一、拆遷補(bǔ)償談判實(shí)戰(zhàn),想提高拆遷補(bǔ)償，談判沒效果你是不是被這些話術(shù)說服了

想提高拆遷補(bǔ)償，談判沒效果?你是不是被這些話術(shù)說服了

將拆遷補(bǔ)償提高到一個(gè)自己滿意、拆遷方也能同意的標(biāo)準(zhǔn)，這是很多被拆遷人共同的愿望。法律規(guī)定征收雙方必須協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，才能實(shí)施拆遷，也是出于這個(gè)目的。

然而很多被拆遷人在實(shí)際經(jīng)歷了征地拆遷后卻表示，拆遷補(bǔ)償談判根本不是一場平等的談判，自己也試圖向拆遷方提出自己的補(bǔ)償要求，但是拆遷方軟硬兼施，就是不肯正視自己的條件。

當(dāng)拆遷方以種種理由拒絕提高拆遷補(bǔ)償時(shí)，你的選擇會(huì)是接受這個(gè)結(jié)果，還是拒絕不合理的補(bǔ)償?

愛土拆遷律師今天就為大家盤點(diǎn)拆遷方常用的，那些拒絕提高補(bǔ)償?shù)脑捫g(shù)，也為被拆遷人朋友們提供一些破解拆遷方“出招”的技巧和思路，希望對被拆遷人朋友有所啟發(fā)和幫助。

理由一政策就是這么規(guī)定的，大家都是這樣補(bǔ)，我們說了也不算數(shù)

根據(jù)咱們的生活經(jīng)驗(yàn)，大家都知道，小到買衣服買菜，大到做生意談合作，條件必須要向著有“決定權(quán)”的人提，才可能會(huì)有效果。如果對方根本就沒有滿足你的協(xié)商條件的權(quán)限，那咱們提了條件，對方也做不了主。

因此，拆遷方談判人員有時(shí)候就會(huì)說，這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是法律、政策定死的，大家都是這么補(bǔ)。他們只負(fù)責(zé)具體執(zhí)行，沒法幫你提高拆遷補(bǔ)償。

如果遇到拆遷方用這類理由來拒絕提高補(bǔ)償?shù)模徊疬w人可以考慮從這兩個(gè)角度來反駁：其一，法律規(guī)定補(bǔ)償必須保障被拆遷人原有居住生活水平不下降，你這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯達(dá)不到這個(gè)基本要求，法律和政策怎么會(huì)這樣自相矛盾呢;其二，法律規(guī)定補(bǔ)償協(xié)議必須和有主體資格的人簽，既然你們做不了主，那應(yīng)該讓能做主的人來和我們協(xié)商簽字，不然怎么保證我們的補(bǔ)償一定能實(shí)現(xiàn)呢?

理由二你這個(gè)房子少證，是違建，你不同意我們的補(bǔ)償條件，那就要按照違建來拆，一點(diǎn)補(bǔ)償都沒有了。

以拆違促拆遷，這是拆遷中常常會(huì)出現(xiàn)的伎倆。但除了一些經(jīng)依法認(rèn)定確屬違建，應(yīng)當(dāng)被拆違的房子外，實(shí)際上還有一部分的房屋，是“被違建”、“被0補(bǔ)償”了。

實(shí)踐中當(dāng)然不排除部分房屋確實(shí)存在無證情況，尤其是一些建筑年代較早的房子，由于當(dāng)初地方相關(guān)辦證流程不完善，又或者年常日久保存不當(dāng)?shù)龋芏嗬戏孔佣际菬o證、少證的。但就如愛土拆遷律師曾經(jīng)講解過的，無證房不能直接等同于違建，更不能一刀切式地?zé)o補(bǔ)償拆違。

退一步講，就算咱們的房子真的是違建，也需要職權(quán)部門依法經(jīng)過調(diào)查認(rèn)定，才能依程序向咱們提出限期拆除以及后續(xù)的強(qiáng)制執(zhí)行。

在走程序的這段時(shí)間里，被拆遷人完全有時(shí)間和機(jī)會(huì)，通過聽證、復(fù)議、訴訟等途徑提出自己的異議，證明咱們的房子不屬于無補(bǔ)償、須拆除的違建;如果拆遷方?jīng)]有按照法律規(guī)定走完這些程序，咱們還可以通過復(fù)議或訴訟，主張拆遷方拆違的行政行為違法。

