)量下降。例如,回填土沒有夯實(shí)就鋪路做散水造成以后下沉;鋁合金在窗框安裝以前,沒有用水泥砂漿將窗框邊粉刷一遍;窗框安裝完成并校正后,沒有時(shí)間在窗框邊打泡沫劑,即使打泡沫劑也會(huì)由于時(shí)間緊張也不能保證均勻飽滿;泡沫劑施工完成后沒有采用水泥砂漿將局部不密實(shí)處塞嚴(yán),并以水泥砂漿粉刷;窗邊粉刷完成后在鋁合金窗框與砂漿粉刷結(jié)合部位打玻璃膠前,沒有與其接觸部位清理干凈,保證干燥,影響粘結(jié)質(zhì)量,致使局部滲水。
解決辦法:國(guó)家推行
房屋建筑質(zhì)量保險(xiǎn)制度。開發(fā)商和施工方都必須在保險(xiǎn)公司投保并由銀行擔(dān)保,交納相當(dāng)數(shù)額的保險(xiǎn)金,房子一旦出了問題會(huì)由保險(xiǎn)公司來(lái)理賠善后,并對(duì)責(zé)任方處于巨額罰款。這就從根源上給了購(gòu)房人利益保障。
五、在目前,住宅保修期內(nèi)物業(yè)服務(wù)人員特別缺少專業(yè)人才
目前,由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)待遇較低,造成從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低,相當(dāng)一部分人沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn),他們的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律水平等都難以適應(yīng)物管專業(yè)的要求,一些有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)工作者總在不斷的流失。因?yàn)楸P奁趦?nèi)是物業(yè)服務(wù)公司跟業(yè)主打交道的起點(diǎn),如果開頭沒有跟業(yè)主建立起一種良好的氛圍,會(huì)影響到以后物業(yè)服務(wù)工作的能否良性開展,物業(yè)費(fèi)的收取也會(huì)也難達(dá)標(biāo)。擁有一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就顯得特別重要,理由如下:
(1)、物業(yè)先于業(yè)主入住前進(jìn)入管理區(qū)域進(jìn)行接管驗(yàn)收,其驗(yàn)收的質(zhì)量直接影響到業(yè)主利益,減少業(yè)主在保修期內(nèi)的報(bào)修量。但接管驗(yàn)收是一個(gè)比較復(fù)雜的過程,它要求物業(yè)工作者要精懂建筑工程技術(shù)。
(2)、物業(yè)服務(wù)在保修期間往往要接到業(yè)主大量的報(bào)修,一方面報(bào)修的事項(xiàng)雜亂,一方面還要處理好各方的利益關(guān)系。這時(shí)就需要物業(yè)工作者具有豐富的法律法規(guī)知識(shí),過硬的專業(yè)技術(shù)知識(shí),靈活的溝通技巧、超強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。
解決物業(yè)服務(wù)公司缺少人才的方法:提高待遇,吸引人才。
如何讓開商,施工建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)公司,業(yè)主各方都是共贏的局面,恐怕非一朝一夕之事,因?yàn)槟壳斑€將是一個(gè)個(gè)不成熟的開發(fā)商,一個(gè)個(gè)不成熟的物業(yè)服務(wù)公司和一個(gè)個(gè)不成熟的業(yè)主,想來(lái)也只有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿才能慢慢撬動(dòng)。
一、下水管道壞了該誰(shuí)負(fù)責(zé)
下水管道壞了該誰(shuí)負(fù)責(zé),要按照實(shí)際情況來(lái)定。具體如下:1、因?yàn)槭枪蚕滤艿涝斐傻穆┧畣栴},不是人為的,還在保修期之內(nèi),可以由開發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)維修,相應(yīng)造成的損失也應(yīng)該由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。而下水管道的保質(zhì)期通常是5年,5年之內(nèi)出現(xiàn)任何問題,都要開發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)管理和維修;2、如果已經(jīng)過了保修期,造成了漏水,也造成了業(yè)主家里面家具、家電的損失。這種情況下可以通過物業(yè)公司進(jìn)行維修,并且由物業(yè)公司負(fù)責(zé)承擔(dān)損失。
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投稿:張晨
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