所以說，當(dāng)拆遷方提出咱們的房子是“違建”，不按照他們的條件接收補(bǔ)償就沒有補(bǔ)償時(shí)，被拆遷人先不要慌，不要急著妥協(xié)簽字。被拆遷人可以就具體情況，向?qū)I(yè)律師咨詢確認(rèn)一下，先弄清楚自己的房子究竟是真正意義上的違建，還是雖然不滿足現(xiàn)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的辦證要求，但是依法有權(quán)接受公平補(bǔ)償?shù)那闆r。

理由三如果你不同意簽字，就是干擾我們的正常工作，你們家人的生活/工作/學(xué)業(yè)就會(huì)受到影響

強(qiáng)硬逼遷是多數(shù)被拆遷人最擔(dān)心的手段。當(dāng)雙方協(xié)商簽字不順利時(shí)，拆遷方可能就會(huì)提出：你可以不接受我們的條件，可以不簽字，但是你這樣影響我們的正常工作，那拒簽的后果你就要自己承擔(dān)。

這個(gè)后果可能是斷水、斷電、斷路等，影響被拆遷人正常生活;也可能是通過工作單位或者學(xué)習(xí)單位，向被拆遷人的親朋施壓，讓他們來說服被拆遷人簽字搬遷;更直接更惡劣些的，可能還會(huì)威脅到被拆遷人及家人的人身自由和安全。

有些被拆遷人朋友一聽，不接受拆遷方提出的條件，就是影響拆遷方工作，就要給家人和親朋的工作和學(xué)業(yè)等等惹麻煩，這時(shí)很可能就會(huì)被迫放棄自己的訴求，同意拆遷方給出的補(bǔ)償條件。

要求每位被拆遷人都敢豁出去家人親朋的正常生活甚至人身安全，向拆遷方說不，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。但實(shí)際上，拆遷方的這些逼遷手段，都是法律明令禁止，并要求嚴(yán)查嚴(yán)懲的。

拆遷方之所以明知違法而為之，更多的并不是仗著法律管不住他們，而是出于欺軟怕硬的心理，欺負(fù)被拆遷人不懂法律或不敢相信法律能幫到自己。只要被拆遷人被他們嚇唬住了，就能馬上完成簽字搬遷流程;敢于啟動(dòng)法律程序維權(quán)，和拆遷方“叫板”的被拆遷人，現(xiàn)階段畢竟還是少數(shù)。

對于這類情況，愛土拆遷律師希望被拆遷人能夠想清楚，努力做自己不會(huì)后悔的決定。如果被拆遷人下決心維權(quán)的，是可以針對拆遷方的違法逼遷行為，向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)，并通過訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)利，追究侵權(quán)者的責(zé)任的。

征地拆遷確實(shí)不是一場平等的“交易”，但被拆遷人合理訴求，是受到法律的支持和保護(hù)的。不管拆遷方有多少理由，都不應(yīng)當(dāng)以犧牲被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益為代價(jià)。

如果被拆遷人認(rèn)為補(bǔ)償確實(shí)過低的，完全可以拒絕不滿意的補(bǔ)償條件，要求拆遷方給出公平合理的補(bǔ)償。雙方難以僅通過協(xié)商方式達(dá)成一致意見的，被拆遷人還可以通過法律途徑主張自己的權(quán)利，為自己創(chuàng)造更良好的談判環(huán)境，在合法范圍內(nèi)爭取滿意的補(bǔ)償。

一、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹(jǐn)記，對待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對拆遷至關(guān)重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。只要堅(jiān)守住房子這個(gè)陣地，在對補(bǔ)償安置不滿時(shí)暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機(jī)會(huì)在之后的維權(quán)中為自己爭取一個(gè)滿意的補(bǔ)償。

適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程

還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以安心的等征收方來找自己協(xié)商談判了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時(shí)間，去啟動(dòng)司法強(qiáng)拆的程序或者直接實(shí)施違法逼遷強(qiáng)拆。應(yīng)對策略就是及時(shí)通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)依據(jù)590號令的規(guī)定來提起針對征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟，就可以有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時(shí)間點(diǎn)上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是高明的做法。

二、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀：1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過對其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會(huì)逐級通過工作人員釋放出來，及時(shí)的把握信息、判斷形勢，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實(shí)也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；3、跟有決定權(quán)的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)。給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用。征收方在拆遷整個(gè)過程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎。房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼；7、適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

五、拆遷補(bǔ)償怎么談判

法律主觀：1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：皮樂言

內(nèi)容審核：李軒教授